2024年4月にスタートした相続登記の義務化制度

「相続した不動産、まだ登記していない？“3年以内ルール”の落とし穴と対策まとめ」

2024年4月にスタートした相続登記の義務化制度。
導入から1年が経ち、全国で少しずつ“相続登記”の意識が変わってきたと言われています。

今回のブログでは、制度の背景から現在の課題、そして“やるべきこと”をわかりやすく整理。
空き家リスクや所有者不明土地問題の回避にも役立つ知識を、法務局や専門家の意見をもとにお届けします。

1. なぜ相続登記が「義務化」されたのか？

これまで、不動産を相続しても登記は“義務”ではなく、実際に親の名義のまま放置されている土地が全国に数百万件ありました。

その結果…

  • ✅ 誰が所有者かわからない「所有者不明土地」が全国で急増
  • ✅ 空き家の管理責任が不明確
  • ✅ 相続人が複数世代にわたり、権利関係がネズミ算的に増加

この問題の解決を目的に、2024年4月から相続登記が義務化されました。

2. 義務の中身は？“2段ロケット”で3年以内に登記が必要

✅ パターン1：相続が発生した場合

→ 「相続を知った日から3年以内」に登記が必要

✅ パターン2：遺産分割協議中で権利者が未定の場合

→ とりあえず**「相続を知った」旨の登記を行い、その後、
協議で決まったらさらに「持分変更の登記」**をする（二段階）

登記を怠った場合には10万円以下の過料が科される可能性も。
ただし、行政も柔軟な運用をしており、正当な理由がある場合は対象外になるケースもあります。

3. 登記をスムーズに進めるための“2つのポイント”

✔ 地番や物件情報を正確に確認

→ 地番と住居表示は異なるため、登記簿情報や固定資産税通知書を確認。

✔ 戸籍添付漏れに注意

→ 「改製原戸籍」が必要なケースあり。
面倒な場合は「法定相続情報証明制度」を使えば戸籍添付が不要に。

※法務局で作成された相続関係図を添付すればOK。手続きも1度で済み、手数料は無料。

4. 相続人が複数いるときの注意点と対策

兄弟姉妹で相続したまま共有登記にしてしまうと、将来的に相続人が増え続けるリスクが。

例：兄妹2人→次世代ではいとこ6人以上が関与…なんてケースも。

できるだけ早期に、

  • ✅ 相続人間で誰が取得するかを決める
  • ✅ 必要なら遺言の活用も検討する

「遺言」は公証役場での公正証書遺言や、法務局に保管できる自筆証書遺言制度などがあります（保管料：3,900円／件）。

5. 登記だけでは終わらない、空き家リスクも見据えた対応を

相続登記が終わっても、以下のリスクは残ります：

  • 住む予定がなければ空き家化の危険性
  • 固定資産税の負担が続く
  • 管理放棄で特定空き家指定→税優遇解除や行政代執行のリスクも

将来的に使用予定がないなら、早めに：

  • ✅ 売却や賃貸を検討
  • ✅ 登記とあわせて空き家活用の相談も始めましょう

まとめ：「登記して終わり」ではなく、「活かす相続」へ

  • 相続登記は義務化されましたが、それは「放置せず向き合う」第一歩。
  • 正確な情報・共有者の整理・登記のタイミングが重要。
  • 空き家にしないための**“登記後の選択肢”**を考えることが、資産を守るための次のステップです。

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