前年同月比では13％も上昇
「最近、分譲マンションの賃料がどんどん上がっている…」
そんな声を耳にする機会が増えていませんか？
不動産調査会社・東京カンテイの最新データによると、2025年8月の東京23区の分譲マンション賃料は前月比0.2％高の1㎡あたり4,860円となり、7カ月連続で最高値を更新しました
前年同月比では13％も上昇。まさに“過去最高の賃料水準”が続いています。
価格高騰の理由は？
主な背景は人口流入による需要増加と不動産価格の高騰。
東京カンテイの高橋雅之・上席主任研究員は
「23区は人口流入が続いており、需要が伸びている」
と指摘しています。
実際、中古マンションの平均希望売り出し価格も7月時点で70㎡あたり1億477万円（前月比＋1.4％）と過去最高を更新。
物件取得コストの上昇が賃料に転嫁されているのです。
借り手側も「価格が高いのは仕方ない」とある程度受け入れる傾向が見られます。
首都圏全体では一服感も
一方、首都圏（1都3県）全体の賃料は1㎡あたり3,857円と前月比で微減。
横浜市は2.1％下落の2,864円、さいたま市は2.5％下落の2,574円、千葉市は1.5％下落の1,963円と、主要都市はむしろ下落傾向が見られます。
この結果、23区と他都市との賃料差は今後さらに広がる可能性があります。
都心一極集中が続き、東京23区だけが“高値安定”という構図です。
借り手にとってはどう影響する？
賃料の上昇は、当然ながら借り手の家計に直撃します。
しかし一方で、分譲マンションは設備や立地の良さから「多少高くても住みたい」というニーズが強く、高水準でも入居者が集まる状態です。
購入が難しい「億ション」志向が高まる中、賃貸需要のシフトも背景にあります。
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不動産オーナーにとってはチャンス
オーナーや投資家にとっては、この状況は安定的な収益確保のチャンス。
- 購入した分譲マンションを賃貸に回す
- 賃料改定のタイミングで市場相場に合わせる
といった戦略が、今後ますます有効になりそうです。
ただし、家賃を上げる場合は借地借家法などの法律遵守と、適正な算定根拠が必須。
借り手が納得できる形での賃料設定が重要です。
まとめ
- 東京23区の分譲マンション賃料は1㎡あたり4,860円で7カ月連続最高値更新
- 前年同月比13％の大幅上昇
- 背景は人口流入による需要増と不動産価格の高騰
- 首都圏主要都市では下落傾向で、23区との価格差はさらに拡大の見込み
- 賃貸需要の高さから、オーナーにとっては安定収益のチャンス
東京23区は今後も、“高くても借りたい街”として不動産投資の注目エリアであり続けそうです。
これから住まいを探す方や投資を検討する方にとって、賃料動向を押さえておくことは必須といえます。
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担当：小川 勝
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