修繕積立金が足りないマンションが急増本当に資産価値が高いマンションを見極めるポイントとは？

記事のポイント
・マンションの大規模修繕費は建築コストの上昇などを背景に高騰が続いている
・修繕積立金だけでは不足し、管理組合が融資を利用するケースが増加している
・マンション購入では「価格」だけでなく、修繕積立金や長期修繕計画の確認がこれまで以上に重要になっている
・都心3区では管理状態の良いマンションほど資産価値が維持されやすい傾向がある
・これからは「立地」と「管理」の両方を見極める時代になっている

──────────────────────── 〇記事のポイント

1. 急増する「修繕積立金不足」と大規模修繕コスト高騰の背景

マンションを購入するとき、駅から近いか。眺望は良いか。築年数は新しいか。こうしたポイントに目が向きがちです。もちろん、どれも大切です。しかし2026年のマンション市場では、それ以上に重要になっているものがあります。それが、「修繕積立金」です。マンションは購入した瞬間が完成ではありません。築年数が経てば、外壁屋上防水給排水設備エレベーター共用部分などを定期的に修繕しなければなりません。これが「大規模修繕」です。近年、この修繕費が大きく上昇しています。

建築資材価格の上昇、人件費の上昇などが重なり、以前よりも高額な費用が必要になるケースが増えています。その結果、修繕積立金だけでは足りず、管理組合が金融機関から融資を受けるマンションも急増しています。住宅金融支援機構のマンション修繕向け融資は2025年度に406億円となり、前年度より58％増加しました。件数・金額ともに過去最高となっています。

つまり、修繕積立金不足という問題は、一部の古いマンションだけの話ではなくなっているのです。

2. 管理の質が招くリスクと都心3区における資産価値への影響

もちろん、融資を受けること自体が悪いわけではありません。計画的な借入によって必要な修繕を行い、安全な住環境を維持することは非常に大切です。問題なのは、積立金が不足したまま何も対応しないことです。修繕を先送りすれば、建物の劣化が進む。居住環境が悪化する。そして中古市場で評価が下がる。このようなリスクにつながります。

特に千代田区・港区・中央区では、マンションそのものより、「管理の質」が資産価値を左右する場面が増えています。同じ築20年でも、管理組合がしっかり運営されているマンション。長期修繕計画が見直されているマンション。修繕積立金が適正に確保されているマンション。こうした物件は購入希望者からも安心感があります。反対に、修繕積立金が極端に安い。長年値上げされていない。大規模修繕が延期されている。こうしたマンションは、将来的に大幅な積立金の増額や一時金の徴収が必要になる可能性があります。

3. 後悔しないマンション選びと「確認すべきポイント」

そのため最近では、「修繕積立金はいくらですか？」という質問だけではなく、「今後増額予定はありますか？」「長期修繕計画はどうなっていますか？」という点まで確認する購入希望者が増えています。実際、マンションを購入する際には、修繕積立金の残高修繕履歴借入金の有無積立金改定の予定などを確認することが重要とされています。これは中古マンションだけではありません。新築マンションでも、当初の修繕積立金が低く設定されているケースがあります。購入当初は負担を抑えられますが、その後段階的に引き上げられることも珍しくありません。

住宅ローンに加え、管理費修繕積立金固定資産税が増えていけば、家計への影響も大きくなります。だからこそ、購入価格だけではなく、毎月の維持費まで含めて考えることが重要です。株式会社MIRABELLでも、マンションをご紹介する際には、立地価格間取りだけではなく、管理組合の運営状況修繕履歴長期修繕計画修繕積立金まで確認するようにしています。これは将来売却するときの資産価値にも大きく影響するからです。特に都心3区は、中古マンション市場が活発です。

だからこそ、「管理が良いマンション」は市場でも高く評価されます。これからマンションを選ぶ時代は、駅近かどうか。眺望が良いか。だけではありません。

まとめ

マンションの大規模修繕費は上昇が続いており、修繕積立金だけでは不足して融資を利用する管理組合も増えています。今後マンションを購入する際は、価格立地間取りだけではなく、修繕積立金長期修繕計画管理組合の運営状況まで確認することが重要です。都心3区では、管理の良いマンションほど長期的な資産価値の維持につながる可能性があります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 修繕積立金が安いマンションはお得ですか？
A. 毎月の負担は軽くなりますが、将来的に積立金の増額や一時金の徴収が必要になる場合があります。長期修繕計画もあわせて確認することが大切です。

Q2. 管理組合が融資を利用しているマンションは問題がありますか？
A. 融資を利用すること自体が問題ではありません。必要な修繕を計画的に実施するための借入であれば、建物の維持管理につながります。重要なのは借入理由や返済計画を確認することです。

Q3. マンション購入時に確認すべき資料は何ですか？
A. 修繕積立金の残高、長期修繕計画、修繕履歴、管理組合の総会議事録、借入金の有無などを確認することをおすすめします。