家じまいの⼼得（下）     共有が空き家を招く

2023/7/13 5:00  ⽇本経済新聞   電⼦版

筧家では「家じまい」の話が盛り上がっています。「そういえば同僚が実家の相続で、売るかどうかで兄弟の意⾒が割れて困っていたよ。うちも姉さんと話した⽅がいいかな」と良男が⾔います。幸⼦は「誰の名義にするかを決めるのは⼤事」と話し始めました。

良男   親の名義のままだとまずいことでもあるのか。

幸⼦ ⼟地や家屋の登記名義⼈を変更しておかないと、売却や賃貸が難しいの。登記を変更するまでは、相続⼈全員が所有権を持つ共有状態。そうなると、売却する際に全員の承諾が必要になるの。だからまず法務局に「所有権移転登記」をして、誰が所有者か明らかにしておく必要があるわ。

富⼦   誰かが住むか、売るかしかない。良男と姉さんなら話し合えば⼤丈夫でしょう。

幸⼦ 私もそう思うけれど、万が⼀のことも考えておいた⽅がいいですよ。相続⼈の誰かが亡くなると、所有権はその⼦らが継ぐことになります。共有状態が⻑く続くと、次の相続が発⽣し関係者が増え、利害対⽴で収拾が付かなくなることが少なくない。これが空き家が増えた⼀因なんです。2024年4⽉からは相続登記が義務化されます。誰か⼀⼈が所有権を持つ、もしくは複数の相続⼈で共有すること を、相続⼈全員で取り決め、登記しなければならないんですよ。

良男 なるほど。登記が必要なのはわかったが、相続した家に住めないこともあるよね。

幸⼦ 相続した⼈が住まないなら誰かに貸すことが選択肢になる。ただ、⼤都市圏はともかく、地⽅だと借り⼿はなかなか現れないみたいね。家を物置代わりにする⼿もあるけれど、その場合は維持費と毎年の固定資産税がかかる。しかも、⽼朽化が進むと固定資産税が跳ね上がるリスクもあるのよね。

富⼦   税⾦が跳ね上がる︖   どういうこと︖

幸⼦ ⼿⼊れが⾏き届かず、倒壊の恐れがあるような空き家は、⾃治体から「特定空き家」に指定されることがあるんです。そうなると⼟地や建物にかかる固定資産税の優遇措置が適

⽤されず、⼀般的に固定資産税は3〜4倍程度に増える。さらに修繕や補強などを求める命令が出たら、従わないと50万円以下の罰⾦が課される可能性がある。地域のシルバー⼈材センターに草取りなど管理を依頼する⼿はあるけれど、それも年4万円ぐらいかかりますね。

良男   それなら売った⽅がいいな。

幸⼦ ⾸都圏で交通の便など条件がよい場合は買い⼿がつきやすいそうよ。でも、地⽅だと難しい。「9割は買い⼿が付かない」と、空き家問題に詳しい税理⼠の⽊下勇⼈さんが⾔っていたわ。18年10⽉時点の住宅・⼟地統計調査では、国内の住宅総数のうち空き家は過去最⾼の13.6%。多くは地⽅にある。「空き家バンク」に登録する⽅法もあるけれど、移住希望者が多い地域でないと期待薄ね。

富⼦ 何かいい⼿はないの︖

幸⼦ 4⽉に始まった「相続⼟地国庫帰属制度」は、多少の助けにはなりそうです。相続などで所有した⼟地を、負担⾦を⽀払うことで国に帰属させる制度。お⾦を払って所有権を移す仕組みだから損をするように⾒えるけれど、固定資産税の負担がなくなるメリットはありますね。

良男 うーん、ちょっと納得がいかないな。

幸⼦ そうね。それに家が建っている場合は国庫に帰属できないから、更地にしないといけない。家の解体費⽤は少なくとも100万〜200万円はかかるし、測量などの費⽤も必要。それらのコストと、固定資産税を払い続けるデメリットを⽐較して判断するしかない。

富⼦ 兄弟姉妹が⼟地を分割して所有する場合はどう︖

幸⼦ 測量をして兄弟姉妹の境界を定める分筆という⼿続きをすれば、それぞれの判断で所有権のある区画を売却できます。でも、⽐較的に狭い⼟地はまとめないと売りにくいので、全員の同意が必要になる。共有名義にした場合もそれは同じ。意⾒が⼀致しないこともあるでしょう。だから、共有は極⼒避けるべきです。理想は⼀⼈が相続して、責任を持って対処することですね。

良男 誰が責任を取るか。けんかになることもありそうだ。

幸⼦ 相続⼈の仲が悪いと、それだけ空き家の処分は困難になる。ファイナンシャルプランナーの⼩林信之さんは、「実家をどうするかを意思統⼀し、その上で空き家は早く処分すべきだ」と話していたわ。

富⼦ 売る時は家はそのままでいいのかしら。

幸⼦ 更地の⽅が⾼く売れる傾向にあるみたい。ただ、すぐに家を取り壊すと固定資産税が余分にかかるので、買い⼿が現れた後で解体する⽅がよいですよ。あと、売る時には家の中のものを⼀通り処分する必要もあります。⼿間を考えると、空き家の処分は半年以上の時間がかかるでしょうね。

良男   結構お⾦がかかるな。
幸⼦ 実家を受け継ぐとはそういうこと。うまく売却できても、その代⾦から不動産会社に仲介⼿数料を⽀払うし、売却益が出たら譲渡所得として、その分の所得税や住⺠税を納める必要がある。得をしたいと思うかもしれないけれど、それよりも受け継いだ実家を放置せ ず、誰かが活⽤できるようにすることが肝⼼ね。。

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