ダイアパレス水道橋｜中古価格はどう動いた？現在の53㎡住戸の売出履歴を検証

ダイアパレス水道橋（売出履歴・価格動向）の特徴

ダイアパレス水道橋の現在の中古市場は、今回販売されている53.63㎡住戸の価格履歴を見ると非常に分かりやすくなります。
今回の住戸は53.63㎡・10階・2LDK。ルーフバルコニー13㎡付きの角住戸です。添付販売資料では販売価格1億1,999万円です。

公開されている販売情報を時系列で確認してみましょう。
2026年3月9日時点では、53.63㎡・10階・2LDKが1億3,490万円で販売されていました。
2026年5月には1億2,990万円という売出情報があります。
その後2026年6月には、同じ53.63㎡クラスについて1億2,690万円、1億2,490万円、そして1億1,999万円という販売履歴が確認できます。
現在確認できる三井のリハウスの公開情報でも、53.63㎡・2LDK・10階の販売価格は1億1,999万円です。

つまり、公開情報ベースでは、
1億3,490万円 → 1億2,990万円 → 1億2,690万円 → 1億2,490万円 → 1億1,999万円
という売出価格の変化を確認できます。

ここで重要なのは、これは「相場が数か月で1,491万円下落した」という意味ではないことです。
同一または同条件に近い住戸の販売活動の中で、売主側が売出価格を見直している可能性が高い履歴ですが、個々の掲載条件まで完全に同一であることを公開情報だけから断定することは避けます。
また、これらはすべて「売出価格」です。
1億3,490万円で売り出したから、その価格で成約したわけではありません。現在1億1,999万円だから、最終的にその価格で売買契約が成立するとも限りません。
大京穴吹不動産も、掲載する売買価格履歴について、過去の売出情報に基づくもので実際の価格を保証するものではないと明記しています。

同じマンション内では、2026年5～6月に36.67㎡・1LDK・11階が8,799万円で売り出された事例も確認できます。
53㎡台と36㎡台では面積が大きく違いますので単純比較はできません。
むしろ、このマンションを評価する場合には、30㎡台の1K・1LDKと50㎡台の2LDKを別の市場として見る必要があります。

今回の住戸の場合には、さらに条件が特徴的です。
10階部分・角住戸・13㎡ルーフバルコニー・南東向き・室内リノベーション済み・床暖房・WIC・食洗機・浴室乾燥機といった要素が揃っています。
中古マンションは同じ建物だから同じ㎡単価になるわけではありません。階数、眺望、方角、ルーフバルコニー、室内状態などで価格が変わります。
特に今回の住戸では、ルーフバルコニーから東京ドームシティ方面を望めることが販売資料で確認できます。

また、購入時にもう一つ考えておきたいのが修繕積立金です。
現在は2028年2月まで時限的に徴収停止中。2028年3月から徴収が再開されますが、金額は現時点で未定です。
中古マンション価格を考える際には「いくらで買うか」だけでなく、「保有中に毎月いくらかかるか」も重要です。
特に将来、修繕積立金がいくらになるのかについては購入前に最新情報を確認しておきたいところです。

では、今後このマンション価格は上がるのでしょうか。分かりません。
水道橋駅徒歩3分、千代田区アドレス、飯田橋・九段下徒歩圏という立地は物件の特徴ですが、将来の価格は金利、不動産市況、築年数、管理状況、新築・中古供給、修繕費など多くの要因で変化します。「千代田区だから必ず上がる」「駅徒歩3分だから値下がりしない」という断定はできません。
一方、現在の売出価格がどのように変わってきたのかを確認することは、購入判断の重要な材料です。
今回のケースでは、2026年前半に複数回の価格見直しが確認できるため、現在価格とリノベーション内容、競合住戸、市場状況を合わせて検討することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 2026年3月の1億3,490万円から現在1億1,999万円になったということでしょうか？

A. 公開情報では53.63㎡・10階・2LDKについて、3月1億3,490万円、その後1億2,990万円、1億2,690万円、1億2,490万円、1億1,999万円という売出履歴が確認できます。ただし公開履歴だけからすべて同一販売条件だったと断定はせず、売出価格の参考履歴として見るのが適切です。

Q2. 1億1,999万円は成約価格ですか？

A. いいえ。現在確認できる売出価格です。実際の成約価格は現時点では分かりません。

Q3. 正確な過去の成約価格は確認できますか？

A. 今回確認した一般公開情報では、直近の53.63㎡住戸について確実な成約価格までは確認できませんでした。公開されているのは主に売出履歴です。そのため成約価格を推測して記載することは避けます。

Q4. 今後価格は上がりますか？

A. 分かりません。水道橋駅徒歩3分という立地は魅力ですが、将来価格は金利、市況、築年数、修繕費、管理状態など複数の要因で変化します。

まとめ

ダイアパレス水道橋の現在販売中の53.63㎡住戸については、2026年前半に1億3,000万円台から1億1,999万円まで複数の売出価格が確認できます。
これは「現在価格を判断するうえで重要な販売履歴」です。

一方、売出価格と成約価格は別です。
今回のお部屋については、水道橋駅徒歩3分、10階角住戸、13㎡ルーフバルコニー、東京ドームシティ方面の眺望、リノベーション済み、床暖房、WIC、2018年大規模修繕実施といった現在の条件を確認したうえで、1億1,999万円という価格を評価することが重要です。
過去の価格だけで「高い」「安い」と判断せず、室内と建物管理、周辺環境まで合わせてご検討いただくことをおすすめします。

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