2026年4月施行の法改正で、
無関心な所有者ほどリスクが高まります
2026年4月施行の法改正で、無関心な所有者ほどリスクが高まります
改正のポイントは3つ
- マンションの特別決議のルールが緩和
- 法律の想定と違う使われ方で利益相反も
- 総会出席や議決権行使がより重要に
つまり、
今後は重要事項が決まりやすくなる一方で、無関心な所有者ほど不利になるという内容です。
普通決議と特別決議の違い
- 管理費の引き上げなどは「普通決議」＝過半数の賛成で決議
- 規約変更など重要事項は「特別決議」＝4分の3以上の賛成で決議
この分母は、
「区分所有者の人数」と「議決権（専有面積）」の双方で計算されます。
たとえば20戸のマンションで、
1人が11戸を所有しても、
人数ベースでの賛成も必要になるため、1人だけでは決められない仕組みでした。
特別決議が「より通りやすく」なる
今回の法改正で、
これまで緩和できなかった特別決議も、普通決議に近い形へ変更されます。
- 現行：100人の4分の3（75人）以上の賛成が必要
- 改正後：過半出席（51人）の4分の3（39人）以上で可決
つまり、大規模修繕や共用部の変更なども、4割弱の賛成で決まる可能性が出てきます。
専門家の懸念も明記
- 所有者である以上、無関心は許されないというメッセージ
- 一部所有者が自分に都合のよい決議を進める可能性
- 管理会社が理事会を兼ねる「管理業者管理者方式」に注意
この方式は、
理事のなり手不足のマンションで導入される手法ですが、
発注者と受注者が同じ管理会社になるため、利益相反が生じやすいとされています。
総会に出席することが最大の「自衛策」
「総会に出席し、分母を減らさないことが自衛策」
出席者が増えれば、決議に必要な賛成数も増えるため、
少数意見で決まるリスクを下げられるという説明です。
招集通知にも「議案要約」が追加される
また、法改正により
総会招集の通知には、全議案の要約（要領）を付けることが義務化
される点も記載されています。
これまで「内容が難しくて分からないから欠席」という方も多かったですが、
今後は内容を把握したうえで、意思表示が求められる流れになります。
マンションの売却購入なら
千代田区マンション情報館
千代田区や都心エリアで、修繕済・利回り良好な優良中古マンションをご希望の方は、ぜひ私たちまでお気軽にご相談ください！
建て替えや大規模更新の決議ルールも変更
- 建て替え：従来は5分の4以上 → 条件を満たせば4分の3以上
- 建物更新（1棟リノベ）：全員賛成 → 条件を満たせば同上
- 敷地売却なども同様に緩和
という制度変更が紹介されています。
これは、老朽化マンションの再生を進めやすくするための改正です。
都心マンションを保有されている方へ
この法改正は、
資産価値や管理に直結する重要な内容です。
・出席しない
・議決権を行使しない
という姿勢が、これからはリスクになります。
都心マンションは高額資産です。
「総会に参加すること」自体が資産防衛になります。
ご相談窓口
株式会社MIRABELL（千代田区マンション情報館）
担当：小川 勝
📞 電話：03-3261-5815
📱 携帯：080-6794-3089
✉ メール：ogawa@mirabell.co.jp
🌐 Webサイト：https://chiyodaku-mansion.net
※英語・中国語対応可能です
※内見・資料請求・投資相談もすべて無料で対応中！
※仲介手数料の割引あり
