オーナーチェンジと実需物件の価格差

千代田区マンション情報館のコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。

本日はオーナーチェンジ物件と実需物件の価格差についてご説明します。

不動産投資家にとっての関心の高い内容だと思います。
出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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マンションの価格は、主にエリアや立地、交通の利便性、築年数、広さ、住環境などによって定まってきます。

しかし、まったく同じような物件でも、価格の差をつけて取引される場合があるのです。

そのような例として、オーナーチェンジ物件があります。

今回は、オーナーチェンジ物件と実需物件の価格差について考えてみます。

これからオーナーチェンジ物件への投資を考えている人は、今回のコラムを参考にしてオーナーチェンジ物件の特性を理解しつつ投資を検討してください。

オーナーチェンジ物件は安く取引されがち

オーナーチェンジ物件は、実際に居住するために購入する物件(実需物件)よりも安く取引されがちであるといわれます。

実際に不動産業界の中でも、オーナーチェンジ物件は実需物件よりも約10%程度ディスカウントして売却するという慣習があります。

そのため、オーナーチェンジ物件を安く購入し、賃借人が退去した後にリノベーションやクリーニングをして実需用として売却するという事業を中心に行っている投資家もいるほどです。

オーナーチェンジ物件が安く取引される理由

それでは、なぜオーナーチェンジ物件と実需物件との間に価格差が生まれるのでしょうか。

その理由としては、金利や借入期間などの金融的な要素や、賃料の設定など契約条件に関する要素が挙げられます。

■住宅ローンとの金利差・借入期間の差がある

マンションの検討者は一般的には金融機関からの借入れを活用しますが、フラット35などの住宅ローンと不動産投資事業を行うための借入れを比べると、住宅ローンの方が金利は低く、借入期間も長くなっています。

そのため、購入者にとっては支払いの負担が抑えられる一方で、売り手にとっては強気の価格設定ができるのです。

投資物件として考える場合には、あくまで借入の返済を考慮した投資利回りをベースに価格が決定されるために、どうしても居住用として売り出す場合と比べると低い価格設定にせざるを得ないというところがあります。

■強気な賃料の設定ができない

特にオーナーチェンジのファミリー物件に当てはまることですが、賃貸物件の場合には広ければ広いほど賃料の坪単価が低くなる傾向にあります。

一般的に給与収入から家賃に充てられる金額には限界があり、ワンルームと同じ坪単価でファミリー物件の賃料を設定すると高すぎて入居者が現れないのです。

坪当たりの賃料が低くなるのであれば、投資金額も低く設定しないと投資に見合う物件とはなりません。

一方で居住用の場合、販売価格が坪単価に広さを乗じた金額をベースに決定されます。
そのため専有面積が広ければ広いほど高い販売価格を設定できるのです。

■入居条件を設定することができないなどのデメリットがある

オーナーチェンジ物件は入居中の物件であり、購入時には現在の賃貸借契約を引き継ぎます。
そのために、入居条件を変えることができません。

また、現在の入居者の入居期間が長いと賃料設定が相場から乖離している場合もあります。

そのような事情が、価格交渉の理由にされやすい傾向にあり、交渉過程で値引きして売却されることも多いのです。

掘り出し物のオーナーチェンジ物件を見つける方法

オーナーチェンジ物件が価格面でディスカウントされることが多いということは、それだけお得な価格で購入することができることを意味しています。

特に以下のような点に注意して投資物件を探せば、思わぬ掘り出し物に出会えるかもしれません。

■都心・駅近の物件を探す

都心・駅近の物件は物件価値が下がりにくく、賃料についても強気に設定できます。

特に都心の案件は、入居者に富裕層が多いために、少々広めの案件でも坪単価を高めに設定して賃貸されています。

そのような物件であれば、オーナーチェンジ物件の不利な点を上回るメリットを享受できるといえます。

■リノベーションの可能性を探る

やや投資上級者向けにはなりますが、リノベーションしてバリューアップができるのであれば、手ごろな値段で売り出されているオーナーチェンジ物件は狙い目であるといえます。

バリューアップ後は強気な賃料で募集することもできますし、実需用として売却することを考えてもよいでしょう。

その際には、リノベーションにどの程度かけるのか、バリューアップ後の賃料をどのぐらいに設定するのか、費用対効果はどうかを精査しつつ購入物件を検討することになります。

■築古の物件には注意する

築20年、30年が経過している築古の物件のオーナーチェンジは物件の状況や入居者の状況(入居してから何年経過しているかなど)、設定賃料について詳細な検証が必要です。

入居年数が長い場合には、築年数に比して現在の賃料相場とずれが生じていることが考えられるために、退去時に大幅に賃料を下げて募集をする必要があるかもしれません。

また、築30年を過ぎると将来的な建て替えの問題も出てくるために、マンションの寿命も考慮して投資を検討しなければなりません。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、借入条件や賃貸契約の条件などの理由で実需物件よりも安く取引されることが多くなっています。

しかし、その価格差は不動産自体の価値ではなく売却のタイミングによるものですから、良い物件を安く購入できる可能性があるのです。

今回紹介したオーナーチェンジ物件購入の注意点を念頭に置いて、皆さんも掘り出し物の投資物件を探してみてはいかがでしょうか。    

                                 出筆者:株式会社イーアライアンス 代表取締役 徳田 倫朗

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