オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

千代田区マンション情報館のコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。

本日はオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットについてご説明します。

不動産投資家にとっては重要な内容です。
出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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投資用不動産を購入するときには、空室の物件がよいか、すでに入居中の物件がよいかは迷うところです。

入居中の物件だとすぐに賃料収入が入ってくるために投資に有利と思っている人も多いでしょう。

しかし、入居中の物件に特有のデメリットもあるため、そのデメリットを許容できるかという視点から投資を検討する必要があります。

今回は「オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット」について考えてみましょう。

オーナーチェンジ物件への投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、対象物件に関する従前の賃貸借契約が継続中である物件をいいます。

投資用マンションを売却する時には、賃貸借契約が終了し入居者が退去したタイミングで売り出される場合が多いのですが、中には、借主が入居したまま売却されることもあります。

この場合には、従前の賃貸借契約は同じ条件のまま、新所有者に引き継がれます。

オーナーチェンジ物件の3つのメリット

オーナーチェンジ物件はすでに入居中の物件であるために、以下のような3つのメリットがあります。

■すぐに賃料収入が得られる

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、契約した翌月からすぐに賃料収入が入ってくることです。

空室の物件は購入後に借主の募集を行うため、すぐに入居者が現れるか不安な点もありますが、オーナーチェンジ物件の場合は、そのような心配をする必要はありません。

特にファミリータイプの物件などは、引っ越しの回数が少ないために、当面は現在の賃料収入が継続することが期待できます。

■投資事業計画が立てやすい

また、現在入居中の物件は、ある程度賃料収入が確定しているために、投資事業計画が立てやすいというメリットもあります。

現在入居中であることに加え、今までのトラックレコードが蓄積されていれば、収入と支出がある程度見えてくるため、収支計算がしやすいのです。

■銀行融資がスムーズ

投資事業計画が立てやすいということは、融資を受ける面でも有利であるということがいえます。

融資担当者の目はこれからどのような収支になるのかという予測よりも、今までのトラックレコードを重視する傾向にあります。

投資収益の予測が今までのトラックレコードに基づいて作成されたものであれば、融資担当者にとっても納得感が高まります。

その結果、担保評価や融資実行がスムーズに行われる傾向にあるのです。

オーナーチェンジ物件の3つのデメリット

オーナーチェンジ物件にはさまざまなメリットがありますが、空室のまま売り出される物件よりも不利な点もあります。

特に以下のようなデメリットについては、十分に考慮のうえ、物件の選定をする必要があるでしょう。

■部屋の内覧ができない

オーナーチェンジ物件の場合は、借主が入居中のために部屋の内覧ができないことがほとんどです。

海外の案件だと、借主が入居中であるにも関わらず部屋の内覧が許されることもあるのですが、日本の場合はそのようなわけにはいきません。

入居期間が5年、10年と長い場合には、部屋の壁や建具の痛みもひどくなっていることもありますが、そのような確認をすることができないということは考慮に入れておくべきでしょう。

■入居者を選ぶことができない

オーナーチェンジをしても入居者を退去させることができないため、入居者を選択できないということもデメリットとして挙げられます。

賃料が高額である場合には、入居者の資力・年収や属性などによって入居お断りすることもあります。

しかし、オーナーチェンジ物件の場合にはまずは今の入居者に継続して賃貸しなければなりません。

■家賃設定が適正でない場合がある

マンションの賃料は、築年数を経るごとに下がっていくのが通常です。

しかし、現在の入居者の入居期間が長い場合、賃料の設定が入居時の設定と変わっていないことが多いために、現在の賃料相場よりも高めに設定されている場合があります。

それに気付かずにオーナーチェンジ物件に投資してしまうと、入居者が変わった時に、賃料を大幅に下げざるを得ないということが起こり得ます。

オーナーチェンジ物件に投資するときの注意点

オーナーチェンジ物件に投資するときには、これまでに挙げたデメリットについてきちんと検証する必要があります。

現在の入居者の入居年数はどれぐらいか、入居者の属性は物件に合っているか、家賃設定は周辺の相場と比べて高くないかなどについては事前に確認しておく必要があります。

もし、家賃設定が高い場合には、家賃の改定を念頭において、投資事業計画を作成し直す必要があるでしょう。

オーナーチェンジ物件は、物件の特徴を理解して購入を検討すれば怖くありません。

中には掘り出し物の物件があるかもしれませんので、投資検討の対象に含めてみてはいかがでしょうか。

                                 出筆者:株式会社イーアライアンス 代表取締役 徳田 倫朗

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