「マンション投資で利益が出る時代は終わったのか？」
「マンション投資で利益が出る時代は終わったのか？」
2024年、都心3区（千代田区・中央区・港区）でマンション投資を検討している皆さんにとって、こんな疑問が浮かぶかもしれません。最新のデータによると、都心のマンション売却益は減少傾向にあり、投資判断には**「慎重さ」**が求められる時代に突入しています。
この記事では、マンション投資の現状と今後の見通し、そして賢く立ち回るための戦略についてお伝えします。
売却益が減少する理由：バブル末期との「酷似」
かつては「都心のマンションに投資すれば勝てる」という時代がありました。例えば、港区の六本木一丁目駅周辺では、2013年に70平米の新築マンションを購入し、2023年に売却した場合、約2億3000万円の利益が出たという試算もあります。
これは年利回りにして驚異の**22.4%**です。
しかし、潮目が変わりつつあります。その理由は：
- 取得価格の高騰
アベノミクス後、東京のマンション価格は急激に上昇し、現在は「高値掴み」のリスクが高まっています。新築マンションの平均価格は、東京23区で1億円超が常態化しています。 - 賃料の伸び悩み
マンション価格の上昇に賃料が追いついていないため、「賃貸収入だけでは元が取れない」物件が増えています。特に都心部以外の周辺エリアでは頭打ちの傾向が強まっています。 - 日銀の利上げ姿勢
低金利が続いていた日本でも、日銀の利上げが現実味を帯び始めており、住宅ローンの返済負担が増加すれば、マンション需要が減速する可能性があります。
「売却益重視」から「賃料重視」へ：投資戦略の転換期
これまでの都心部のマンション投資は、「安く買って高く売る」という売却益重視のスタイルが主流でした。しかし、今後は：
- 賃料収入をベースにした安定運用
- エリアと物件の厳選
が投資成功のカギとなります。
なぜ賃料重視なのか？
賃料は立地や需要を反映し、安定した収益源となります。特に都心3区は：
- 交通アクセスや利便性が抜群
- 富裕層向けの賃貸需要が堅調
- 再開発プロジェクトが多く、エリア価値が高い
という特徴があり、賃料水準が比較的安定しているため、長期的な投資に向いています。
都心3区での「選ばれる物件」とは？
今後、マンション投資で勝ち残るためには「物件選び」がより重要になります。都心3区で狙うべき物件のポイントは次の通りです。
- 再開発エリア内の物件
港区や中央区では再開発が進んでおり、周辺環境の改善や商業施設の充実が期待されます。再開発エリアの物件は将来的な資産価値も高いでしょう。 - 賃貸需要の高い立地
ビジネス街や高級住宅地に近い物件は、富裕層やエグゼクティブ層に人気があります。賃貸需要が堅い物件は投資リスクが低くなります。 - 管理費・修繕積立金が適正な物件
マンションの管理状況が良好で、修繕計画がしっかりしている物件は資産価値が維持されやすいです。
まとめ：都心3区のマンション投資は「賢い判断」が必須
2024年のマンション市場は「利益を楽観視する時代」から「選別と戦略の時代」へと変わりつつあります。
「売却益重視」から「賃料収入とエリア価値を見極める投資」 へシフトすることで、長期的に安定したリターンを得ることが可能です。
都心3区のマンション市場は、引き続き高い需要と安定性を誇ります。
今後の投資戦略を見直し、勝ち残る物件を見極めていきましょう。
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