2025年も発表された最新の路線価は、なんと4年連続の上昇
こんにちは、千代田区マンション情報館の小川です。
本日は、相続税や不動産評価に関心のある方ならぜひ知っておきたい「路線価」についてのお話です。
2025年も発表された最新の路線価は、なんと4年連続の上昇。
「うちの土地の価値も上がってるのかも！」と喜ぶ一方で、「相続税が高くなるんじゃ…？」と不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、そもそも路線価とは何か？
どうやって自宅の評価額を計算するのか？
**そして、税金対策としてどんな行動が必要なのか？**を、わかりやすく解説します。
路線価とは？4つの土地価格のうちの1つ
不動産の価格って「一つ」だと思っていませんか？
実は公的な価格だけでも以下の4種類があるんです。
| 種類 | 調査主体 | 主な用途 | 基準 |
|---|---|---|---|
| ① 路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の計算 | 公示地価の約8割 |
| ② 公示地価 | 国土交通省 | 一般的な不動産評価の基準 | 実勢価格に近い |
| ③ 基準地価 | 各都道府県 | 公示地価を補完 | 公示地価とほぼ同等 |
| ④ 固定資産税評価額 | 市区町村 | 固定資産税の課税根拠 | 公示地価の約7割 |
今回話題の「路線価」は、相続税や贈与税の計算に使われる価格で、土地が接している道路ごとに1㎡あたりの金額が設定されています。
【例】路線価の見方と評価額の計算方法
たとえば、あなたのお母様の家が**「路線価300E」の道路に面していたとしましょう。
この場合、「300」は1㎡あたり30万円**を意味し、「E」は借地権割合（※借地のときだけ使うので無視してOK）を示しています。
もし土地の面積が180㎡で、補正率（後述）が1.00の場合、評価額は以下の通りです：
📌 評価額 ＝ 路線価 × 補正率 × 面積
👉 30万円 × 1.00 × 180㎡ ＝ 5,400万円
この5,400万円が、相続税計算のベースとなるわけです。
補正率ってなに？
「補正率」とは、土地の形や間口、奥行などによって土地の使いやすさ（≒価値）を調整するための数値です。
- 間口が狭い
- 奥行きが極端に長い
- 不整形地で使いづらい
こうした場合、補正率は1.00より小さくなり、評価額が下がることがあります。
例：
奥行きが長くて補正率が0.90の場合、
📌 30万円 × 0.90 × 180㎡ ＝ 4,860万円
と評価額が下がります。
補正率は国税庁のサイト（路線価図・評価倍率表）に掲載されています。
路線価が「ない」場所はどうする？
もし調べた道路に路線価が設定されていない場合、「倍率方式」で評価を行います。
これは、固定資産税評価額 × 所定の倍率で評価額を算出します。
倍率は市区町村ごとに異なり、同じ路線価図ページにある「評価倍率表」から確認可能です。
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なぜ路線価が上がると相続税が増えるの？
相続税は、以下の流れで計算されます：
- 各資産の評価額を算出（→土地は路線価ベース）
- 相続人の人数で基礎控除を決定（例：子2人なら4800万円）
- 控除後の課税価格に応じて税率適用
つまり、路線価が上がれば上がるほど、課税される金額も上昇するのです。
今すぐできる！相続対策3つのポイント
- 早めの資産診断
- 自宅の評価額がいくらかを「今」把握しましょう
- 国税庁のサイトで無料で確認できます
- 相続時精算課税制度の活用
- 2,500万円まで非課税で生前贈与が可能（一定条件あり）
- 不動産の分筆・活用を検討
- 土地を分ける、収益化するなどで評価額調整が可能な場合も
まとめ：路線価の上昇は「チャンス」であり「リスク」
路線価が上がるのは、資産価値が認められている証拠。
しかし、相続・贈与時には税負担増にもつながるため、何も知らずに放置しておくと大きな損失になることもあります。
とくに千代田区や文京区、港区など地価上昇の続くエリアに不動産を所有している方は、今こそ専門家に相談し、早めの対策を講じるタイミングです。
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