千代田区マンション情報館のコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。

本日はオーナーチェンジ物件の融資についてご説明します。

不動産投資家にとっては重要な内容です。
出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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不動産投資がほかの投資よりも優れている点は、物件を担保に金融機関からの融資を引き出すことで、他人資本を活用したレバレッジ投資ができることです。

中でも、オーナーチェンジ物件への投資は融資がつきやすいといわれているため、不動産投資の初心者にとってはとっつきやすい案件だと思います。

今回は、オーナーチェンジ物件に投資する際の融資について取り上げたいと思います。

これから金融機関からの融資を利用してオーナーチェンジ物件の投資を考えている方はぜひ今回のコラムを参考にしてみてください。

オーナーチェンジ物件は初心者向け

オーナーチェンジ物件は、不動産投資の初心者にとってメリットがたくさんあります。

すでに入居者がついていることで、投資した翌月からすぐに賃料を受け取ることができることから、収支が安定しますし、今までの収入や支出のデータを見ることで、不動産投資がどのようなものかについて学ぶことができます。

さらに、金融機関からの印象が良いという点についても大きな利点です。

オーナーチェンジ物件の融資が受けやすい3つの理由

では、なぜ主なチェンジ物件は金融機関からの印象が良いのでしょうか。

それは以下の3つの理由が考えられます。

■過去のトラックレコードがある

融資担当者は、収支計画が過去のトラックレコード（収支の記録）に基づいた根拠のあるものか否かという点を重視します。

現在入居中の物件であれば、当面は空室リスクの心配はなく、支払い能力があると判断されることが多いのです。

■投資事業計画が立てやすい

過去のデータが蓄積されており、投資した後翌月から賃料を受け取れるということは、投資事業計画が現実的であることを意味しています。

投資する側からしても投資事業計画が立てやすく、また融資担当者から見ても投資事業計画の良し悪しを判断しやすいことから、融資承認が得られやすいといえます。

■価格が安い場合が多い

オーナーチェンジ物件にはメリットも多いですが、住戸の現況を確認することができない、入居条件を変更することができないなどいくつかのデメリットも存在します。
そのため、投資物件の周辺相場よりも若干安めで取引されるケースが多くなっています。

そのため、投資利回りが高いぶん支払い能力も高いと判断されやすく、融資が引き出しやすいのです。

オーナーチェンジ物件の融資を受けるときのアピールポイント

オーナーチェンジ物件は、物件の長所をしっかりとアピールすれば高い確率で融資を引き出すことが可能です。

融資担当者に物件を説明する時には、以下のアピールポイントを念頭において融資交渉に臨みましょう。

■管理・修繕履歴

物件に関する情報が多ければ多いほど、収支計画は現実味を帯びてきます。

特に、物件の修繕履歴や設備の更新状況については、詳細が分かればこの先の管理や修繕にどれぐらいの費用や労力がかかるのか予測がつきます。

このような管理・修繕履歴に基づいた収支計画作成することができれば、融資担当者への大きなアピールポイントになります。

■今までの入居状況

投資対象となる物件についてある程度目星がついたら、現在の入居者の入居期間や空室が生じてから空室が埋まるまでの期間がどれぐらいだったかなど、入居者に関する情報を事前に確認しておきましょう。

空室後間もなく入居者が現れるような人気の物件であれば、融資担当者も空室リスクをそれほど心配せずに融資承認を出すことができます。

また、現在の入居者が入居したばかりでファミリーであるなどの事情があれば、当面の間の引っ越しすることはないだろうと予測することができるでしょう。

このように入居者の属性や空室の状況を明らかにすることは、融資を引き出すポイントとなるのです。

■瑕疵担保や保証がしっかりしている

オーナーチェンジ物件において不安な点を挙げるとすれば、物件の現況を確認することができないことです。

そのため、売買契約の条項において瑕疵担保に関する修補請求や契約解除、損害賠償請求の条項については明確にしておかなければなりません。

特に現在の入居者の入居期間が長い場合には、退去後に住戸の思わぬ瑕疵が発見されることもあります。
そのような時にもきちんと対処することができるようにしておくことで気持ちのよい取引ができます。

どうしても瑕疵担保の条項については免責にしたいということであれば、その点については値引きをするなど、価格に反映されなければなりません。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、投資事業計画が立てやすく融資承認が得られやすいため、不動産投資の初心者にとっては取り組みやすい案件です。

融資の返済はすぐに始まりますので、翌月から賃料を受け取ることができればすぐにキャッシュフローはプラスになります。

オーナーチェンジ物件への投資を検討するときには、今回紹介したようなアピールポイント融資担当者に説明できるような物件を選択することが重要です。

投資の際には不動産の専門家からのアドバイスを参考にして、慎重な物件選びを心がけましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出筆者：株式会社イーアライアンス 代表取締役 徳田 倫朗

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