「暮らすように泊まる」この新しい宿泊形態が、
東京都心を中心に静かに拡大中

「ホテルより広く、民泊より安心」
今、訪日外国人旅行者の間で話題になっているのが、アパートメントホテルです。

キッチン付き・中長期滞在可能・多人数対応といった特徴を持ち、「暮らすように泊まる」この新しい宿泊形態が、東京都心を中心に静かに拡大中。
そして今、このトレンドが都市部の不動産活用や投資にとって、新たなビジネスモデルとして注目されています。

この記事では、日経新聞に紹介されたコスモスホテルマネジメントの事例を軸に、アパートメントホテルの可能性と、富裕層が取るべき戦略を掘り下げます。

MIMARUに代表される「アパートメントホテル」という選択肢

東京・上野や東京駅近くに展開される「MIMARU（ミマル）」シリーズ。
これは大和ハウスグループのコスモスイニシア子会社が手がける、グループ・ファミリー訪日客に特化した宿泊施設です。

特長は以下の通り：

  • 1室40平米以上（定員4人以上）の広々設計
  • キッチン・ダイニング付きで“暮らすような滞在”
  • 基本アメニティなし・朝食なし＝高効率運営
  • 滞在者の約5割が5泊以上の中長期利用
  • スタッフの8割が外国籍で、“日本好き”を重視した採用

ミマルは現在、全国27拠点・1434室を展開中。
訪日外国人のニーズに応える形で成長を続けており、TripAdvisorの「外国人に人気の日本のホテルTOP20」でも常連です。

なぜ今、アパートメントホテルが支持されているのか？

訪日観光が再開されたいま、旅行者の滞在スタイルも大きく変化しています。

🔹 民泊より安心、ホテルより自由

  • 民泊には「言葉の壁」「ホスト不在」「清掃の質への不安」がある
  • 一方で、一般的なホテルは「狭い」「人数制限」「自炊不可」

この間を埋める存在として、「ホテル並みの安心と、民泊の自由度」を併せ持つアパートメントホテルの存在価値が高まっているのです。

🔹 インバウンド富裕層は「サービス」ではなく「体験」を重視

あるスタッフは、ブラックカード保有者の宿泊客に、ミシュランではなくお気に入りの回転寿司店をおすすめしたというエピソードも。

「高級＝満足」ではなく、“その人らしい滞在”が評価される時代。
この文脈で、マニュアルに縛られずフレンドリーな接客が好評となっています。

不動産活用としてのアパートメントホテルの魅力

不動産投資家の視点から見たアパートメントホテルのメリットは非常に明快です。

① 少ない付帯設備＝開発コスト低め

  • プールや宴会場、朝食会場が不要
  • 建物面積に対する稼働面積が高い
  • アメニティも最低限＝運営効率◎

結果として、狭小敷地でも収益性の高い施設が実現します。

② 既存中小ビルの再活用に最適

都市部で再開発される中小ビルや空きビルを、アパートメントホテルへ転用するケースが増えています。

  • 旧事務所ビルをリノベして、宿泊施設へ転換
  • 一棟貸しホテル型ではなく、多人数対応のフロア構成
  • 賃料収入＋運営手数料によるダブルキャッシュフロー

狭くても立地の良い土地こそ、このモデルに向いています。

③ 外国人富裕層ファミリーの“選ばれる宿”に

  • 子ども連れで安心して泊まれる
  • 5泊以上の滞在がしやすい広さと設備
  • 外国語が通じるスタッフが常駐

今後の訪日旅行者は「団体バス」より「個人で暮らすように滞在」する流れにシフトします。
この層をつかめるアパートメントホテルは、持続的に強い宿泊資産となり得ます。

富裕層が注目すべき導入戦略

以下のような活用方法が想定できます：

■ 自社保有物件をアパートメントホテルとして運用

  • 自社所有の都心中小ビル・旧賃貸マンションを転用
  • ホテルオペレーターと提携し運営を委託
  • 固定資産の収益化・ブランド化に貢献

■ 投資家仲間との共同SPCによる開発

  • アパートメントホテル向き物件を法人で取得
  • 設計からブランド導入まで一貫サポート
  • 出資者同士での資産分配・配当モデルも可能

■ セカンドハウス＋民泊運用からの転換

  • 不定期運用の民泊より安定性が高く
  • 法人化・短期貸しのルールが明確
  • 家族も自ら宿泊利用できる「資産×体験型」運用

まとめ｜都市部ホテル投資の“新しい勝ち筋”は、アパートメントホテルにある

観光・宿泊業界が再起動する今、求められているのは「新しい滞在体験」と「実利を伴う投資モデル」の両立です。

その中で、アパートメントホテルという業態は──

  • 高収益 × 高稼働 × 低リスク
  • 日本らしいおもてなし × 自由な旅のスタイル
  • 小規模でも成り立つ都市型ホテル投資の最前線

という、新たな不動産投資の答えとなりつつあります。

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