「高齢マンション」の実情について
こんにちは！千代田区マンション情報館のブログ編集部です。
今回は、日本経済新聞でも大きく取り上げられた「高齢マンション」の実情について、少し踏み込んでご紹介します。最近、首都圏の中古マンション価格は高騰の一途をたどっていますが、実はその陰で“思わぬ落とし穴”が広がっているのをご存じでしょうか？
築40年の中古マンションが1億超え？！
2024年、都心の築約40年の中古マンションを30代の共働き夫婦が1億円超のローンで購入したという話が話題に。しかし、売主は「実は配管の老朽化で水漏れトラブルが多発していた」と明かしています。
最近は、港区・千代田区・中央区などを中心に、70㎡あたりの中古マンション価格が平均1億6,341万円（東京カンテイ調査）と過去最高値を更新しています。背景には、低金利・円安・都心回帰の流れなどがありますが、老朽化のリスクに目を向けずに高値づかみするケースも増えてきました。
リースバック契約のトラブル急増中！
特に注目されているのが、高齢者が自宅を不動産会社に売却し、同じ家に家賃を払って住み続ける「リースバック契約」です。一見、老後の資金対策として魅力的に見えますが、実際にはトラブルが頻発しています。
例えば、ある90代女性の事例では「3,000万円で買い取ります。今後は家賃25万円でそのまま住めますよ」と言われて契約をしたものの、後から「解約には600万円の違約金がかかる」と通告されたとのこと。こうした“強引な営業”が社会問題となりつつあります。
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全国の消費生活センターへのリースバック関連の相談件数は、わずか5年で10倍に急増。多くは契約内容を正確に理解しないまま進めてしまうことで、老後の住まいを失うという最悪のケースに至ることも。
中古マンション投資の落とし穴
都心のマンションは利便性が高く、資産性もあるため、富裕層の投資先として人気があります。しかし、築年数の経過とともに建物・配管・エレベーターなどの共用部分の修繕リスクが急増します。
ライフルホームズ総研の中山氏は「中古マンションを購入する際には、管理組合の財務状況や長期修繕計画をしっかり確認すべき」とコメントしています。
また、いくら好立地でも「修繕積立金が少ない」「過去に大規模修繕をしていない」「住民同士の合意形成がとれていない」などの場合は、資産価値の低下につながる可能性もあるので要注意です。
資産形成としての中古マンション活用はどうする？
では、富裕層にとって中古マンション投資は避けるべきなのでしょうか？ 答えは「NO」です。むしろ、リスクを理解した上で戦略的に購入することで、高収益の不動産ポートフォリオを構築することが可能です。
たとえば、
- 修繕履歴が明確で、管理状態が良好な築浅マンション
- 土地の希少性が高く、今後も再開発が見込まれるエリア
- 賃貸需要が安定している駅近物件
など、目利き力が問われるタイミングでもあります。
また、将来的なリースや民泊、サブリースなど、用途変更に柔軟に対応できる設計かどうかも重要なポイントです。
まとめ｜“高齢マンション”の波をどう乗りこなすか？
中古マンション市場は今後も成長が見込まれますが、それと同時に「高齢マンション問題」や「高齢者の契約トラブル」もますます表面化していくでしょう。
富裕層投資家として重要なのは、目先の利回りや価格に惑わされず、“建物の健康状態”や“契約の透明性”をしっかり見極めること。
そして、万が一のトラブルを未然に防ぐためのプロのサポート体制を整えておくことです。
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