2023/6/28 17:45 (2023/6/28 18:29更新) ⽇本経済新聞 電⼦版

⽶国では新築住宅への需要が⾼まっている=AP

⽶国で住宅関連株に投資マネーが流⼊している。住宅銘柄を組み⼊れた指数は27⽇、最⾼値を約1年半ぶりに更新した。⼀般に⾼⾦利は住宅販売の逆⾵になるが、在庫の不⾜に加え、⽶景気の底堅さを受けて建設需要が旺盛なことが背景にある。もっとも、市場の回復基調が強まれば、⾦融引き締めの⻑期化につながるリスクもはらむ。

住宅建設や関連資材銘柄で構成する「ダウ・ジョーンズ⽶国セレクト・ホーム・コンストラクション・インデックス」は27⽇に15180まで上昇し、2021年12⽉の最⾼値を上回った。

⽶連邦準備理事会（FRB）が利上げに乗り出した22年半ばには8800を下回る場⾯もあったが、持ち直しが鮮明だ。

22年末⽐では40%⾼とS&P500種株価指数（14%⾼）の上昇率を⼤幅に上回る。⽶住建⼤⼿の⼀⾓、パルトグループ株は7割⾼、⾼級住宅に強い同業のトール・ブラザーズは6割⾼となった。住宅株はナスダック総合株価指数（30%⾼）も上回り、23年に最も成績の良いセクターの⼀つといえる状況だ。

住宅建設各社の業績は堅調だ。DRホートンとレナー、パルトグループの⼤⼿3社はいずれも22年に最⾼益⽔準を稼ぎだした。供給制約による⽊材価格の⾼騰（ウッドショック）⼀巡も採算を改善した。資材調達⼒や財務に余裕のある「⼤⼿住宅メーカーが⼩規模な競合他社から販売シェアを奪っている」（⽶シティグループ）側⾯もある。

事業環境が明るいわけではない。30年固定⾦利住宅ローン⾦利は平均6.7%。22年11⽉に付けた7%台からはやや落ち着いたが、リーマン・ショック以降では⾼⽔準にある。⼀般に、ローン⾦利の上昇は返済額の増加につながり、消費意欲を冷やす。

それにもかかわらず新築販売は持ち直している。⽶商務省が27⽇発表した5⽉の新築住宅販売⼾数は年率換算で76万3000⼾と前⽉⽐12%増え、市場の減少予想に反して⼤きく伸び た。5⽉の住宅着⼯件数は同163万1000⼾と前⽉⽐22%の⼤幅増加だった。

理由のひとつは、市場のおよそ9割を占める中古物件が枯渇し、住宅需要が⽇増しに強まっているからだ。

「3%台の⾦利は絶対に⼿放さない」。21年に⽶東部コネティカット州の⼾建て住宅を30年固定ローンで購⼊した男性はこう話す。新型コロナウイルス禍を受けニューヨーク中⼼部から家族で移転してきた。購⼊時より住宅価格は上がったが、借り換えるとなると⾦利は2倍以上に跳ね上がってしまう。

⾦利⾼を受けて家を売らない⼈が増えている。⽶ネット不動産仲介レッドフィンによると、全⽶で売り出し中の住宅数は5⽉に137万⼾とコロナ禍前の19年同⽉⽐では4割減少。データで遡れる12年以降で最も少ない⽔準となった。リーマン危機時の住宅低迷を踏まえて新築供給が抑えられた構造要因もあり、物件不⾜は深刻化している。

⽶シアトルの不動産エージェント、ブッシュウィックのロブ・マッガーティ⽒は「建設業者は住宅購⼊者向けにさまざまなインセンティブを提供しており、⾼⾦利環境でも⼿の届くような条件で契約できた」と明かす。

27⽇発表の4⽉のS&Pコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数は前⽉⽐0.5%上昇と3カ⽉連続のプラスとなった。コロナ緩和で⼤幅に押し上げられた同指数は22年6⽉をピークに低下していたが、需給を映し早くも底⼊れ感が出ている。

もう⼀つの理由は、⽶景気の底堅さだ。5⽉の雇⽤統計で就業者数が上振れするなど、労働需給の引き締まりで物価⾼を上回る賃⾦上昇が続いている。所得の改善が買いを後押しする構図だ。

⽶投資会社アポロ・グローバル・マネジメントのチーフエコノミスト、トーステン・スロック⽒は、新規の住宅ローンの平均返済額は⽉3000ドル（約43万円）に達したと分析する。それでも⼀定の需要が⾒込めることが家計の堅調さを映す。もっとも、インフレ抑制を狙うFRBにとっては、住宅価格の持ち直しは難題だ。「住宅（市況）は底⼊れし、少し上昇しているかもしれない。状況を注意深く⾒守っている」。パウエル議⻑は14⽇、インフレを低下させるのに住宅市場が⼗分冷え込んだかと記者会⾒で問われ、こう漏らした。

野村証券の松沢中チーフ・ストラテジストは「賃⾦上昇の圧⼒がかかるなかで住宅部⾨が回復に向かえば、家賃を通じたインフレ再加速懸念が強まる」と指摘する。物価⾼が⻑期化 し、FRBがインフレ抑制に⼿間取れば、⾦利が⾼⽌まりする可能性がある。そうなれば市場が織り込み済みの利下げシナリオも変更を迫られそうだ。

株式会社ＭＩＲＡＢＥＬＬ

  • 千代田区九段北１－２－１２プラレールビル４階
  • 電話：０３－３２６１－５８１５
  • HP：千代田区マンション情報館 https://chiyodaku-mansion.net/