なぜオーナーチェンジ物件は安くなることがある？売却価格を左右する「家賃と利回り」の関係

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「同じマンションの別の部屋は1億円で売り出されているのに、なぜ自分の部屋はそれより低い査定なの？」

オーナーチェンジ物件では、このような疑問が出ることがあります。

理由の一つが「利回り」です。

オーナーチェンジ物件を購入する投資家は、購入価格に対して年間どの程度の家賃収入を得られるかを重視します。

例えば、年間家賃収入が300万円のマンションを6,000万円で購入すれば、単純な表面利回りは5％です。一方、同じ家賃で価格が1億円なら3％になります。

つまり、現在の家賃が低いほど、投資家から見た収益性も低くなります。

特に注意したいのが、長期間入居している賃借人です。数年前の家賃水準で契約したままの場合、現在の募集賃料より低い家賃になっているケースがあります。

普通借家契約では、貸主側の希望だけで簡単に賃料を引き上げられるわけではありません。そのため買主も、基本的には現在の家賃を前提として投資判断を行います。

さらに2LDKや3LDKなどのファミリータイプは、ワンルームより専有面積が大きい一方、家賃が面積に比例して上がるわけではないため、利回りが低くなりやすい傾向があります。

一方で、ファミリータイプは一度入居すると長期間住む傾向があり、安定した家賃収入を期待できるという特徴もあります。 

千代田区のマンションを売却する場合には、単純に同じマンションの成約価格と比較するだけではなく、「現在の家賃から見て投資家はいくらなら購入するのか」という視点が必要です。

まとめ

オーナーチェンジ物件の価格は、周辺相場だけで決まりません。

現在の家賃と購入価格のバランス、つまり収益性を確認することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q. 家賃が相場より低いと売却価格も下がりますか？

A. 投資家は現在得られる家賃収入を重視するため、相場より家賃が低い場合は収益物件としての価格評価が低くなることがあります。 

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