家は一生に一度の買い物という考えは過去のものになりつつあります。郊外に一戸建てを買うのが人生のゴールだった時代から、都心の資産性の高い物件を購入し、ライフステージの変化に合わせて住み替えたいと考える人が増えています。
書籍『LIFE SHIFT』によると、これからは「教育→仕事→引退」の3ステージの人生から、状況に応じて複数のキャリアを持つ「マルチステージ」へ。常に変化が求められる時代になるというのです。
変化が当たり前の時代に求められるのは、資産性の高い物件を賢く選ぶこと。長期の高額ローンに縛られて身動きがとれないというのでは、これからの時代に即してはいません。不動産を所有しながらもいつでも売ったり貸したりできるという身軽さが大事な時代なのです。
賢いマンション選び、４つの視点。
資産性の高い物件とは何なのか、どうやって選ぶのかについて解説していきます。ここでは不動産を4つの客観的視点からみていきます。それが「適正価格」、「資産性」、「耐震性」、「管理状態」です。
適正価格を知る
不動産には適正価格、つまり相場があります。相場は「エリア」と「広さ」と「築年数」の３つで構成されます。相場より安い場合はワケあり物件の可能性も。事故物件や、住宅ローンがつかえない物件の可能性があるので、注意が必要です。気になる物件が出てきたら適正価格か否かを調べるべきです。
資産性の高いマンションを選ぶ
資産性が高い物件とは平たくいえば、売りやすく貸しやすい物件です。参考になる指標がいくつかあるので、ご紹介いたします。これらは絶対ではなく、あくまで目安ですので、参考までに。
マンションPER
マンション1戸当たりの収益力を測る指標。マンションの価格がその周辺で貸されている分譲マンションの賃料何年分に当たるかを示したものです。つまり、購入したマンションを貸した場合、何年で購入価格を回収できるかという指標。数値が小さいほど収益性が高くなります。不動産市場調査会社の東京カンテイが毎年公表しており、2017年の首都圏平均は24.49でした。
参考：東京カンテイ
マンションPBR
マンションの資産性を測る指標。新築分譲されたマンション価格が、中古として流通する際に新築分譲時の何倍になっているかを示したものです。数値が大きい方が資産性に優れており、１を超えていると、分譲時よりも高く売られていることになります。東京カンテイによると、2016年首都圏PBRランキング1位は「六本木1丁目」で、1.56でした。
参考；東京カンテイ
立地適正化計画
立地適正化計画とは少子高齢化時代に備えての都市のマスタープラン。人口減少に備えてインフラや行政サービスを維持していくために「都市機能誘導区域」と「居住誘導区域」がそれぞれの街で設定されています。今後緩やかに居住誘導区域外の人口は減っていくとみられています。居住誘導区域内であれば、生活利便性や資産性はある程度担保されるでしょう。
築20年以上×リノベーション
築20年以上の物件はこれから大幅に価値が下落することは少ないため、資産として安定しています。しかし、築20年以上の物件はそのまま住むには現代の生活にはあわないでしょう。そこで築20年以上の物件を購入して、リノベーションをする選択肢を選ばれる方が増えています。自分好みに内装をカスタマイズできるリノベーションを選択肢の中にいれておくのもおススメです。
耐震性をチェックする
耐震性においては構造が大事なポイントです。住宅金融支援機構の耐震評価基準によると次の4つを満たしている必要があります。
・壁式構造とラーメン構造の混用でないこと
・平面形状が著しく不整形でないこと
・セットバックが大きくないこと
・ピロティ部分が偏在してないこと
これら満たしていない場合は、そもそもローンが通らない物件の可能性があります。現金で購入する場合も、耐震性が弱いため注意が必要です
管理状態は良好か
修繕積立金が十分に貯まっているか、計画通りに修繕がなされているか、今後の修繕積立金の値上げ予定はないかを書類をもとに確認していきます。その書類が長期修繕計画書と重要事項調査報告書です。これらは、物件購入前に必ず目を通すべき書類です。
長期修繕計画書は、約20年から30年にわたっての長期の修繕計画です。外壁の修繕工事や、給排水管のメンテナンス、エレベーターの交換などが計画に入っているかどうかを確認します。残念ながら、作成していないマンションもありますので、できるだけ長期修繕計画が存在している物件を選びましょう。
参考：国土交通省ガイドライン
重要事項調査報告書は、修繕積立金がいくら溜まっているか、滞納はいくらあるか、修繕積立金が過剰に高くないか、どんな修繕をいつ行っているかなどを知ることができます。修繕積立金が潤沢に貯まっているマンションであれば、築30年を超えてからでもオートロックがついたり、宅配ボックスがついたりということもあります。適正額が溜まっているかどうかを確認しましょう。
プロに任せるのも一つの手段
さて、4つの視点として「適正価格」、「資産性」、「耐震性」、「管理状態」についてご紹介しました。これらすべてを個人で行うとするとなかなか難しいと感じる方も多いでしょう。そこで購入前に第三者の視点でプロのアドバイスをもらえるサービスも出てきています。必要に応じて利用して、賢く物件を選び、変化に強い住まいを手に入れましょう。