サブリース付きオーナーチェンジ物件に要注意

千代田区マンション情報館のコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。

本日はサブリース付きのオーナーチェンジ物件を購入するときの注意点についてご説明します。

不動産投資家にとっては重要な内容です。
出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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不動産投資に慣れている投資家であっても、オーナーチェンジ物件への投資を検討するときは、賃貸借契約の内容や売買契約条件を詳細に精査します。

特に、サブリース付きのオーナーチェンジ物件の場合には、不動産のプロであっても検討を見送る場合が多いのです。

今回は、サブリース付きのオーナーチェンジ物件がなぜ敬遠されるのかについて考えてみましょう。

サブリース付きのオーナーチェンジ物件の購入を検討するときのチェックポイントについても紹介しますので、ぜひ今後の物件検討の際の参考にしてみてください。

サブリースとは

「サブリース物件」とは、専門の賃貸管理会社がオーナーと入居者の間に入って両者と賃貸借契約を結んでいる物件をいいます。

入居者は賃貸管理会社に賃料を支払い、賃貸管理会社は管理手数料や保証料を差し引いた賃料をオーナーに支払います。

厳密には、オーナーと賃貸管理会社との賃貸借契約を「マスターリース契約」、賃貸管理会社と入居者との賃貸借契約を「サブリース契約」といいますが、一般的には、契約関係全体を指して「サブリース」と呼ぶことが多くなっています。

■賃貸保証と家賃保証の違い

サブリースの最大のメリットは、空室リスクを負わなくてもよい点です。

入居者がついていない場合でも所定の月額賃料がオーナーに支払われるために、オーナーとしては、空室リスクの心配がなくなります。

しかし多くのサブリースでは、賃料の金額を保証(家賃保証)しているわけではなく、一定の期間賃貸借契約が継続すること保証(賃貸保証)しているにすぎません。

そのために、さまざまなデメリットが生じてくるのです。

サブリースのオーナーチェンジ物件がお勧めできない3つの理由

賃料の金額が保証されているのであれば、一定期間の利回りが保証されることになることから、オーナーが負うべき主たるリスクは賃貸管理会社の倒産リスクということになります。

しかし、サブリース契約は単なる賃貸保証であり、一般的には一定期間経過後に賃料の改定交渉ができるという条項が含まれています。

そのため、以下のようなデメリットが生じてくるのです。

■退去後に賃料改定の交渉の恐れがある

現在の入居者が退去したあと、すぐに新しい入居者が決まるような人気物件の場合には、賃料改定を行う必要はないでしょう。

しかし、空室の期間が続くときには賃貸管理会社が赤字になってしまいます。
そのような場合には、契約条項に定められた一定期間後に、賃貸管理会社から賃料を下げる交渉をされるのです。

これでは、サブリースの保証料を払っているにもかかわらず空室リスクはオーナーが負っていることと何ら変わりありません。

特に、購入時に「長期間のサブリース契約だから安心!」などの売り文句で販売されているような案件は、賃貸管理会社に有利なサブリースになっていることが多いのです。

■イグジットのときに売却しにくい

賃貸経営がうまくいっている物件でも、サブリースがついているだけで投資家から敬遠されます。
特に一般的なサブリースは長期間契約が継続することが前提になっており、解除がしにくくなっているからです。

新しい投資家は、購入後も従前のサブリース会社と付き合っていかなくてはならないことから、それを嫌がる投資家が多いのです。

■売却理由が不明確

サブリース案件を購入する投資家は、長期間サブリースがついていることに利点を感じて購入していることから、もともと長期的な投資を考えていたはずです。

それが、投資期間の途中で売却することになるのですから、購入するほうから考えれば「何か不都合なことがあったのではないか」と考えるのが自然です。

このような案件は売却理由を聞いても判然としないことが多く、検討対象から外れてしまうことが多くなります。

サブリースのオーナーチェンジ物件を検討するときの注意点

それでも、投資案件としてサブリースのオーナーチェンジ物件を勧められた場合には、どのような点を注意したらよいのでしょうか。

まずは、サブリース契約の合意解約ができないかについて売主に相談してみましょう。

サブリース会社はオーナーから見ると入居者と同様の地位にあるために、民法・借地借家法のうえでかなり強い立場にあります。
解約するためには相応の立退料を支払うなどの正当事由が必要です。
そのため、サブリース契約の解約の方法は合意解約しかないと思っておいた方がよいでしょう。

また、サブリースを解除した後も、通常の賃貸募集で入居者が決まりそうな立地にあるか、また適正な賃料水準で投資効果が見込めるかについて吟味する必要があります。

サブリース物件は、立地が悪いために投資初心者を安心させようとして契約することが多いのです。
そのため、サブリースが付いていない場合でも投資物件として成り立っているかということについて、一般の物件と同様の目で検証する必要があります。

まとめ

サブリース付きのオーナーチェンジ物件は、間に入る賃貸管理会社の地位が法的に強いために、プロの投資家でも検討対象から外す傾向にあります。

それでも、サブリース付きのオーナーチェンジ物件への投資を検討したい場合には、サブリース契約を解約できるか、サブリースがなくても投資物件として魅力的かについて十分に考慮したうえで投資を決定することをおすすめします。

                                  出筆者:株式会社イーアライアンス 代表取締役 徳田 倫朗

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