2026年最新｜「家賃を払い続けるか、購入するか」マンション価格も家賃も上がる時代に考えたい住まい選び

【記事のポイント】

・地価上昇の「二極化」と都心エリアへの圧倒的な需要集中
・職住近接ニーズの強まりと「購入・家賃」の同時高騰
・「今の価格」ではなく「10〜20年後の資産価値・流動性」で選ぶ時代

2026年の不動産市場を見ていると、ひとつはっきりしていることがあります。
それは、「地価上昇の恩恵を受けるエリアとそうでないエリアの差が広がっている」
ということです。
日本全体で見ると公示地価は5年連続で上昇しています。上昇率はバブル崩壊後で最も高い水準となりました。
しかし、その中身を見ると全国が均一に上がっているわけではありません。

特に目立つのが東京です。
東京23区の住宅地の上昇率は9.0％となり、全国でも高い水準となっています。

背景には、
マンション価格の上昇
建築コストの上昇
都心回帰の流れ
共働き世帯の増加
職住近接ニーズ
などがあります。

千代田区にいると当たり前に感じるかもしれませんが、全国的に見ると都心への需要集中はかなり顕著です。

実際に千代田区を歩くと、その変化を感じる場面が増えています。
九段下
飯田橋
半蔵門
麹町
番町
神保町
御茶ノ水
大手町
丸の内
どのエリアも再開発や新しい商業施設の整備が続いています。

利便性が高まり、人が集まり、さらに不動産需要が高まる。
その結果として地価やマンション価格が押し上げられています。

一方で、住宅価格の上昇は別の問題も生んでいます。
それは、「都心に住みたい人が住みにくくなる」
という現象です。
以前であれば購入できた世帯が購入できなくなり、賃貸を選択するケースも増えています。

その結果として賃貸需要が増え、家賃も上昇しています。
都心部では、
購入価格が高い
家賃も高い
という状況になっています。

それでも都心人気が続く理由は明確です。
通勤時間を短くしたい。
子育てと仕事を両立したい。
交通利便性を重視したい。
こうしたニーズは今も強く存在しています。
特に共働き世帯では、通勤時間の短縮が生活の質に直結します。
朝夕の移動時間を減らすことができれば、その分を家族との時間や趣味の時間に使うことができます。

千代田区は、その象徴的なエリアです。
東京駅
大手町
霞が関
永田町
日本橋
新宿
渋谷
どこへ行くにもアクセスが良い。
これは数字だけでは表せない大きな価値です。
不動産価格が高い理由は、単にブランドだけではありません。
日々の生活の利便性が評価されているからです。

また近年は海外からの需要も無視できません。
東京は世界有数の大都市です。
海外企業の進出
外国人駐在員
海外投資家
こうした層からの需要もあります。
千代田区・港区・中央区は、その恩恵を受けやすいエリアです。

不動産オーナーの視点で見ると、現在の地価上昇は追い風です。
保有資産の価値が高まり、売却価格も上昇しています。
実際に数年前には考えられなかった価格で成約するケースも珍しくありません。
ただし重要なのは、
価格が上がっているから必ず売るべき
ということではないという点です。

不動産には、
住む
貸す
保有する
相続する
売却する
という様々な選択肢があります。

そのため現在の資産状況や家族構成、将来設計によって最適な選択は変わります。

購入を検討している方も同じです。
価格だけを見ると、
「高すぎる」
と感じるかもしれません。
しかし、
立地
流動性
希少性
資産価値
という視点で見ると、都心3区には他エリアにはない魅力があります。

特に千代田区は供給されるマンション数が限られています。
そのため希少性という意味でも注目されるエリアです。

現在の市場では、価格だけを見る時代から資産価値を見る時代
へ移行しています。
同じ1億円でも、どこにあるマンションなのか
どのような管理がされているのか
将来売却しやすいのか
によって価値は大きく変わります。

だからこそ、購入も売却も
「今の価格だけ」
で判断するのではなく、
10年後
20年後
も見据えた視点が重要になります。