マンション投資 購入するまえにレントロールをチェック①

千代田区マンション情報館のコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。

今日は「マンション投資 レントロールチェック」について書きますね。

賃貸での収益目的のマンションを検討中の方が、多くの物件を検討する中で「レントロール」という言葉を聞くことがあると思います。

レントロール、これは「家賃表」です。
マンションやアパートを売主が、建物の現在の入居状況や家賃を一覧に示したものです。

物件を検討するなら、必ずこのレントロールの精査が必要になります。

このレントロールの見方やチェックすべきポイントをお伝えします。

1.レントロールの見方

実際のレントロールをご覧ください。

*建物概要*

新築/平成15年(2003年)築18年
軽量鉄骨/2LDK8室/1部屋 67㎡/共益費無/駐車場2台まで無料
敷地200坪
JR最寄り駅より徒歩10分/県庁所在地よりJR・車で30分
徒歩5分以内にコンビニ2件・ショッピングセンター2件・文教施設・医療施設も徒歩10分以内

これは筆者の家族が所有しているアパート1棟のレントロールです。

最も簡略なパターンですが、詳細なものなら個人・法人での属性が追加され駐車場なども加算することもあります。

このレントロールからどんなことを注意して見るべきなのか次項にてお伝えします。

2.入居状況と空室期間・事故物件の確認

築18年のアパートですが、かなり稼働率のよい物件です。

しかし1室4ヶ月以上も空室になっています。

なぜ空室なのか?
いくらで募集をかけているのか?

この部分は購入前に、客付けしている不動産会社へ確認が必要になるでしょう。

極端な例かもしれませんが、事故物件となり空室になっているのであれば今後もかなりな期間空室が続くと考えるべきです。

事故物件サイトは公表されているので、購入検討物件が掲載されているのかどうかをお調べください。

掲載されていても、その他補うことが可能な物件なら購入もありですがその場合は8部屋のアパートではなく7部屋分の価格としてお考えください。

心理的瑕疵物件は開示する義務があります。
売主も黙って売ることはないでしょうが、多くの物件を扱う中で漏れる場合もあります。

自分で調べられるところは調査すべき部分です。

また事故物件でないなら、内覧数があるのかなど詳細な入居者募集状況を不動産会社にお問い合わせください。

賃貸物件は年末からゴールデンウイーク前後までが異動繁忙期であり、この時期に入居が決まらないと、空室期間が長くなります。

3.利回りをチェック

収益目的のマンションやアパートではこの利回りが最も重要になります。

今回のレントロールで表示されている利回りは表面利回りです。
いわゆる粗利というものです。

利回りには2種類あります。
表面利回りと実質利回りと呼ばれるものです。

●表面利回りの計算式
  年間家賃収入÷物件価格×100

●実質利回りの計算式
  (年間の家賃収入-経費)÷(物件価格+購入時費用(初年度のみ))×100

物件購入後の資金繰りや金融機関への融資依頼にもこの利回りを提出する必要があります。

マンションやアパート購入は1,000万円以上の費用をかける、大切な資産になるのでこの利回りのチェックも忘れずにご確認をお願いします。

お一人で悩まずにぜひレントロールでの精査をプロにご相談ください。

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最後までお読みいただきありがとうございます。

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