マンション投資 購入するまえにレントロールをチェック②

千代田区マンション情報館のコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。

今日は「マンション投資 レントロールチェック」について書きますね。

「購入するまえにレントロールをチェック①」では、空室と利回りについてお伝えしました。

次にチェックすべきポイントとしては、家賃と同じ地域で競合している他物件との比較についてお伝えします。

●利用するレントロールと建物の概要

*建物概要*

中部地方
アパート/新築/平成15年(2003年)築18年
軽量鉄骨/2LDK8室/1部屋 67㎡/共益費無/駐車場2台まで無料
敷地200坪
JR最寄り駅より徒歩10分/県庁所在地よりJR・車で30分
徒歩5分以内にコンビニ2件・ショッピングセンター2件・文教施設・医療施設も徒歩10分以内

1.家賃

・新築時から現在までの家賃推移
・部屋ごとに家賃が違う理由はなぜか

この2点について解説致します。

レントロールでは、現在の家賃を見ることができます。
できれば、新築時から現在までの家賃表があれば一番良いでしょう。

この物件は築18年経過していますが、すべて同じ家賃でなく、他の部屋より低い部屋もあります。

同じ時期に建てたはずのアパートで安い部屋がある、設備的に劣っている部分がありそれをカバーするために家賃を安くしたのか?

設備には問題なく時期外れに入居募集をかけたために、家賃を安くしたのか?

もし設備上の問題なら、この安い金額がずっと続くことになります。

この点は不動産会社にしっかりと確認が必要になります。

日本の住宅は最も高価格な時期は新築時です。
いったん安くしたらもう高くすることはできないのが普通です。

物件購入時の家賃収入が同じ金額で10年以上も続けることは、かなり難しいでしょう。

このアパートの新築時家賃は57,000円で募集をしていました。

この57,000円に管理費2,000円を加算し59,000円でもすぐに満室になったのです。

しかし、10年以上経つと近隣に同じようなアパートが乱立し家賃水準を維持することができずに、1,000円下げ管理費も無しとなり現状では当初の家賃より6,000円以上安く設定して何とか長期間・何部屋も空室がでないようにしています。

収益目的でアパートやマンションを購入する際の資金繰りとして、同じ家賃がローン返済の10年・20年の間ずっとこの家賃という事にはなりません。

それができるのは、首都圏で好立地の物件だけでしょう。

2.同じ地域での相場感をつかむ

ここまで読まれた方は「家賃設定などすべて管理会社が考えるべき話ではないか?」と思われた方もいるでしょう。

確かに基本的な家賃設定は、管理会社などから提示があるでしょう。

しかし、管理会社から見れば多く抱えているの物件の一つです。

同じ地域の同じ物件が何千円も低く値ごろ感があるのに、所有する物件は5年後・10年後も同じということでは入居者はやってきません。

家賃収入が何カ月もないように、募集後は緊密に不動産会社や管理会社と連絡をとり状況を確認しましょう。

家賃を下げる検討時期のタイミングは「内覧数」です。

募集をかけ、頻々と内覧や問い合わせがある状況ならまだ家賃を下げる必要はありません。
問い合わせもこず内覧もないという状況なら、家賃値下げを考える必要があります。

家賃を下げるのが契約上厳しいなら、入居時にフリーレント(入居後2カ月無料など)をするなど入居者へアピールしてみましょう。

最初はこのような判断はご自身では難しいでしょう。
ぜひ一度プロにご相談ください。

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最後までお読みいただきありがとうございます。

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