DUARES千代田三崎町｜中古価格はどう動いた？47.48㎡住戸の売出履歴を検証

【記事のポイント】

・2023年には25.06㎡・1Kで3,890万円の売出履歴
・2025年5月には47.48㎡・1LDKで8,980万円
・2025年6月には同面積で8,950万円
・2026年には同47.48㎡で1億1,999万円の売出履歴
・2026年7月には1億1,499万円、さらに1億999万円への価格変更情報も確認
・今回販売資料の価格は1億999万円
・同じ面積でもリノベーション・間取り変更で販売条件が変わる
・売出価格と成約価格は分けて考える必要がある

DUARES千代田三崎町（売出履歴・価格動向）の特徴

DUARES千代田三崎町の中古市場を見るうえで、今回の47.48㎡住戸は非常に興味深い事例です。
まず2023年。大京穴吹不動産の公開履歴では、25.06㎡・1K・9階が3,890万円で売り出されています。
このマンションには25㎡前後の単身向け住戸と、47㎡台の比較的ゆとりある住戸があります。そのため、マンション全体の平均価格だけを見ても実態は分かりにくい物件です。今回の住戸を評価する際には、できるだけ47.48㎡の事例を比較する必要があります。

2025年5月には、47.48㎡・1LDK・9階・南西向きが8,980万円、6月には8,950万円で売り出されています。
つまり、今回と同じ面積・同じ9階・同じ南西向きという極めて近い条件の公開履歴が存在します。

そして2026年に入ると、LIFULL HOME’Sの掲載履歴では47.48㎡・9階・1LDKが1億1,999万円で、3月から5月にかけて掲載されています。
さらに2026年7月の一般公開情報では、同じ47.48㎡・9階住戸について1億1,499万円への価格変更が確認できます。そして今回添付いただいた販売資料では、販売価格は1億999万円となっています。

つまり公開情報と添付資料を時系列で並べると、
・2025年5月：8,980万円
・2025年6月：8,950万円
・2026年春：1億1,999万円
・2026年7月：1億1,499万円
・添付販売資料：1億999万円
という複数の売出価格の推移を確認できます。

ここで注意したいのは、「2025年から2026年に2,000万円以上値上がりした」と単純には言えないことです。
理由の一つは、住戸の商品内容そのものが変わっているためです。
2025年の公開履歴では1LDKでしたが、今回の販売資料では2LDK＋3Closet＋SICとなっており、さらに2026年7月11日に新規リノベーションを完了しています。
間取り変更や室内リノベーションを行えば、同じ面積・同じ階でも商品としての条件が大きく異なります。ただし、「リノベーションをしたから価格が○万円上がった」と金額まで結びつけて断定することはできません。販売価格には市場環境、販売戦略、取得コストなど複数の条件が影響します。

もう一つ重要なのが、これらは基本的に「売出価格」だということです。
8,950万円で売り出したから8,950万円で売れたとは限りませんし、1億1,999万円で売り出したからその価格で成約したわけでもありません。
LIFULL HOME’Sも、売買掲載履歴について最終的な成約価格とは異なる場合があると明記しています。一般公開情報で正確な直近成約価格を確認できない場合は、成約価格を推測しないことが大切です。

現在の価格についても少し注意点があります。
添付資料は2026年3月27日現在の物件概要と記載されながら、リノベーション完了日は2026年7月11日、ローン金利の基準日は7月27日となっています。一枚の販売資料の中で情報更新日が混在しているため、千代田区マンション情報館へ実際に販売価格を掲載する際には、最新価格を再確認することをおすすめします。
なお、一般公開情報では2026年7月下旬に47.48㎡・9階について1億999万円の販売情報も確認されており、今回添付資料の価格とも一致しています。

このような販売履歴を見ると、中古マンション価格は一つの固定値ではなく、市場の反応を見ながら調整されることがよく分かります。
今回の1億999万円を評価する場合には、水道橋駅徒歩3分・2015年築・47.48㎡・9階・南西向き・2LDK・リノベーション済み・収納力・ペット可といった現在の条件を、直近の競合物件と冷静に比較することが重要です。
将来価格については分かりません。千代田区アドレス、水道橋駅徒歩3分、築10年前後という条件は確かな強みですが、将来の値上がりを保証するものではありません。金利、不動産市況、新築供給、築年数、管理状態など複数の要因で価格は常に変動します。