「億ション」は本当に資産価値が上がり続けるのか？都心3区だからこそ知っておきたい高額マンション選びの新常識

記事のポイント
・1億円を超える新築マンションの約7割、中古マンションの約9割が東京23区に集中している
・都心3区では高額マンション市場が拡大している一方で、物件ごとの差がこれまで以上に大きくなっている
・「1億円を超えるマンションだから安心」という時代ではなくなりつつある
・資産価値を左右するのは価格ではなく、立地・管理・将来性である・高額マンションこそ購入前の情報収集と比較検討が重要になっている

1. 23区に集中する高額マンションと「価格高騰」の現実

少し前までは、「1億円を超えるマンション」と聞くと、一部の富裕層だけが購入する特別な住宅というイメージがありました。しかし2026年現在、その状況は大きく変わっています。東京都心では、1億円を超えるマンションは決して珍しい存在ではなくなりました。特に東京23区では、高額マンションの供給が急速に増えています。 2025年に供給された新築の1億円超マンションの約7割が東京23区に集中しており、中古マンションでは約9割を東京23区が占めています。これだけを見ると、「東京23区なら何を買っても資産価値が高い」と思われるかもしれません。しかし実際の市場は、それほど単純ではありません。現在の都心マンション市場では、「23区だから」ではなく、「どのマンションを選ぶか」が非常に重要になっています。

2. 都心3区で広がる物件ギャップと需要を支える購入層

特に千代田区・港区・中央区では、同じ価格帯でも評価が大きく分かれるケースが増えています。例えば、駅からの距離。管理体制。修繕積立金。眺望。ブランド力。再開発の状況。こうした条件によって資産価値は大きく変わります。一方で、価格だけを見て購入すると、思っていたほど資産価値が伸びないケースもあります。現在、都心3区では新築マンション価格が大きく上昇しています。地価や建築コストの上昇に加え、土地を有効活用するため高層マンションの開発も進んでいます。

その結果、以前なら8,000万円程度だったマンションが、現在では1億円を超える価格帯になるケースも珍しくありません。つまり、価格が高いから希少というより、市場全体の価格水準が上がっている面もあります。また、都心6区では海外からの購入も一定数あり、国内外から幅広い需要があります。千代田区もその中心エリアの一つです。海外投資家国内富裕層企業経営者医師士業こうした幅広い購入層が市場を支えています。これが地方都市との大きな違いです。一方で、「東京23区なら必ず値上がりする」という考え方にも注意が必要です。

市場では、今後は価格が大きく上昇する物件は限られ、物件ごとの差がさらに広がる可能性があると考えられています。つまり、これからは、「億ションだから資産価値が高い」ではなく、「選ばれる億ションだけが評価される」時代と言えるでしょう。

3. 維持コストの上昇と「本当に価値のあるマンション」の選定軸

さらに見逃せないのが、維持コストの上昇です。マンションは築年数が経過すると、外壁設備給排水管共用部分などの大規模修繕が必要になります。現在は建築資材や人件費の上昇を背景に修繕費も高くなっています。

そのため、管理費修繕積立金が今後見直されるマンションも増える可能性があります。高額マンションでは修繕積立金そのものも高額になるため、購入価格だけではなく、保有コストまで含めて検討することが重要です。株式会社MIRABELLでも、1億円を超えるマンションをご紹介する際には、価格だけではなく、長期修繕計画管理組合修繕積立金立地将来の流動性まで確認するようにしています。

特に千代田区は、番町麹町半蔵門などエリアごとに特徴が異なります。同じ1億円でも、どこにあるマンションなのか。どのような管理がされているのか。その違いが将来の資産価値にも影響してきます。住宅価格が高騰している今だからこそ、価格だけに目を向けるのではなく、「本当に価値のあるマンションか」という視点で選ぶことが、これまで以上に大切になっています。

まとめ

東京都心では1億円を超えるマンションが急増し、その多くが東京23区に集中しています。しかし、これからの市場では価格だけで資産価値が決まるわけではありません。立地。管理体制。維持コスト。将来の流動性。こうした要素を総合的に見極めることが重要です。特に千代田区・港区・中央区では、マンションごとの差が今後さらに大きくなる可能性があります。だからこそ、高額マンションほど慎重な比較検討が欠かせません。

よくある質問（FAQ）

Q1. 1億円を超えるマンションは東京23区に多いのですか？
A. はい。2025年の新築では約7割、中古では約9割が東京23区に集中しています。

Q2. 高額マンションなら資産価値は必ず維持できますか？
A. 価格だけで判断することはできません。立地や管理体制、維持コストなど、さまざまな要素が資産価値に影響します。

Q3. 購入時に確認すべきポイントは何ですか？
A. 価格だけではなく、管理組合の運営状況、修繕積立金、長期修繕計画、立地、将来の流動性などを総合的に確認することをおすすめします。