億ション時代の住宅ローン戦略「借りられるから買う」ではなく「将来まで見据えて買う」時代へ

【記事のポイント】

・億ションの一般化に伴う住宅ローン市場の激変（2026年の最新動向）
・実需層にも浸透する「購入時から出口戦略を考える」新常識
・金利上昇局面における「総コスト」への注視と安全な返済計画

都心マンション市場を見ていると、以前では考えられなかったことが当たり前になっています。
それは、「1億円を超えるマンションが普通になりつつある」
ということです。
東京23区では新築マンションの平均価格が1億円を超える状況が続いています。
千代田区・港区・中央区では、2億円、3億円を超えるマンションも珍しくありません。
こうした状況の中で、住宅ローンの世界も大きく変化しています。

まず注目されているのが、フラット35の融資限度額引き上げです。
2026年春から融資限度額は従来の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられました。
背景にあるのは、住宅価格の上昇です。
これまで8,000万円では購入できなかった都心マンションにも対応できるようになりました。
また、一戸建て住宅については床面積要件も緩和され、利用しやすい制度へと変化しています。

さらに興味深い動きも出てきました。
2026年6月から住信SBIネット銀行は、高額マンション向けの新しい住宅ローンの取り扱いを開始しています。
対象は東京23区や横浜市などの1億円以上の高価格帯マンションです。
この商品は返済最終時に元金の50％を一括返済する仕組みとなっており、その分、毎月の返済額を抑えることができます。
つまり、「将来売却すること」を前提に設計された住宅ローンです。

これまで住宅ローンは
「購入して最後まで住み続ける」
ことを前提としていました。
しかし最近は、
・住み替え
・ライフスタイルの変化
・資産組み換え
・相続対策
などを前提に購入する人が増えています。
つまり、購入時から出口戦略を考える時代になったということです。

実際に都心3区のマンション市場では、「いつか売却する」
ことを前提に購入するケースが増えています。
これは投資家だけではありません。
実需の購入者でも、
・子供が独立したら売却
・定年後に住み替え
・相続前に整理
といった考え方が一般的になりつつあります。

一方で、借入可能額が増えたからといって安心できるわけではありません。
例えば1億2,000万円を35年返済で借りた場合、返済額は非常に大きなものになります。
住宅ローンは35年という長い付き合いになります。
現在の年収だけで判断するのではなく、
・子どもの教育費
・親の介護
・老後資金
・転職や独立
・金利変動
なども考慮する必要があります。

2026年現在の経済環境を見ると、金利は上昇局面にあります。
超低金利時代が長く続いていましたが、住宅ローン金利は徐々に上昇しています。
そのため、
変動金利
固定金利
どちらを選ぶかも重要なテーマになっています。
最近では固定金利型住宅ローンへの関心も高まっています。

都心3区のマンション購入で特に大切なのは、
「物件価格だけを見るのではなく総コストを見る」ということです。
購入時には、
・仲介手数料
・登記費用
・ローン諸費用
・管理費
・修繕積立金
なども発生します。
高額物件になればなるほど、この差は大きくなります。

例えば2億円を超えるマンションの場合、仲介手数料だけでも非常に大きな金額になります。
だからこそ購入時のコスト削減は資産形成に直結します。
マンション価格が上昇している現在、購入コストをどこまで抑えられるか
は非常に重要なテーマです。

売却を考えている方も同じです。近年はマンション価格の上昇により、
売却価格は上がる一方で、仲介手数料も高額になっています。
1億円、2億円を超える物件では、その差は決して小さくありません。

都心マンション市場は今後も、購入と売却を一体で考える時代へ進んでいきそうです。
住宅ローンも変わる。
購入方法も変わる。
そして売却の考え方も変わる。

これからの不動産購入では、
「買うこと」だけでなく、「将来どう売るか」
まで考えて選ぶことが重要になっています。

まとめ

2026年は住宅ローン市場が大きく変化している年です。
フラット35の融資限度額引き上げや、高額マンション向け住宅ローンの登場など、億ション購入者向けの商品が増えています。
しかし重要なのは、借りられる金額ではなく、安心して返済できる金額を見極めることです。
さらに購入時から将来の売却まで見据えた資産戦略が、これからの都心マンション購入には欠かせません。