住宅ローンは「借りられる額」ではなく「安心して返せる額」で考える時代へ～金利上昇局面で考えたい都心マンション購入の新常識～

【記事のポイント】

・金利上昇と借入額高騰による「リスクの顕在化」
・「借りられる額」から「安心して返せる額」への意識改革
・購入時から将来の売却を見据える「出口戦略」の重視

マンション価格の上昇が続くなか、住宅ローンの考え方も大きく変わってきました。
以前は「年収の5倍程度までが住宅購入の目安」と言われることが多かったのですが、近年はペアローンや50年ローンなどの商品が登場し、以前より大きな金額を借りられる環境になっています。

特に東京23区ではマンション価格の上昇が続いており、購入者の住宅ローン借入額も過去最高水準となっています。首都圏の新築マンション購入者の住宅ローン借入総額は平均5,000万円を超え、半数以上の購入者が5,000万円以上を借り入れています。

千代田区・港区・中央区のような都心3区では、この傾向はさらに顕著です。
最近では共働き世帯が増えたことで、夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンも一般的になりました。購入できる物件の選択肢が広がる一方で、長期間にわたる返済計画をしっかり考える必要があります。

そして2026年現在、住宅購入を考える方が特に意識したいのが金利の動向です。
日本銀行の金融政策変更を背景に、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。大手銀行では変動金利の引き上げが続き、変動金利の平均水準は15年ぶりに1％を超える水準となっています。
数年前までは「超低金利だから変動金利一択」と考える方も多くいましたが、現在は固定金利への借り換えや固定金利を検討する人も増えています。

もちろん変動金利にもメリットがあります。
一般的に固定金利より金利水準が低いため、当初の返済負担を抑えやすいという特徴があります。
一方で、金利上昇局面では将来の返済額が増える可能性があります。
例えば5,000万円を借りている場合、金利上昇によって毎月の返済額が増加するケースも考えられます。

だからこそ重要なのは、「いくら借りられるか」ではなく
「いくらなら安心して返せるか」です。

金融機関の審査では年収の7倍程度まで借りられるケースもありますが、それが必ずしも安全な借入額とは限りません。教育費、老後資金、転職、家族構成の変化など、将来のライフプランまで考慮する必要があります。

都心マンションを購入される方の中には、
「将来的には住み替える」
「子どもが独立したら売却する」
「老後はコンパクトな住まいへ移る」
という考え方を持つ方も増えています。

つまり、購入時点から売却まで含めて考える時代になっているのです。
実際に都心部では、購入時から将来の売却を意識する方が増えています。立地や資産価値を重視し、「住むため」だけでなく「将来売却しやすいかどうか」も重要な判断材料になっています。

さらに最近は住宅ローン減税の対象が広がり、40㎡以上のコンパクトマンションにも注目が集まっています。単身者や共働き世帯が、立地を重視して都心の小型マンションを選ぶケースも増えています。

千代田区でも麹町や半蔵門、市ヶ谷周辺では、こうしたコンパクトマンションへの関心が高まっています。

都心マンション市場を見ていると、以前のように「広さ重視」だけではなく、
・駅から近い
・管理状態が良い
・将来売却しやすい
・資産価値が維持しやすい
こうした条件が重視される傾向があります。
特に千代田区は都心3区の中でも供給が限られているエリアです。

大規模再開発が続く一方で、新規分譲マンションの供給数は多くありません。
そのため、購入時には住宅ローンだけでなく、将来の出口戦略まで考えて物件を選ぶことが大切です。
住宅ローンは人生最大級の借入です。

しかし、住宅ローンそのものが目的ではありません。
本来の目的は、家族が安心して暮らしながら資産形成を行うことです。
そのためには、「借りられる最大額」ではなく、「安心して返済できる金額」
を基準に考えることが、これからの住宅購入においてますます重要になっていくでしょう。

まとめ

2026年は住宅ローン環境が大きく変化している年です。
マンション価格は高止まりし、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。
一方で、ペアローンや超長期ローン、住宅ローン減税の拡充などにより、購入方法の選択肢は増えています。
だからこそ重要なのは、「借りられる額」ではなく「安心して返せる額」
で住宅購入を考えることです。
そして都心3区のマンション購入では、購入時だけでなく将来の売却まで見据えた資産戦略がますます重要になっています。