住宅売却の基本ステップと、住宅ローン残債がある場合の
注意点をまとめて解説します
「売る前に読むだけで“安心感”が違う。住み替え成功のための具体的な行動ガイド」
「今の家を売って、新しい家に住み替えたいけれど、どう進めたらいいのかわからない」
そんな声に応えるべく、今回は住宅売却の基本ステップと、住宅ローン残債がある場合の注意点をまとめて解説します。
特に「売却→購入」か「購入→売却」かで悩む方にとっては、必見の内容です。
【STEP 1】住宅ローンの「残債」を確認しよう
まず最初にやるべきことは、現在の住宅ローン残高の確認です。
確認方法は以下の通り：
- 金融機関のオンラインサービス
- 送付される返済予定表
- 電話・店頭での問い合わせ
売却価格よりもローンが少なければ「アンダーローン」（問題なし）、
多ければ「オーバーローン」（追加資金が必要）となります。
【STEP 2】不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に無料査定を依頼し、相場観と販売戦略を比較しましょう。
- どのくらいの期間で売れそうか
- リフォームしたほうがよいか
- 「仲介」か「買取」かの選択肢も確認
売却益でローン完済できそうかどうかが見えてきます。
【STEP 3】売却戦略を立てる（売却先行？購入先行？）
どちらにもメリット・デメリットがあります。
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却先行 | 資金計画が立てやすい | 仮住まいの費用と手間 |
| 購入先行 | 理想の家に即決できる | 二重ローンのリスク |
売却価格が確定していれば、住み替えローンやつなぎ融資を組む判断もしやすくなります。
【STEP 4】ローンが残っているなら、資金繰りプランを確認
- 手元資金でカバー：自己資金で残債を完済
- 住み替えローン：旧住宅と新住宅を一括ローン化（要審査）
- つなぎ融資：旧住宅を担保に、購入資金を一時的に借りる（高金利注意）
不動産会社や金融機関とスケジュール調整（引渡日など）も慎重に進めましょう。
【STEP 5】物件の魅力を整理（リフォーム・インテリア）
「リフォームしてから売るべきか？」の判断は、物件の状態・立地・買主層により変わります。
- 最低限のクリーニングやクロス張替えだけで印象アップ
- 仲介会社に「費用対効果」の相談を
【STEP 6】売却活動スタート→購入希望者との交渉
いよいよ募集開始。内見対応や価格交渉などが始まります。
- 価格交渉には柔軟に対応を（特に築年数が経っている場合）
- 売却後の仮住まい期間の管理も忘れずに！
【STEP 7】売却代金でローン完済・登記手続き・引き渡し
買主が決まったら：
- 抵当権の抹消手続き
- 売却代金からローン残債を一括返済
- 所有権移転登記
これで「売却完了」です！
まとめ：売却成功の鍵は「資金計画と事前準備」
- ローン残債を把握し、現実的な資金プランを
- 査定と戦略の比較は必須
- 住み替えローンやつなぎ融資の選択肢も検討
- リフォームや価格調整のタイミングも大事
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