「買った時より高く売れる時代」は終わり？
ここ数年、中古マンションの売却市場では「買ったときよりも高く売れた！」という話をよく耳にしました。しかし、2025年以降、不動産市場の上昇傾向は鈍化すると予測されており、今後は築年数の影響が価格に大きく影響を与える時代 になりそうです。
本記事では、千代田区をはじめとする都心の中古マンション市場の動向と、今後の売却・購入のポイントを解説します。
1. 価格上昇の鈍化が始まっている
国土交通省のデータによると、東京都心部のマンション価格は過去10年間で 1.9倍 に上昇しました。しかし、2024年以降、その勢いが弱まりつつあります。
✅ 都心部ではまだ値上がりが続くが、郊外では横ばいまたは下落傾向
✅ 築年数が経過するほど、価格下落の影響が大きくなる
✅ 市場価格が横ばいなら、築年数の経年劣化による価値減少が顕在化
例えば、新築マンションを 7000万円で購入した場合、10年後には約5500万円まで下落する可能性 があるとの試算もあります。つまり、「市場価格が上がらないと、築年数の影響がストレートに価格に反映される」時代になってきているのです。
2. 築年数が価格に与える影響
築年数が価格に与える影響は大きく、特に 築10年を超えたマンションは価格下落のスピードが加速 すると言われています。
✅ 築0～10年 → 毎年2.4%ずつ下落
✅ 築10年以上 → 毎年1.7%ずつ下落
たとえば、7000万円で購入したマンションを10年間保有した場合、市場が横ばいでも築年数の影響で 5490万円まで下落 する可能性があるのです。
このため、マンションを売却する際は、「いつ売るべきか？」をしっかりと見極めることが重要になります。
3. 購入時に意識すべきポイント
今後、中古マンションを購入する際には、以下のポイントを意識することが大切です。
(1) 立地と駅近物件を選ぶ
価格が下がりにくい物件の特徴は、都心の駅近 にあること。千代田区のような立地の良いエリアでは、価格下落のリスクが低く、将来的な資産価値を維持しやすいと言えます。
(2) 修繕積立金と管理体制をチェック
築年数が経過したマンションでは、修繕積立金が不足していると、将来的な維持管理に問題が出る可能性があります。管理組合の財務状況や修繕計画 をしっかり確認しましょう。
(3) 購入時の自己資金を増やす
最近は、自己資金ゼロでローンを組むケースが増えていますが、今後の市場では 価格下落リスクを考慮し、頭金を多めに用意することが推奨 されます。
✅ 諸経費は自己資金で支払う
✅ 購入価格の5～10%は自己資金として用意する
4. 売却を考えている人へのアドバイス
「築年数が経過すると価格が下がる」時代に突入しているため、売却を検討している人は早めの決断が重要です。
✅ 築10年を超える前に売るのが理想
✅ 市場価格が横ばいのうちに売却を進める
✅ リフォームやリノベーションで付加価値をつけるのも有効
特に千代田区のようなエリアでは、駅近＆築浅物件は依然として需要が高いため、適切な売却戦略を立てることが重要 です。
5. まとめ
今後の中古マンション市場では、
✅ 市場価格の上昇が鈍化し、築年数の影響が顕著に
✅ 都心の駅近物件は価格を維持しやすいが、郊外では横ばい傾向
✅ 購入時の自己資金を増やし、長期的なリスクに備えることが重要
「いつ売るべきか？」「どの物件を買うべきか？」を慎重に判断し、適切なタイミングで売却・購入を進めることが重要です。
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