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近年來，你是否注意到，大量來自新加坡等地的海外投資資金正在湧入東京、大阪、名古屋、福岡等日本大都市的房地產市場？
物流設施、數據中心、高級飯店——這些高端不動產，成為亞洲和歐美投資者的主要目標。
背後的原因，除了日本不動產本身的吸引力，還有一個特有的稅收制度。
其中最受關注的是被稱為「雙重減免」的機制。
本文將用簡單易懂的方式，說明為什麼海外資金如此關注日本房地產，以及這背後帶來的制度性問題。
為什麼海外資金透過「新加坡」進軍日本房地產？
資金流動的簡化流程如下：
- 全球資金透過開曼群島等避稅天堂進入；
- 設立在新加坡的本地法人接收這筆資金；
- 投資於日本國內的特定目的公司（TMK）；
- TMK再投資於日本的不動產（物流設施、數據中心等）；
- 最終以「股利」形式將收益回流至新加坡法人。
在這整個流程中，利用日本稅制與新加坡租稅協定的「漏洞」，可以極低的稅率將巨額利潤帶回海外。
什麼是「雙重減免」？——可以重複減稅的制度
主要有兩個關鍵點：
① TMK的分紅可作為「損金」處理
根據《資產流動化法》設立的TMK，只要分紅金額等於收益，其應稅所得就為零，幾乎不用繳納法人稅。
② 根據租稅協定，分紅稅率也能降低
一般情況下，對海外分紅需課徵約20%的稅金，但根據日本與新加坡的協定，僅需繳納5%的優惠稅率。
也就是說：
法人稅為零 + 分紅稅率優惠 = 雙重減稅
實際減稅效果有多大？
根據日本國稅廳資料，2020～2022年三年間，從日本的TMK流向新加坡的分紅總額約為6,400億日圓。
若依一般20%稅率課稅，應得稅收為1,280億日圓；但在優惠稅率5%下，僅繳了約320億，等於減少稅收987億日圓。
這雖然是合法的操作，但從制度角度來看，已成為一種「意想不到的漏洞」。
為什麼會出現這種「漏洞」？
關鍵在於日本與新加坡的租稅協定早在1995年簽署後幾乎未修訂。
如今國際間針對「租稅條約套利（Treaty Shopping）」問題，正在以OECD為中心積極應對。
與美國、德國、香港等國的協定中，已導入防堵漏洞的「透視課稅條款（look-through）」。
但與新加坡的條約仍未包含這一規範。
導致目前的情況是：外資利用日本的基礎設施與都市房地產賺取巨大利潤，卻幾乎不繳稅，即可匯出國外。
未來有望制度改革嗎？
日本財務省表示，有必要封堵這些租稅條約的漏洞，正考慮與新加坡進行協議修改。
但因牽涉到國際協商，短期內難以實施。
因此有專家建議以下因應措施：
✅ 修訂國內法，檢討《資產流動化法》的適用條件
✅ 制定法律限制租稅協定中的特例使用
✅ 若為促進投資，可明確限定優惠稅制的產業或領域
作為投資人該如何因應？
對有意從新加坡或香港等地進行投資的投資者而言，這類「合法但面臨檢討的制度」，既是機會也是風險。
因此應考慮以下策略來因應制度變化風險：
- 重構投資架構，例如透過日本法人操作
- 集中投資於高附加價值物件（如重建地段、數位轉型對應物件）
- 採用提高稅務透明度的結構設計
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結語：正確認識日本房地產市場與制度的「現在與未來」
這次的「雙重減免」問題，可以說是反映出日本房地產市場制度透明度不夠的典型案例。
但換個角度來看，這也證明了海外投資者對日本市場的高度關注。
即使未來制度改革持續，日本都市不動產的「穩定性」「高回報率」「安全性」等投資價值仍不會改變。重點在於：掌握制度變化，做出靈活投資判斷。
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