千代田区マンション情報館のコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。
本日はオーナーチェンジ物件を購入するときの注意点についてご説明します。
不動産投資家にとっては重要な内容です。
出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。
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オーナーチェンジ物件は投資後すぐに賃料収入があり、収支の予測が立てやすいために、不動産投資の初心者には人気があります。
しかし、不動産投資に慣れている投資家は、オーナーチェンジ物件を敬遠する傾向にあるのです。
そのため、オーナーチェンジ物件は市場価格よりも若干安値で取引されることが多くなっています。
今回は「オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点」について詳しく解説していきます。
すぐに賃料収入を受け取ることができるからといって、十分な検討もなしにオーナーチェンジ物件に飛びつくのは危険です。
物件の状況や契約内容を慎重に確認して投資を検討しましょう。
オーナーチェンジ物件に潜む危険
「オーナーチェンジ物件」とは、すでに借主が入居している物件のことをいいます。
投資した翌月から賃料収入を受け取ることができるために、「入居者がつかない」という心配から解放されます。
しかし、投資する時には現在の入居者が退去したときのことも考えて収支計画を立てなければなりません。
オーナーチェンジ物件には以下のような危険が潜んでいます。
■退去時の修繕費用がかさむ場合がある
現在の入居者の入居期間が長ければ長いほど、壁紙やフローリング、建具、ユニットバスやエアコン、給湯器、システムキッチンなどの付属設備の老朽化が進んでいる場合が多くなってきます。
その結果、現在の入居者が退去した時に修繕費用や設備の更新費用がかさむ場合があるのです。
■賃料が高めの設定のまま
賃料は借主が入居したときの賃料がそのまま継続している場合がほとんどです。
入居者が賃料の減額交渉をしないかぎり当初の賃料がそのままになっているケースが多く、また減額交渉をしても受け入れられない場合が多いでしょう。
その結果、現在の入居者が支払っている賃料が、築年数を考慮すると周辺の賃料相場よりも高くなっていることが多いのです。
現在の入居者の入居期間が長いほど、周辺の賃料相場との乖離は大きくなる傾向があります。
■賃借人がサクラだった
オーナーチェンジ物件を購入したら入居者がサクラだったというケースも確認されています。
投資してしばらくすると、入居者が退去してしまい、その後に借主の募集をしてもなかなか空室が埋まらないという被害が発生しています。
入居者がつかずにずっと空室のままだったりすると売却時の印象が悪いため、このような手法を使ってでも売却しようとする業者が現れるのです。
オーナーチェンジ物件を購入するときの6つのポイント
オーナーチェンジ物件には、不動産投資の初心者には気づきにくい危険が潜んでいます。
オーナーチェンジ物件に投資するときには、次のようなポイントを事前にチェックしましょう。
■売却理由を聞く
現在入居中の物件で投資がうまくいっているならば、本来であれば物件を売却する必要ないはずです。
なぜ売却しなければならないのかその理由を聞くのは自然なことです。
通常は、一定の投資期間が終了したので投資物件を変更する、ほかの事業で資金が必要になったなどの理由が一般的ですが、賃料の支払遅延や入居者とのトラブルがあるような場合には要注意です。
■賃借人の属性を聞く
賃借人がどのような人かについても大切な確認事項です。
オーナーチェンジの場合には、従前の賃貸借契約が、そのまま新しい所有者に引き継がれることから、購入後は現在の賃借人とは契約関係になります。
契約の相手方がどのような人であるか、賃料をこのまま支払っていける資力があるかについて確認することが重要です。
■賃貸管理の態様・変更可能か
オーナーチェンジの場合には、物件の賃貸管理契約についても継続中であることがほとんどです。
その場合には、賃貸管理契約の内容の変更、もしくは解除が可能かどうかについても事前に確認しておきましょう。
複数の物件を所有するのであれば、賃貸管理会社は1社に絞るのがベストです。
複数の賃貸管理会社と契約していると、報告の頻度が違ったり、報告書のフォーマットが違ったりして管理が面倒になります。
特に注意すべきは、サブリース物件の場合です。
サブリース物件の場合には、長期間の賃貸契約が固定されている場合が多いために解約できないことが多くなっています。
その場合には、リース契約の内容が適正であるかについて、不動産の専門家と十分な検討を加える必要があります。
■賃料水準は適正か
先述したように、入居期間が長ければ長いほど、周辺の賃金水準と合わない賃料になっていることが多くなります。
現在の入居者が退去した後に賃料を下げることも念頭において、収支予測を立てる必要があります。
■敷金・保証金など引き継ぐ債務はないか
オーナーチェンジの際によく忘れるのが、敷金・保証金などの債務が引き継がれないかという点です。
債務の引き継ぎについて合意してなかったために、現在の入居者が退去する時に敷金や保証金の返還請求を受けて収支計画が狂ってしまう場合があります。
敷金や保証金のほか、固定資産税・都市計画税の精算など賃料や未払金以外の債権債務についても整理しておきましょう。
■契約不適合責任（瑕疵担保責任）は適正か
旧民法で「瑕疵担保責任」と呼ばれていた責任は、民法改正によって「契約不適合責任」と呼称が変わりました。
従来の瑕疵担保責任よりも売主の責任が明確化され、物件購入後に隠れた瑕疵が発見された時には、解除や損害賠償請求のほか、瑕疵の修補なども請求できるようになりました。
このような責任が売買契約上免除されていないかについてはしっかり確認しておきましょう。
オーナーチェンジ物件は、物件の内覧ができないために、住戸にどのような瑕疵があるのかについて確認することができないため、売主の責任は明確に定めておく必要があるのです。
まとめ
オーナーチェンジ物件は不動産投資の初心者に人気がありますが、ポイントを押さえて購入しないと失敗してしまいます。
不動産の専門家のアドバイスを受けながら、今回紹介した注意事項について確認した上で投資を検討しましょう。
出筆者：株式会社イーアライアンス 代表取締役 徳田 倫朗
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