路線価が上がると相続税も増える？都心3区のマンションオーナーが今から始めたい相続対策

記事のポイント
・2026年の路線価は全国平均で前年比2.9％上昇し、5年連続の上昇となった。
・土地価格の上昇により、相続税の負担が増えるケースが増えている。
・相続税対策は、相続が発生してからではなく、生前から準備することが重要である。
・千代田区・港区・中央区では、不動産価格の上昇に伴い相続対策の重要性がさらに高まっている。
・マンションを「資産」として活かすためには、早めの相談と計画が大切になる。

都心3区でマンションを所有されている方の中には、「相続税はまだ先の話だから。」と考えている方も多いかもしれません。しかし最近は、その考え方が少しずつ変わってきています。

1. 2026年路線価の上昇と相続税課税対象者の増加リスク

その理由は、土地価格の上昇です。 2026年の路線価は全国平均で前年比2.9％上昇し、5年連続の上昇となりました。路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の土地の評価額の基準となる価格です。つまり、路線価が上がると、土地の評価額も上がり、結果として相続税の負担が増える可能性があります。

特に千代田区・港区・中央区は全国でも地価が高いエリアです。マンションであっても土地の持分がありますので、土地価格の上昇は相続にも影響します。実際、近年は相続税の課税対象となる方も増えています。 2024年には、相続税の課税対象となった被相続人の割合が10.4％となり、初めて10％を超えました。つまり、以前なら相続税がかからなかったご家庭でも、現在では課税対象になる可能性が高まっているということです。特に都心部では、土地価格の上昇によって資産評価額が大きく変わるケースもあります。例えば、数年前に試算した相続税額より、実際には大幅に増えてしまうこともあります。

2. 相続対策の多様性と生前贈与・特例活用の注意点

だからこそ、「まだ元気だから。」ではなく、「元気な今だから。」
準備することが重要になります。
相続対策というと、節税だけをイメージされる方も少なくありません。

しかし実際には、誰が相続するのか。
マンションを売却するのか。
そのまま住み続けるのか。
共有名義にするのか。
など、さまざまなことを事前に整理しておくことが大切です。
また、生前贈与を活用するという方法もあります。
現在は相続時精算課税制度や暦年課税制度など複数の制度があり、それぞれ内容が異なります。
制度を正しく理解した上で活用することが重要です。

さらに、相続税には利用できる特例もあります。
代表的なものが「小規模宅地等の特例」です。
一定の要件を満たすことで、土地の評価額を最大80％減額できる場合があります。
ただし、誰でも利用できる制度ではありません。
同居の状況など一定の条件が定められています。
そのため、「相続が始まってから考える。」
では間に合わないケースもあります。

3. 都心3区の不動産価値と「元気なうち」に進める相続準備

株式会社MIRABELLでも、「親が高齢になったので相談したい。」「相続したマンションをどうするか決めたい。」「売却と相続対策を同時に考えたい。」というご相談を年々多くいただいています。私たちは売却だけをご提案するのではなく、相続税。資産価値。市場動向。ご家族構成。ライフプラン。これらを総合的に考えながら、お客様に合った方法をご提案しています。

特に都心3区のマンションは、全国でも資産価値が高いエリアです。だからこそ、「何もしない。」ことが最も大きなリスクになる場合もあります。相続は、いつか必ず向き合う問題です。その日が来て慌てるのではなく、元気なうちに準備を始めることが、ご自身にもご家族にも安心につながります。

まとめ

2026年の路線価は全国平均で2.9％上昇し、5年連続の上昇となりました。土地価格の上昇に伴い、相続税の負担が増える可能性も高まっています。都心3区のマンションは資産価値が高いからこそ、相続税対策生前贈与不動産の活用売却タイミングなどを早めに検討することが重要です。「まだ先の話」と考えず、今から準備を始めることが、ご家族の安心につながる第一歩になります。

よくある質問（FAQ）

Q1.路線価が上がると必ず相続税も増えますか？
A.路線価の上昇によって土地の評価額が上がるため、相続財産全体の評価額が増え、相続税の負担が増える可能性があります。

Q2.相続税対策はいつから始めるべきですか？
A.相続が発生してからでは選択肢が限られることがあります。生前から資産を整理し、相続税の試算を行うことが重要です。

Q3.都心3区のマンションでも相続対策は必要ですか？
A.はい。千代田区・港区・中央区は資産価値が高く、土地価格の上昇が相続税に影響する可能性があります。早めに専門家へ相談することをおすすめします。