「高嶺の花」から「新相場」へ。
供給不足と新築高騰が招いた中古市場の構造変化を徹底解説
1. 23区の中古マンションが「平均1億円」に達した背景
「中古マンションが平均で1億円を超える」 千代田区マンション情報館です。数年前であれば、にわかには信じがたかったこの数字が、いまや現実のデータとして私たちの目の前に突きつけられています。
東京23区の中古マンション市場において、成約価格の平均がついに1億円の大台に乗りました。これは、一部の富裕層だけがターゲットとする超高級ヴィンテージマンションや、特定エリアのランドマークタワーだけの話ではありません。子育て世代が検討するような一般的なファミリー向け中古物件を含めた「全体」の平均が、この驚異的な水準に達しているのです。
なぜ、中古物件がこれほどまで値を上げているのでしょうか。その理由は、決して一時的なブームのような特殊なものではありません。
最大の要因は、新築マンション価格の異次元の高騰にあります。建築資材の価格上昇、人手不足に伴う人件費の膨張、そして高止まりする都心の用地取得費。
これら「作るためのコスト」が新築マンションの価格を押し上げ、同時に供給戸数を大幅に減少させました。その結果、「新築は予算オーバーだが、都心に住みたい」という分厚い需要層が中古市場へと一気になだれ込み、価格を押し上げる構造が定着したのです。
2. 「新築の代替品」ではない。中古市場に集まる優良物件の正体
かつての中古マンションといえば、築20年、30年といった「古さ」を我慢して価格を抑えるための選択肢、というイメージが一般的でした。しかし、現在の市場は当時とは全く異なります。
今、中古市場の主役となっているのは、以下のような条件を備えた「新築に近いクオリティ」を持つ物件です。
- 一等地の立地：新築ではもう二度と出ないような、都心の利便性の高い場所。
- 築浅・高機能：耐震性能や断熱性能が最新基準に近く、共用部も充実している。
- 良好な管理体制：修繕計画が適切に実行され、資産価値が守られている。
特に都心部においては、まとまった土地が枯渇しているため、好立地の物件は中古市場でしか見つけることができません。むしろ、立地条件においては新築よりも中古の方が優れているケースすらあります。「新築の代わりに中古を買う」のではなく、「その立地のその物件が欲しいために、中古市場で探す」という、指名買いに近い需要が中古1億円時代を支えているのです。
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3. 都心3区（千代田・港・中央）が牽引する「選別の時代」
価格上昇の波は23区全体に広がっていますが、その熱源となっているのは間違いなく千代田区・港区・中央区の「都心3区」です。このエリアでは、土地の稀少性が極めて高く、国内外からの投資資金や実需が常に供給を上回っています。「1億円超え」はもはや特別なニュースではなく、都心の70㎡前後のファミリータイプであれば、それが「スタートライン（適正相場）」という感覚に、市場の認識は書き換えられました。
ただし、注意が必要なのは、すべての物件が一律に上がっているわけではないという点です。中古市場がこれだけ高額化すると、買い手の目はこれまで以上にシビアになります。
- 駅からの距離：徒歩5分以内と10分以上の差。
- 維持費の健全性：管理費や修繕積立金が適正か。
- ブランド力：大手デベロッパーの分譲か、管理会社の評判はどうか。
これらの要素によって、1億円を超えてなお値上がりを続ける物件と、相場に取り残される物件の二極化が進んでいます。まさに不動産の「選別の時代」が幕を開けたと言えるでしょう。
4. 売り手と買い手の温度差。高騰相場での勝ち残り戦略
今後の展望として、これまでのような「出せば上がる」という右肩上がりのペースが永遠に続くとは考えにくい側面もあります。価格があまりにも高騰したことで、売り手の強気な希望価格と、買い手のシビアな予算の間に「温度差」が生じ始めているからです。
売却を検討されている方へ
現在の都心マンション市場は、売り手にとって歴史的に有利な環境であることは間違いありません。しかし、「平均1億円」という言葉に惑わされて強気すぎる価格設定をすると、成約まで時間がかかり、結果的に「旬」を逃してしまうリスクもあります。最新の成約事例だけでなく、ライバル物件の動きや、その物件固有の強みを正しく把握し、「売れる根拠のある価格」で勝負することが不可欠です。
購入を検討されている方へ
「今は高すぎるから暴落を待つ」という声も聞かれますが、都心3区のような供給が限られたエリアで、劇的な価格下落を期待するのは現実的ではありません。むしろ重要なのは「高値で買っても将来売りやすい物件か」という出口戦略です。 資産価値が落ちにくい立地、管理、仕様を見極めることができれば、1億円という買い物は決して無謀なギャンブルではなく、賢い資産形成の手段となります。
都心マンションは、いまや単なる「住まい」を超え、家族の未来を守るための「資産」としての性格を強めています。「なんとなく」の判断が大きな機会損失やリスクに直結する時代。千代田区マンション情報館は、この激動の市場を生き抜くための確かなデータとプロの知見で、皆様の決断を全力でサポートいたします。
株式会社MIRABELLでは都心３区の売却物件は仲介手数料無料でお受けいたします。
また、都心３区の２億円以上のマンションの購入は仲介手数料半額でご対応致します。お問い合わせお待ちしております。
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