今の家に住宅ローンが残っているんだけど、売れるの？
「ローンが残っている＝売れない、はもう古い。住み替え・売却時の正しい判断ポイントとは？」
「今の家に住宅ローンが残っているんだけど、売れるの？」
これは住み替えを検討する多くの方が抱える大きな不安です。
答えは「売却は可能。ただし注意点が多い」です。
今回は、住宅ローン残債がある状態での売却方法や、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
1. まずは「ローン残債額」を正確に把握しよう
自宅の売却を検討する前に、まず必要なのが**「残債額の確認」**です。
これは、現在の住宅ローンのうち、まだ支払っていない金額のこと。
確認方法
- 金融機関のオンラインページ
- 毎年送られてくる返済予定表
- 電話での問い合わせ
この残債額と、売却時の予想査定額を比較して「アンダーローン（売却額 > 残債）」か「オーバーローン（売却額 < 残債）」かを見極めることが、次のステップに進む鍵です。
2. オーバーローンでも売れる！3つの選択肢
✅ 預金などで不足分を補う
→ 最もシンプルな方法。残債−売却額＝自己資金で補填できればスムーズ。
✅ 住み替えローンを活用
→ 売却物件の残債＋新居購入費用を一本化して借り入れできるローン。
ただし、以下に注意：
- 審査が厳しい
- 借入総額が増え、返済負担が大きくなる
- 引き渡し日が売却・購入で“同日”である必要あり
✅ つなぎ融資の活用
→ 売却代金を先に見込んで新居購入資金を借りる方法。
ノンバンクなどが提供しており、短期間であれば有効。ただし、金利は高め＆リスクも大きいため要注意。
3. 売却タイミングの選び方：売却先行 or 購入先行？
【売却先行】のメリット・デメリット
- ✔ 売却価格が決まり、資金計画を立てやすい
- ✘ 仮住まいが必要になることがある
【購入先行】のメリット・デメリット
- ✔ 気に入った物件をタイミングよく買える
- ✘ 資金計画に余裕が必要。二重ローンのリスクあり
※「自分に合うのはどちらか？」を、専門家と相談して進めるのが理想です。
4. 最後の選択肢：業者買取 or リフォームして売却
売却を急ぎたい・なかなか売れないときの対応としては：
- ✅ 買取業者に依頼：スピード重視、即現金化。ただし価格は仲介より安くなる
- ✅ リフォームして売却：見た目の印象改善により早期売却・価格アップが期待できる
特に築古物件の場合は、最低限のクリーニングやクロス張替えだけでも印象が大きく変わります。
5. まとめ：ローン残債があっても、戦略しだいで売却は可能！
- 残債の確認から始める
- オーバーローンでも選択肢は複数あり
- 自己資金・住み替えローン・つなぎ融資の特性を理解
- 無理のない資金計画とスケジュール管理がカギ
住み替え・ローン残債付き不動産の売却ご相談はMIRABELLへ
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