「今は高い」「売り時だと聞く」

千代田区・港区・中央区、いわゆる都心3区でマンションの売却を考えている方にとって、ここ数年の相場は非常に気になるところだと思います。
「今は高い」「売り時だと聞く」——そんな声を耳にする機会も多いはずです。

実際、日経新聞の記事では、首都圏中古マンションの成約価格は長期的に上昇を続けており、2025年10月時点で東京23区の価格指数は2009年比で222と報じられています

数字だけを見ると、「かなり高い水準にある」という印象を受ける方も多いのではないでしょうか。

「高く売れる」＝「手元に残るお金が多い」とは限らない

ここで一度、冷静に考えておきたいのが 仲介手数料 です。
マンションを売却する際、多くのケースで仲介手数料が発生します。
価格が上がれば上がるほど、仲介手数料も連動して高額になります。

たとえば、

  • 成約価格が1億円
  • 成約価格が1億5,000万円
  • 成約価格が2億円

といった都心3区では珍しくない価格帯になると、仲介手数料は数百万円単位になります。

相場が上がっている今だからこそ、「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら手元に残るか」
を考える必要があります。

東京23区の中古マンション市場は「調整局面」も見え始めている

今回の資料では、もうひとつ重要な視点が示されています。
それが 「成約価格 ÷ 在庫価格」 という指標です。

  • 2023〜2024年頃は、東京23区ではこの比率が ほぼ1倍
    → 「売主の言い値でないと買えない市場」
  • 直近では 0.89倍程度まで低下

とされています

これは、成約価格自体は上昇しているものの、売り出し価格が強気になりすぎ、再び値引きが必要な局面に戻りつつあるという状況を示しています

つまり、「出せば必ず高く売れる」という単純な市場ではなくなってきている、ということです。

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だからこそ、売却では「コスト設計」が重要になる

こうした市場環境の中で、売主がコントロールしやすいポイントのひとつが 仲介手数料 です。

千代田区マンション情報館を運営する 株式会社MIRABELL では、

  • 千代田区・港区・中央区のマンション売却は仲介手数料無料

という形で、売却時のコストを大きく抑える仕組みを採用しています。

売却価格が同じでも、
仲介手数料がかかるか・かからないかで、
最終的な手取り額には明確な差が生まれます。

都心3区の売却は「価格 × 戦略 × コスト」で考える時代へ

資料でも触れられている通り、現在の中古マンション市場は「どんな物件でも同じように売れる」
という状況ではありません

だからこそ、

  • 相場を踏まえた価格設定
  • 周辺事例との比較
  • そして、仲介手数料を含めた総合的な判断

が重要になります。千代田区・都心3区でマンション売却を検討されている方は、
「いくらで売るか」だけでなく「どう売るか」
その中に、仲介手数料という視点もぜひ入れてみてください。

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