富裕層向けに戦略的な観点で解説します

「土地の値上がりはもう終わった」なんて、誰が言ったのでしょうか。

2025年の公示地価が発表され、再び**“都市ごとの明暗”がくっきりと浮かび上がる結果**となりました。
特に東京23区、大阪市、福岡市の商業地は軒並み10％超の上昇。これは、都市の実力と将来性を反映した“マネーの投票結果”とも言えるでしょう。

この記事では、地価上昇の要因を読み解きつつ、今後の不動産投資に活かせるエリアや視点について、富裕層向けに戦略的な観点で解説します。


【結論】人が集まる都市に、マネーも集まる

まず押さえておきたいのは、地価上昇の背景が単なるインフレではなく、「都市の競争力に基づく投資選別」だということ。

✅ 東京23区：前年比+11.8%
✅ 大阪市：+11.6%
✅ 福岡市：+11.3%

これらは、いずれもビジネス＋観光の両輪が揃い、人の流入が継続している都市です。

逆に、札幌（+6.0%）・名古屋（+5.0%）・広島（+4.6%）といった地方中核都市では、上昇率が鈍化。特に神戸市・広島市では人口が流出超過となっており、地価の伸びにもブレーキがかかっています​。

都市ごとの上昇理由と注目ポイント

● 東京23区：インバウンドと再開発が牽引

  • 地価上昇率：11.8%（前年：7.0%）
  • 特に千代田区・中央区・港区などでは富裕層や外国人の需要が旺盛
  • 再開発（虎ノ門・八重洲・日本橋）＋高価格帯マンションの売れ行きが堅調

「高くても売れる」立地には、住宅も商業も投資マネーが集中しています。

● 大阪市：万博・IR・インバウンドの三重奏

  • 地価上昇率：11.6%（前年：9.4%）
  • 万博関連の再開発、カジノを含むIR事業の進展
  • 訪日外国人観光客が回復し、なんば・心斎橋エリアに投資が集まる

2025年以降、西の玄関口・大阪はアジア投資家からの注目も急上昇中です。

● 福岡市：新興企業支援と生活利便性

  • 地価上昇率：11.3%
  • 開業率は全国政令市でトップ（5.3%）
  • 地場経済が活発で、地元の中小企業・スタートアップの台頭も地価に寄与

大手資本だけでなく、“地元の元気”が地価を押し上げる珍しい成功例といえます。

地方都市は“明暗分かれる”フェーズに突入

今回のデータで注目すべきは、「全国で半数以上の地点が上昇」という一方で、**「上昇幅は限定的」**だという点。

  • 三大都市圏以外の地方平均上昇率：わずか1.6%
  • 一部観光地（白馬、野沢温泉など）は20%以上の高騰
  • 再開発予定でも、建設費高騰により規模縮小が相次ぐ（例：岐阜市、札幌市）

これはつまり──
「どこでも上がる時代」から「選ばれた場所だけが伸びる時代」へと完全にシフトしたことを意味します。

観光地バブル再来？狙い目は“地味な一等地”

地価上昇率ランキング上位には意外な地名が並びます。

  • 白馬村（+29.6%）
  • 野沢温泉村（+20.9%）
  • 城崎温泉（+20.2%）

いずれもインバウンド回復＋地方リゾートニーズの増加が背景にあります。

ポイントは、

  • 外国人に人気
  • アクセス良好（新幹線・特急圏内）
  • “日本らしさ”が体験できる滞在型リゾート

このようなエリアでは、空き家や古民家のリノベーション投資、セカンドハウス投資が加熱し始めています。

投資家が取るべき3つのアクション

① 「東京一等地は買えない」ではなく、「どう買うか」で考える

  • 千代田区・港区などの新築は高い。しかし中古・区分・法人所有を使えばまだ戦える。
  • 自己使用ではなく「高収益資産としてのマンション」という視点を持つ。

② 地方は“観光地×稼働率”で選ぶ

  • 利回りだけでなく、稼働率・宿泊単価・外国人比率に注目
  • インバウンド特化の簡易宿所やコンドミニアム型ホテルが狙い目

③ 今後の供給縮小を見越し、“買えるうちに買う”戦略を

  • 建築コスト高騰により、今後は供給そのものが減る
  • 需要が底堅いエリアでは価格下落の余地が小さいため、長期保有に最適

まとめ｜「買うべき場所」がはっきりした今が動く時

かつての「とりあえず都心を買っておけば正解」という時代は過ぎました。
しかし今は、「明確に買うべきエリアが見える時代」です。

  • 人口が増え、マネーが集まり、観光が活性化する街
  • 開業率が高く、地元の活気がある地域
  • 外国人観光客が評価する“日本らしさ”が残る場所

こうした**「人とお金の流れが一致する都市」**こそ、資産形成の次なるステージです。

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