マンション相続時の相続税の計算に使われる価格はどう決まる?

千代田区マンション情報館のコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。

千代田区九段下で千代田区のマンション中心に営業しております株式会社MIRABELLです。

本日は相続税の計算についてご説明します。

相続税の計算は一般の方には少し分かりにくい内容ですが、出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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千代田区のマンションは日本国内でも価格の高い部類に入ります。そのため、相続するときにも、売却するときにも、大きな金額が動くことにもなります。

しかし、相続税の計算をするときにマンションの価格とされるものは、実際に売られている価格とは異なります。

マンションを相続する際の評価方法と価格の決まり方を見てみましょう。

相続時のマンション価格の計算方法

■ マンション価格は敷地権と建物価格の合計

一戸建ての価格は、土地と建物の価格の合計で決まります。

相続税の計算に用いられる土地の価格は、国税庁が設定している路線価になっています。建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税にも用いられます。

マンションでも土地と建物の価格を別々に評価して合計するのですが、マンションは多くの人が共有しているため、少し計算方法が異なります。

■ 敷地権とは

マンションの土地は、同じマンションに住む人たちで共有している形になっています。それを敷地権という言葉で表しています。

敷地権は、マンション全体の土地のどれくらいを所有しているかで表現します。

マンションの土地のどれくらいを所有しているかは、土地の登記簿やマンションの売買契約書に記載されています。「345298分の3328」などと書かれています。

この場合は、マンションが建っている土地の路線価に3328/345298をかければ、敷地権の価格が計算できます。

■ 建物価格とは

相続税の計算に用いられるマンションの建物の部分の価格は、一戸建ての場合と同じです。固定資産税評価額がそのまま使われます。

毎年送られて来ている固定資産税課税明細書に記載されているので、確認できます。

マンションの販売価格は相続時の評価価格とは違う

相続税を計算するときに評価されるマンションの価格は、実際に売買される価格とは異なります。

実際に売買される価格は、実勢価格や市場価格などと言われます。

税金を計算するときに使われる価格は国税局が決めたものであるのに対して、実勢価格はマンションを売りたい人と買いたい人が交渉して決まるものです。

概ね実勢価格の方が3割程度高くなるとされています。

また、千代田区のマンションのように人気のある物件の場合や、世の中全体の景気が良いときなどは、さらに実勢価格が高くなる傾向もあります。

まとめ

マンションを相続するときの相続税の計算に使われる価格は、自分で調べればある程度正確に把握することができます。

しかし、相続税はいくつかの節税方法や、相続税を少なくされる特例などもありますので、自分だけで計算するのは難しい場合もあります。

そのような時は税理士など専門家に相談する方がいいでしょう。

また、千代田区のマンションのように人気のある物件では、相続して自分で住むのか、売却してしまうのか、迷う場合もあるでしょう。

その際に売却可能な価格は、なかなか自分だけではわかりません。これも不動産業者など専門家に聞いてみた方が間違いがありません。

最後までお読みいただきありがとうございます。

千代田区マンション情報館では、千代田区を中心に都心3区の住宅についてのご相談を承っておりますので、お気軽にご連絡ください。

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