「金利がある世界」への転換と不動産市場。
賃料上昇・供給不足が支える都心3区の底堅さ
1. 「金利上昇＝不動産価格下落」という定説が通用しない理由
「住宅ローンの金利が上がっているのに、なぜマンションの価格は下がらないのか？」
千代田区マンション情報館です。現在、不動産市場において最も多く寄せられる質問の一つがこれです。
確かに、これまでの教科書的な考え方では「金利が上がれば借入コストが増え、需要が減退し、価格は下がる」とされてきました。しかし、現在の都心マンション市場はこの定説を鮮やかに裏切っています。
金利が緩やかに上昇を始めているにもかかわらず、都心部を中心とした需要は驚くほど強く、価格は依然として高止まり、あるいは上昇を続けています。
それはなぜか。今の状況は単なる「金利の変動」だけではなく、日本経済そのものが、30年続いたデフレ脱却という歴史的な転換点を迎えているからです。
2. 「金利がある世界」は、インフレと資産価値が連動する世界
長く続いたゼロ金利、あるいはマイナス金利という「異常事態」が終わり、私たちは今、「金利がある世界」という正常な経済環境に戻りつつあります。
ここで重要なのは、金利だけが単独で上がっているわけではないという点です。金利が上がる背景には、物価の上昇（インフレ）があり、それに伴う賃金の上昇があります。「お金の価値」が目減りしていくインフレ局面において、不動産という「現物資産」は、インフレヘッジ（物価上昇による資産目減りを防ぐ手段）として極めて強力な力を発揮します。
建築資材が上がり、人件費が上がり、結果として「新しくマンションを作るコスト」が跳ね上がっている以上、既存のマンション価値もそれに引っ張られて上昇するのは、インフレ経済における必然です。つまり、金利の上昇によるコスト増よりも、物件価格そのものが上昇するスピードや期待値が上回っているため、投資家も実需層も買いの手を止めていないのです。
3. 止まらない賃料上昇。借りるより「持つ」ことが選ばれる背景
都心マンションの需要を支えるもう一つの大きな柱が、賃料（家賃）の上昇です。 千代田区・港区・中央区などのエリアでは、マンションやオフィスの賃料が過去最高水準を更新し続けています。家賃が上がれば、当然ながら「高い家賃を一生払い続けるよりも、多少金利が高くなってもローンを組んで資産を手に入れたい」と考える人が増えます。
特に、都心で働く共働き世帯（パワーカップル）にとって、通勤時間を極限まで削れる職住近接の立地は、単なる住まいを超えた「時間を買う投資」です。彼らは金利を固定費の一部として冷徹に計算しており、賃料上昇という逃れられないリスクに対する防衛策として、都心マンションの購入を選択しています。この実需の強さが、市場の底堅さを生んでいるのです。
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4. 供給不足と付加価値の二極化。都心マンションが選別される時代
一方で、供給サイドに目を向けると、「作りたくても作れない」という厳しい現実があります。都心の好立地はすでに開発し尽くされており、わずかに出る土地も高騰しています。建築コストの上昇によって、郊外型マンションは採算が合わずに供給がストップするケースも増えていますが、都心は違います。
都心のマンションは今、単なる「住居」から、コンシェルジュサービス、ホテル一体型開発、最新のスマート設備といった「付加価値の塊」へと進化しています。価格が高くても、その価格に見合うだけの唯一無二の価値がある物件には、国内外から潤沢な資金が集まります。
今後は、金利が上がることによって市場全体が冷え込むのではなく、物件ごとの「選別」がより一層激しくなるでしょう。
- 立地、管理、将来性を備えた物件は、金利を跳ね返して値上がりを続ける。
- 中途半端な立地や管理不足の物件は、金利負担に耐えきれず調整局面に入る。
こうした二極化こそが、これからの「金利がある世界」のリアルです。
売却を考えている方へ
都心3区の物件をお持ちであれば、今はまだ非常に有利な環境です。ただし、「相場が上がっているから」という楽観視は禁物です。購入層が以前よりも慎重にスペックを吟味するようになっているため、適切な価格設定とターゲットへの的確な訴求が、売却成功の成否を分けます。
購入を考えている方へ
金利の数字だけに捉われ、購入を先送りにしてきた結果、物件価格がさらに数千万円上がってしまった……。そんな後悔をされている方を、私たちは多く見てきました。大切なのは金利の低さではなく、「その物件が10年後、20年後に市場でどう評価されているか」という資産性の本質を見抜くことです。
都心マンション市場は、今や賢い投資家と決断力のある実需層が競い合う場となっています。金利上昇というノイズに惑わされず、資産としての「本質」を見極めること。千代田区マンション情報館は、そのための確かな目とデータを提供し、皆様の最適なパートナーであり続けます。
株式会社MIRABELLでは都心３区の売却物件は仲介手数料無料でお受けいたします。
また、都心３区の２億円以上のマンションの購入は仲介手数料半額でご対応致します。お問い合わせお待ちしております。
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