【最新分析】都内中古マンション価格に広がる“格差”とは？

都内の中古マンション価格には“地域格差”が顕著に広がっている

── 都心3区は堅調、一方で城東エリアは足踏み状態

こんにちは、千代田区マンション情報館の小川です。

都内でマンション購入を検討中の皆さま、「最近は値上がりが落ち着いた」と感じていませんか？
実はその感覚、かなり正確です。しかし、同時に「どこでも値下がり傾向か」というと、そうではありません。

2025年5月までの最新データによると、都内の中古マンション価格には“地域格差”が顕著に広がっていることが分かりました。
今回は、その傾向と背景、そしてこれから不動産を買う／投資する上で重要なポイントを解説します。

都心3区は今も堅調に上昇中

まず結論から申し上げると、千代田区・港区・中央区の“都心3区”は今も堅調な価格上昇を続けています。
最寄駅からの距離に関わらず、成約価格指数は上昇をキープ。これは、外国人投資家の資金や富裕層の購入需要が依然として高い水準にあるためです。

また、副都心4区（新宿・文京・渋谷・豊島）についても、駅距離の違いによる価格差はあまり広がっておらず、安定した価格推移が続いています。

城南・城西エリアでも「徒歩10分ルール」が価格に影響

一方で、城南（品川・目黒・大田）および城西（世田谷・中野・杉並）エリアでは、駅からの距離によって価格動向に差が見られます。

• 徒歩10分以内の物件は上昇傾向
• 徒歩10分超の物件は価格の伸びが鈍化、または横ばい

これは、都区部の中でも“利便性が資産価値を左右する”時代に入ったことを示しています。
都心から少し離れたエリアでは「駅チカ物件」でなければ、価格競争力を維持するのが難しくなってきたのです。

城北・城東エリアはついに「頭打ち」か？

今回のデータで最も注目すべきは、**城北3区（北・板橋・練馬）および城東7区（台東・墨田・江東・荒川・足立・葛飾・江戸川）**の動向です。

なんと、これらのエリアでは、徒歩10分超の物件は今年に入ってから価格が横ばい、または下落傾向となっています。
特に城東7区では、“価格が動かない”状態が続いており、価格上昇の限界＝頭打ち感が出てきているといえるでしょう。

この背景には、

• 実需層（＝自宅として購入する人）が多い地域であること
• 世帯所得の伸び以上に物件価格が上昇してしまったこと

があります。

例えば、総務省の家計調査によれば、2018年から2024年にかけて2人以上の世帯の可処分所得は約1.15倍に増加したとされています。
しかし、城東7区の中古マンション価格は1.57倍、城北3区でも1.5倍に上昇しており、所得の上昇スピードを大きく上回っているのです。

今後、格差はさらに開く可能性も

このような価格差の拡大傾向は、今後も続くと予想されます。

• 都心部は投資マネー・富裕層・外国人需要に支えられ、堅調に推移
• 周辺エリアは実需中心のため、価格許容力に限界

つまり、「どこで買っても上がる」という時代はすでに終わり、“場所選びがすべて” の時代に突入しています。

【注目ポイント】今、投資先として検討すべきエリアは？

不動産投資や資産保全の観点から見ると、以下のような選定軸が重要です。

◎ 都心3区：価格は高くても価値が維持されやすい

・外資の動きや法人需要が安定的
・資産としての“流動性”が高い

◎ 副都心＆人気城西：駅近物件ならまだ上昇余地あり

・自宅兼投資としてのニーズが高い
・インフラや街のブランド力に支えられる

△ 城東・城北の駅遠物件：慎重な選定が必要

・価格上昇余地は少なく、将来の出口戦略に注意
・流動性や担保評価もやや厳しくなる可能性

まとめ：価格の“面”で見るのではなく“線”で考えよう

今回のデータが示すのは、「東京都内でも、資産価値の明暗が分かれ始めた」という事実です。
これからの不動産購入・投資では、「安いから買う」ではなく、将来の出口やリセールバリューまで見据えて判断する視点が不可欠です。

千代田区マンション情報館では、こうした市場動向をふまえた不動産提案・ご相談を承っております。

都内の最新相場や、投資・相続を見据えたエリア選定について詳しく知りたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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