今できる資産戦略について考えてみたいと思います
こんにちは、千代田区マンション情報館のブログ編集部です！
2025年7月、ついに日本の住宅ローン市場に大きな変化が訪れました。変動型住宅ローンの金利が上昇し、これから住宅を所有・購入しようとする方、そして既にローン返済中の方にとって、「金利リスク」はもはや無視できない存在となっています。
今回は、日経新聞にも取り上げられた「住宅ローン金利上昇」の実態と、私たちが今できる資産戦略について考えてみたいと思います。
なぜ今、住宅ローン金利が上がっているのか？
背景にあるのは、日本銀行の政策転換です。2025年1月に政策金利が0.25%引き上げられ、それに応じて多くの金融機関が変動型ローンの金利を見直しました。
変動型住宅ローンの利用者は全体の約8割。金利上昇の影響は広範囲に及びます。
例えば、40歳で6000万円の住宅ローンを変動金利0.4%、35年返済で契約した場合、当初月15.3万円だった返済額が、数年以内に16.1万円へと上昇する試算もあります。
70代でも返済が続く？老後破綻のリスク
注目すべきは「ローンの返済が老後にも続く人」が激増していることです。
新築マンション購入者の平均年齢は39.9歳（2023年度・国土交通省）。35年ローンを組むと、完済時は後期高齢者寸前の75歳前後に…。
そして老後（70代）の平均可処分所得は42万円程度。このうち4割近くがローン返済に消えるとなると、生活資金が極めてタイトになります。
加えて、病気・失業・予期せぬ出費が重なると、一気に家計が破綻するリスクも。
「売ればいい」と思っていませんか？売却リスクも現実に
よく「途中で売却すれば大丈夫」と言う方もいらっしゃいますが、すべての物件が高値で売れるわけではありません。都心物件であっても、築年数・管理状況・エリアの将来性によっては価格が下落することも。
さらに、売却後の住居確保にも資金が必要になります。「売却＝安心」とは限らないのです。
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富裕層こそ“収益不動産”をポートフォリオに組み込むべき理由
こうした状況の中、今あらためて注目されているのが「収益不動産」です。
住宅ローンという「支出」を抱えるのではなく、「賃料収入を得る」＝収入源となる不動産へのシフト。これは資産形成と老後の安定収入の両面から見ても理にかなった選択肢です。
たとえば、以下のような投資スタイルが有効です
- 月20万円以上の家賃収入が得られる都心区分マンション投資
- 海外インバウンド需要が見込めるホテル・民泊投資
- 安定利回りが期待できる物流施設・賃貸アパート
“35年ローン”という呪縛から自由になる
住宅ローンは、基本的に「長期・低金利・固定的」な支出です。
しかし、収益不動産であれば、
- 金利変動リスクに左右されない（元本返済を自らが負わない）
- 賃料収入でローン返済が可能
- インフレや円安の影響を受けにくい
といった大きなアドバンテージがあります。
特に富裕層の皆様であれば、住宅ローンの返済に追われるよりも、「自らの資産が稼ぐ仕組み」に早期に切り替えることで、人生後半の選択肢は大きく広がります。
今後の展望｜さらに進む金利上昇と住宅価格の二極化
金利上昇が緩やかになる兆しもありますが、長期的には「金利は上がる方向」へのシフトは避けられないと見られています。
一方で、都心のハイグレードマンションや好立地の収益物件は、依然として強い需要があります。価格の“二極化”は今後ますます進むでしょう。
まとめ｜住まいを「消費」から「投資」へ
これからは、「住宅＝マイホーム」という常識を見直す時代かもしれません。
・将来の収入減を見越した資産構築
・インフレや金利リスクへの備え
・老後のキャッシュフロー安定化
これらを実現するためにも、今すぐ“攻めの不動産戦略”を考えてみませんか？
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