您好，这里是千代田区公寓信息馆。
最近，东京房地产市场上一个备受瞩目的新闻是：千代田区拟限制新建公寓的短期转售行为。
在东京都心房地产价格飙涨、供应紧张的背景下，地方政府正在采取措施，打击以炒作为目的的购房行为，优先保障实际居住者的权益。
这次千代田区的行动，或将对整个东京房地产市场产生深远影响。
■ 千代田区具体提出了什么？
2025年7月18日，千代田区正式向由大型开发商组成的“不动产协会”提出请求，要求配合防止炒房交易，并呼吁开发商采取以下两项措施：
主要内容如下
- 引入“交屋后5年内禁止转售”的条款
- 禁止同一购房者（同一名义）在同一栋楼中购买多个单位
此措施主要适用于城市再开发项目中的新建公寓。
这些项目通常具有公共性强、市场关注度高的特点，政府希望通过此举确保实际居住需求能够被优先满足。
■ 背后动因：抑制炒作、保障自住需求
此次政策的背景是新房价格的持续上涨和供不应求的局面。
- 2025年上半年，首都圈新建公寓的平均售价为：
8,958万日元（同比上涨17%） - 其中，东京都23区的新房均价已达：
1亿3,064万日元（同比上涨20%）
如此高昂的价格，已经让许多真正有居住需求的购房者望而却步。
而背后推高房价的重要因素之一，就是短期投资客“买进-转售”带来的炒作行为。
千代田区此举，正是为了营造一个更加公平、可持续的购房环境。
■ 不只地方出手——千代田区还将向国家请求修法
不仅仅是地方层面，千代田区还计划向日本中央政府提出请求，希望国家层面也介入管制短期炒房行为。
其中包括
- 提高短期持有房产的资本利得税税率
- 推动全国性制度的完善与落地
这意味着，未来针对“炒短线”的购房者，税收成本将可能进一步上升。
■ 东京都政府也在响应，炒房监管或将全面展开
不仅千代田区，东京都政府也正在跟进。
他们计划要求参与城市再开发项目的开发商，防止公寓被以投资为目的购入。
与此同时，日本主要的不动产开发商也已开始自律，逐步推行以下措施
- 设置一定时间内不得转售的限制条款
- 筛选出明显以投资为目的的购房申请并加以限制
这一趋势说明，日本房地产市场正在逐步走向“住人优先”的政策导向。
■ 对投资者与购房者意味着什么？
👉 对投资者而言
- 短期买卖的操作空间将变小
- 未来可能必须持有超过5年才可转售
- 投资策略和现金流计划需重新评估
👉 对自住购房者而言
- 减少与投资客竞争的压力
- 有望在更合理的价格区间购买优质房源
- 社区品质和管理稳定性可能提升
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■ 千代田区房地产市场将如何改变？
作为日本首都的核心地带，千代田区汇聚了皇居、永田町、丸之内、神田、九段下等重要政治与商务区域，兼具办公与居住的双重属性。
近年来，高端公寓再开发项目不断增加，吸引了众多国内外投资者。
而此次政策的实施，可能让市场更偏向“实需导向”，并提升生活环境与居住品质。
【总结】
・ 千代田区将推动“新建公寓5年内禁止转售”的制度实施
・ 同一购房者购买同一栋楼多个房源将被限制
・ 区政府也将请求国家提高短期转售的税负
・ 东京都政府和不动产开发商也开始响应管控
・ 日本房地产市场正朝“自住优先、投机限制”方向转变
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