富裕層が今後取りうる資産形成・資産防衛・相続戦略について
わかりやすく解説します
2025年3月18日に発表された最新の公示地価は、東京都内の不動産市場に再び熱気が戻ってきたことを印象づける結果となりました。
全用途平均で7.3%の上昇、中でも商業地は10.4%上昇と、都心の回復ぶりが際立っています。
この記事では、千代田区を中心とする都心エリアの上昇傾向の背景を分析しつつ、富裕層が今後取りうる資産形成・資産防衛・相続戦略についてわかりやすく解説します。
都内の公示地価：4年連続の上昇、23区は“全地点プラス”
東京都内全体では、2025年1月1日時点の公示地価は以下の通り：
- 全用途平均：+7.3%（前年：+4.9%）
- 商業地：+10.4%
- 住宅地：+5.7%
特に象徴的なのは23区内で下落した地点がゼロという事実。
2542地点のうち、9割以上の2483地点で上昇となりました。
都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）は平均12%上昇
千代田区を含む都心5区の住宅地の平均上昇率は12.0%。
これは、残る18区の平均（7.4%）を大きく上回るもので、都心一極集中の傾向が続いていることを示しています。
また、区別では：
- 中央区：13.9%
- 港区：12.7%
- 目黒区：12.5%
といった高価格帯マンションエリアの伸びが顕著です。
中でも注目されたのが、目黒区青葉台の住宅地。
渋谷駅徒歩圏にあるこのエリアは、18.9%の上昇率で都内住宅地のトップとなりました。
上昇をけん引する「3つの要因」
- インバウンド需要の本格回復
→ 浅草や新宿、銀座では訪日外国人による購買や宿泊需要が地価を押し上げ。 - 大型再開発プロジェクトの進行
→ 渋谷（サクラステージ）、中野、品川、虎ノ門などで駅前の再開発が進行中。 - 広さ・住環境を重視する住宅ニーズの変化
→ テレワーク定着により「広く・快適に住める都心物件」が支持される。
特に、再開発エリアでは20〜30%台の上昇率も見られ、渋谷区桜丘町では32.7%の上昇で商業地1位に輝きました。
中野区や台東区も急伸。「都心周縁部」が狙い目に？
今回の地価動向で目を引いたのが、都心5区に隣接する中野区・杉並区・台東区の存在です。
- 中野区：+16.3%
- 杉並区：+15.1%
- 台東区：+14.8%
いずれも再開発＋住環境改善＋インバウンド復活が複合的に作用しています。
たとえば浅草では、外国人観光客が押し寄せることで、商業地の上昇率が都内トップ10中4地点を占めるほどの勢いです。
今後は、都心一等地の価格上昇がさらに進む中で、「都心周辺の上昇余地あるエリアへの資金移動」が加速すると見られています。
富裕層が今とるべき3つのアクション
① 都心プレミア物件は「買える時に確保」
供給が限られ、価格も高止まり傾向にある都心マンション市場。
しかし、都心の地価は中長期的には下がりにくく、資産価値は維持されやすいため、資産分散・相続準備としての保有価値は依然高いといえます。
とくに千代田区の分譲マンション・一棟オフィス・テナントビルなどは、事業用途と併用することで利回りも狙える戦略的物件です。
② 「買い増し」より「買い替え」で資産最適化
- 長年保有していた郊外物件や相続資産を売却し、立地の良い資産に組み換え
- 「収益が出ていない土地」や「管理が大変な物件」を処分し、安定利回り型へシフト
地価上昇により含み益がある今が、“資産組み換えの好機”と捉えることができます。
③ 相続税評価の見直しと対策の再構築
地価の上昇は、路線価や相続税評価額にも波及します。
- 自宅や収益物件が評価額上昇
- 相続税の負担が増加する可能性
- 子世代への移転・共有化・法人化などのスキーム再設計が必要に
今後、資産総額が一定以上の方は、不動産の持ち方・遺し方まで含めたトータル設計が求められます。
まとめ｜「上がり続ける」ではなく「上がるものに乗る」時代へ
2025年の東京都内公示地価は、明らかに“回復”から“再加熱”へフェーズが移行しつつあります。
そしてこれからは、“どこでも上がる”のではなく、「選ばれた場所だけが上がる」時代になります。
千代田区を含む都心5区は、その中でも**不動産の本質価値が揺るがない“選ばれし場所”**です。
今後も価格が上がる可能性が高く、希少性も年々高まっていく中で、
「買えるうちに、価値のある場所を、価値のある形で持つ」
──この戦略が、富裕層にとって最も合理的な答えになるでしょう。
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