賃貸住宅退去トラブル

賃貸住宅、去るとき跡を濁さず　

「劣化」巡る請求に注意

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本日は「賃貸住宅、去るとき跡を濁さず　
「劣化」巡る請求に注意」についてです。

日経新聞の記事の抜粋

企業の半期末となる秋は引っ越しのシーズン。賃貸住宅の退去時は原状回復費用を巡るトラブルに注意したい。そもそも負担すべきか。仮に負担する場合の貸主と借り主の割合は。無駄な出費を防ぐため、考え方を整理しておこう。

原状回復費用とは、普通に生活して発生する傷みや汚れ以外で、物件に与えたダメージを復旧するための費用だ。借りた当時の状態に戻すための費用ではないということは、まず頭に入れておこう。

少しでも費用負担をさせたい貸主と、少しでも費用負担を避けたい借り主は利害が対立する。契約書は貸主側で作成するのが一般的だ。借り主が内容を十分に確認せず契約してしまうと、退去時にトラブルになりやすい。

国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を見てみよう。貸主と借り主のトラブルを避けるための目安だ。できれば契約段階から、少なくとも退去時に慌てなくて済むよう理論武装はしておこう。

ガイドラインによると①経年変化・通常損耗（建物・設備等の自然的な劣化・損傷等）は貸主負担②借り主の善管注意義務違反、故意・過失による損耗等は借り主負担――となっている。

前者の例が、経年による壁紙の黄ばみや畳の日焼け、家具設置によるフローリングのへこみ、テレビ・冷蔵庫など後部壁面の黒ずみ、設備・機器の故障・寿命による使用不能などだ。これらを回復するための費用は、それまでの賃料に含まれているとされ、貸主の負担とされている。

後者の例としては、ペットによる傷や臭い、子どもの落書きや物をぶつけた破損、たばこによる黄ばみ、クーラーからの水漏れを放置した壁の腐食などが挙げられる。

ただ借り主の過失による損耗でも、必ずしも全額負担の必要はない。経年変化による損耗は貸主負担の考え方から、建物や設備の経過年数が長いほど、借り主の費用負担割合が少なくなっていくと考えるのが一般的だ。

例えば壁紙などの耐用年数は6年だが、3年で退去した場合、過失で壁紙を傷めたとしても半分の費用負担が適当とされる。この考え方は各項目の耐用年数に応じており、エアコン、畳床、カーペット、クッションフロアは6年、流し台は5年となっている。

フローリングや壁紙は過失による損耗でも、平米単位で壊れた箇所だけを借り主が負担するのが望ましいとされている。

色や柄を揃えるためにやむを得ず全面を張り替える際も、毀損箇所を含む一面分の張り替え費用のみを借り主が負担し、毀損の無い残りの面の費用は貸主の負担とするのが妥当とされている。

ハウスクリーニング代もトラブルになりやすい。ガイドラインによると、基本的に貸主負担だ。一般的には次の居住者のためのもので、費用は次の居住者の家賃に含まれているとの考え方だが、特約で借り主負担とされている契約書もあるので注意しよう。

ただ、契約書に具体的な金額の記載がなかったり、特約記載ページへの記名押印などの形で借り主が義務負担の意思表示をしていなかったりすると、法律上無効になる可能性が大きいとされる。契約書を改めて確認しよう。

物件の資産価値は入居時を基準に算定される。損耗・損傷の有無などについて、入居時に貸主立ち合いで確認し、チェックリストを作成しておこう。さらに写真や動画で記録しておくと、不当な請求に対して抗弁しやすい。

それでもトラブルになってしまったら、地方公共団体が設置している最寄りの消費者生活センターに相談しよう。解決に向けて適切なアドバイスをもらえるほか、トラブルは解決したいが裁判は大げさな気がするという場合は裁判外紛争解決手続き（ADR）の制度も紹介してくれる。

賃貸住宅はいずれ退去する日が訪れる。立つ鳥跡を濁さずではないが、トラブルを未然に防げるよう対策を講じていれば、気持ち良く新生活を迎えられるだろう。

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