都心3区の不動産価値はまだ伸びる？ 2026年路線価から見えてきた「選ばれる街」の共通点

記事のポイント

東京都の路線価は2026年も上昇し、平均上昇率は9.4％と全国最高となった。
東京23区では都心だけでなく周辺エリアにも地価上昇が広がっている。
銀座の最高路線価は41年連続で全国1位となった。
千代田区・中央区・港区ではオフィス需要や国内外からの投資需要が不動産市場を支えている。
都心3区のマンションは、今後も立地による資産価値の差がより大きくなる可能性がある

毎年発表される路線価は、相続税や贈与税の基準となる価格として知られています。しかし、不動産市場を見るうえでは、「街の人気」「土地への需要」「資産価値の動き」を知る重要な指標でもあります。

1. 2026年路線価に見る東京都全体の地価上昇と都心3区の底力

2026年の東京都の路線価は平均で9.4％上昇しました。全国平均を大きく上回り、全国で最も高い上昇率となっています。東京都では5年連続の上昇となり、現在も地価の上昇基調が続いています。特に注目したいのは、都心3区を中心としたエリアの強さです。千代田区中央区港区では、オフィス需要商業施設への投資国内外からの不動産投資など、さまざまな需要が土地価格を支えています。

2. オフィス需要・海外投資・銀座の象徴性と周辺エリアへの需要波及

都心5区の大規模オフィスビルの空室率は0.7％と非常に低い水準で推移しており、平均賃料も前年より上昇しています。オフィス需要が堅調ということは、企業が集まり、働く人が集まり、住む人も増える。こうした流れが住宅市場にも好影響を与えています。さらに、海外からの投資も引き続き活発です。 2025年の日本の不動産投資額は過去最高を更新し、そのうち海外投資家による投資も過去最高となりました。円安や日本市場への関心の高さもあり、東京都心は世界的にも注目される投資先となっています。

その象徴ともいえるのが銀座です。中央区銀座5丁目の銀座中央通りは、 41年連続で全国最高路線価となりました。 2026年の価格は1平方メートルあたり5,336万円となっています。

銀座は高級ブランドだけではなく、国内外のさまざまな企業や店舗が集まり、多様な街へと発展しています。一方で、地価が上がっているのは都心だけではありません。北千住中野赤羽錦糸町など、都心へのアクセスが良いエリアでも大きな上昇が見られています。これは、都心のマンション価格上昇によって、利便性の高い周辺エリアにも需要が広がっていることを示しています。つまり、東京都全体で不動産需要が広がっているということです。

3. 都心3区で資産価値を見極める「これからのマンション選び」

ただし、ここで注意したいことがあります。「東京都だから安心」という考え方ではありません。同じ都心でも、駅からの距離。再開発。街のブランド力。管理状態。マンションそのものの品質。これらによって資産価値には大きな差が生まれます。

株式会社MIRABELLでも、「今買うべきですか。」「今売るべきですか。」というご相談をよくいただきます。その答えは、一律ではありません。ご自身が住むためなのか。投資なのか。相続対策なのか。住み替えなのか。目的によって判断は変わります。ただ一つ言えるのは、都心3区では、「立地の良いマンション」への需要は今も非常に高いということです。

住宅価格が高騰している現在、本当に価値のある物件を見極めることが、これまで以上に重要になっています。マンション価格だけを見るのではなく、街の将来性。周辺環境。資産価値。流動性。こうした視点を持つことで、長く満足できる住まい選びにつながります。

まとめ

2026年の東京都の路線価は平均9.4％上昇し、全国最高の伸びとなりました。都心3区ではオフィス需要や国内外からの投資需要が引き続き高く、不動産市場を支えています。一方で、今後は「東京都だから価値がある」のではなく、「どのエリアのどのマンションなのか」がこれまで以上に重要になります。マンション購入や売却を検討する際は、価格だけでなく資産価値や将来性まで含めて考えることが大切です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 路線価とは何ですか？
A. 路線価とは主要道路に面した土地の標準価格で、相続税や贈与税の算定基準となる価格です。

Q2. 2026年の東京都の路線価はどのくらい上昇しましたか？
A. 東京都全体では平均9.4％上昇し、全国で最も高い上昇率となりました。

Q3. 都心3区のマンションは今後も人気がありますか？
A. 千代田区・中央区・港区ではオフィス需要や国内外からの投資需要が引き続き高く、住宅市場を支える要因となっています。購入時には立地や管理状況なども含めて総合的に判断することが重要です。