政府は分譲マンションの修繕⽅針などを決める住⼈集会について出席者の過半数の賛成で決議できるよう法改正を検討する。現在は⽋席を反対と⾒なすため賛成不⾜で決議できない場合がある。増加する⽼朽マンションの改修を進めやすくする。

法相の諮問機関である法制審議会で議論し、2024年度にも区分所有法の改正をめざす。

国⼟交通省によると、ほぼ全てのマンションは建設から30年たつまでに少なくとも1回は⼤規模修繕をする。築30年以上の分譲マンションは21年末時点で全国に249万⼾ある。20年後にはおよそ2.4倍の588万⼾になる⾒通しだ。

適切な時期に修繕しないとマンションの価値が落ち所有者離れにつながる。⽼朽化を放置すれば外壁がはがれるような事故も起きかねない。階段やエレベーターの修理が必要になることもある。修繕決議の要件を緩和して改修を後押しする。

不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）によると、中古マンションの全国の市場規模はおよそ3.4兆円（22年10〜12⽉）だった。19年同期と⽐べると新築マンションが1割近く減少した⼀⽅で、中古は3割ほど拡⼤した。

古いマンションでも管理が⾏き届いていれば地域に⼈を呼び込む魅⼒となる。

マンションは共⽤部分などを修繕する際、所有者で構成する管理組合の集会での決議が要 る。物件管理に無関⼼な住⼈や別の場所に住んでいて連絡がつかない⼈がいると⽋席者が多くなる。

現在は⽋席して委任状や議決権⾏使書による賛否表明もなければ反対として扱うため、改修などに必要な決議ができないケースがある。

特に⼤規模マンションで出席が少ない傾向がある。都内のタワーマンションの3割程度は出席率が7割未満という調査がある。

法制審は所有者の5分の4の賛成が必要な建て替えに関する決議の要件緩和も議論する。所有者の所在が分からないときは決議の参加対象から除外する案がある。多数決の要件を4分の3 以下に引き下げることも検討する。

建物の構造を変えるような⼤規模改修に必要な要件も緩める⽅向だ。現在は所有者の4分の3 以上の同意が必要だが、出席者の4分の3で可能にすべきだとの意⾒がある。

マンションの管理規約の変更も同様に緩和を協議する。防犯や災害対策で規約を変更する機会が増えており、決議の円滑化を求める声があがる。

⽇本マンション管理⼠会連合会の瀬下義浩会⻑は「投資⽤での保有が増えている都市部で規約変更できない例が出ている」と話す

日経新聞記事２０２３年５月１日

株式会社ＭＩＲＡＢＥＬＬ

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本日は「窓を工夫して、光と風を取り入れる」についてです

採光の大切さやポイント,役割を調べました。
日差しが入るということは、ただ部屋が明るくなるだけではありません。
湿気が減って室内環境が良くなる、照明をつける頻度が減ることで光熱費が抑えられるなどのメリットも考えられます。
（日差しがよく入る部屋に住んでいると生活リズムがよくなって、睡眠不足や気分がふさぎ込むことが少なくなると言われます。）

■採光を考えて建てたのになぜか暗い

採光を考慮して設計し、有効採光面積を十二分に満たしていても、なぜか部屋が暗くなってしまう場合があります。
有効採光面積は方角の規制には関係ないため、太陽の通る方向ではない北側に窓をつくる場合と太陽が高い南側に窓をつくる場合では明るさはかなり違ってきます。
具体的に夏や冬のことを考えながらどこまで陽射しが入るのか考えながら、部屋の明るさも考えて窓の配置にも工夫が必要があります。

■採光計画の考え方

家を建てるときやリフォーム時には、どのような考え方に基づいて窓を配置すべきでしょうか。

・明るさと快適さのために、日差しを採り入れる窓は必要です。
・大きな窓をたくさんつくればいいわけではありません。
・その空間に必要な明かりを用意することを採光計画の基本にする。
・部屋の用途や方角に合わせて、必要なだけの窓をつくる。

例えば、夜しか使わない勉強部屋だと北向きでも良いですし、外から騒音や冷気が入り過ぎないようにあえて小さめにすることもあります。また、最近問題になるのは暗さよりも『光が入り過ぎること』。私がインテリア相談を受けたお客様からは、『西日が入って暑い』『南側の天窓の日差しがきつい』『東側から入る夏の朝日がまぶしすぎる』といった悩みも多く伺います。窓をつくりすぎて『家具が置けなくなった』『冬場寒すぎる』『外から見えすぎる』といったケースもあります。西側の壁にはあえて窓をつくらない、または、小さな窓にすることも多いです。
その部屋に、どんな自然光を、どれだけ採り入れたいのか、しっかり考えることが大事なことです。

■浴室・トイレの窓

浴室の窓は結露やカビが起きやすいことや、サッシの掃除の手間、壁よりもどうしても断熱性が低くなるというデメリットもあります。
窓を設置しなくとも浴室の湿気は、浴室の換気扇を稼働してドアの通気ガラリから空気を入れれば十分取れるため、
最近はあえて浴室に窓を設置しない間取りも増えていますので、使い方に応じて選択しましょう。

トイレに窓があるメリット

・使用直後に空気の入れ替えをしたいとき便利
・日中は採光が取れる
・閉塞感が緩和される

トイレに窓がないデメリット

・断熱性が上がりヒートショックのリスクを減らせる
・トイレの間取りの自由度が上がる
・防犯が上がる
・窓設置分のコストを減らせる

■小さい窓のメリット・デメリット

最近人気の、ファザード（正面）の窓が少ない、または窓が小さい家。

窓の少ない家は、正面道路や周辺の家からの見え方に配慮しやすいほか、デザイン的にシンプルでおしゃれに見えるというメリットがあります。

ただし、外からの見えにくさやデザインを優先しすぎて窓を少なくすると、採光が取れずに暗い家になったり、風通しが十分でなくなったりする可能性があります。玄関やファザードの窓は設計者とよく相談して、快適性が得られるかどうかを第一に考えて決めましょう。
プライバシーに配慮する場合、高窓やスリット窓を活用する方法もあります。

窓の位置や大きさ、設置場所によっていろいろ変わってくるようです。
自分の思い描いている部屋を具体的して専門家に相談しながら決めて行く事をお勧めいたします。

本日は「築４０年前後の中古マンション購入を
検討している方に知っておいて欲しいこと」についてです

■築４０年を経過するマンションはどれくらいあるのか？！

２０１９年（令和元年）末時点で、日本のマンションのストック総数は６６６万戸余りとされており、全国の住宅戸数の１割強にあたります。（住宅総数は６，２００万戸余り）。とくに東京２３区ではマンションが住宅総数の３割を超え、一般的な住まいとして定着していると言えます。ちなみに築４０年を超えるマンションは９２万戸でマンションストック総数の１４％となります。しかし、１０年後には２１４万戸、２０年後には３８５万戸と急増する事が分かっています。

その為、今後築４０年を超えるマンションが増えていく事になり、その建替え問題や売却のし難さの問題も発生する事を、住宅購入前に把握しておいて欲しいと思います。

■築４０年を経過するマンションの建て替え決議とは？！

築４０年で全てのマンションで建て替えが必要になるわけではありませんが、いざ建て替えとなるとマンション住人（区分所有者）の意見の調整には相当の時間を要するため、建て替えの必要が生じてから着手するまでは、相当の時間が掛かる事が懸念されます。また、これまでに建て替えが出来たマンション事例は「小規模マンション」が多いという事も把握しておいて欲しいと思います。その理由としては、やはり住人の合意形成の難しさが挙げられるのではないでしょうか？

また、マンションの建て替えは法律に基づいて行われています。法律の目でマンションの建て替えを見ると、「建て替えまでの決定プロセス」と「建て替えの進める実行プロセス」とに分けて考えられます。現在のマンション建て替えの主流は、管理組合が行うマンション建て替え事業で、決定プロセスを区分所有法で、実行プロセスをマンション建て替え法で行うというものです。

■築４０年のマンションの建て替えまでの決定プロセスとは？！

管理組合は集会の合意形成で建て替えの有無を決めますが、その手続きが法律で厳格に定められています。建て替え決議では80％のマンション住人の同意書を集めても決定した事にはならない為、管理組合が集会を開催し、決議という形で建て替えを決めなければなりません。勿論、建て替え決議の議案書には、再建マンションの設計概要、解体および費用の概算、費用の分担、新マンションの区分所有者の帰属などを明記する必要があります。決議にあたっては賛成か非賛成かしかありませんが、転出すると決めている人が決議に反対したり、あるいは決議に賛成するケースが想定できます。その為、転出補償金や売り渡し代金にも関係することなので、転出する人もそれぞれのケースについて、損得を考えて判断されるシーンが多いです。様々な手続きを経て、建て替えの決定プロセスへと進んでいきます。

以上のように「築４０年前後」の中古マンション購入を検討する際には、住んだ後に、このような建て替えのお話が出る事も考えられます。せっかくリノベーションしたのに建て替え話が進んでしまって・・・では後悔してしまう事も懸念されます。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

中古住宅のキッチンは住み始めてからのカスタマイズがおすすめです　

千代田区マンション情報館のブログへようこそ

本日は「キッチンのカスタマイズ」について書きますね。

家を選ぶときに重要な検討項目になるのがキッチンです。

最新式のシステムキッチンは憧れますよね。

ただ、CMで出てくるような高級仕様のキッチンは車が軽く買えてしまうほど高価なのでなかなか手が出せません。

せっかく中古を選択するのですから、キッチン選びも中古ならではの方法をご紹介いたします。

安易なシステムキッチン選びは要注意！

物件探しの時にリフォームのショールームへ行くことをお勧めしています。

最新式のキッチンが並んでいて、中には体験できるところもあって、かなり夢が広がります。

ただ、お値段が…。

※余談ですがショールームの表示価格はかなり高めに出ているので、型番だけ控えておいて実際の費用はリフォーム会社・工務店に聞いた方が良いです。

ショールームで注目するのは「機能」です。

自分たちの生活に必要なキッチン機能の優先順位を決めます。

よく聞くものを挙げると食洗器、コンロ（IH）、レンジフード、水栓でしょうか。

掃除がしやすいレンジフードや、触れなくても水が出る水栓など、最新機能などもあるので、ショールームで体験することをお勧めします。

優先順位が決まったら、なるべく叶えられる物件を探すことになります。

例えば食洗器がどうしても必要な場合は、既存で食洗器がついている物件もしくは食洗器を設置できるスペースのある物件を選ぶ必要があります。

都市部の物件はキッチンスペースが限られている物件も多い（L方キッチンなど）ので注意が必要です。

ショールームでチェックするべき（理解するべき）ポイントはもう一つあります。

それはシステムキッチンはただの箱だということです。

システムキッチンを機能で区分してみます。

＜シンク＞
排水しやすい構造など最新モデルでは工夫されているものがあります。シンクで重要なのは大きさです。
あまり小さなシンクだと作業性が悪くなりますが、既存のものが小さいからと言って大きなものへの変更は簡単ではありません。
シンクが不満な場合はシステムキッチンの交換を検討した方が良いかもしれません。

＜天板＞
ステンレスや人工大理石、セラミックを利用した高級仕様もあります。
天板も広さが重要です。
広ければ広いほど作業しやすくなりますが、そもそもシステムキッチンはスペースにピッタリ入るように作られているので、天板のスペースに不満がある場合は、システムキッチンの問題ではなく、そもそものキッチンスペースが狭いことが多いです。
新品のシステムキッチンに交換したところで、狭いキッチンには変わりないのです。

＜収納＞
扉がついているもの、スライド式のものなどメーカーによって様々です。
システムキッチンが「ハコ」であることを理解できる要素でもあります。
表面の仕上げでキッチンの雰囲気がだいぶ変わりますが、色合いだけ変更するわけには行かないので、色味が不満な場合はシステムキッチンの交換になります。
※シートを貼ってDIYで雰囲気を変えるという方法もありますが、仕上がり具合は微妙になる場合が多いので、DIYしたい！という方以外にはあまりお勧めではありません。

＜コンロ＞
新品でもコンロはオプション扱いです。
中古物件で既存のものが気に入らなければコンロだけ交換が可能です。
つまり、コンロを理由にシステムキッチン全体を交換する必要はありません。

＜レンジフード＞
コンロと同じく新品でもオプション扱いで、交換が容易です。

＜水栓＞
意外に思われるかもしれまでんが、水栓もオプション扱いです。
ピンからキリまで様々です。
後からの交換も容易です。

＜食洗器＞
ビルトインのものを後から付けるのは難しい場合が多いので、食洗器が重要な方は、既存のキッチンについているかどうかを確認して、ない場合はシステムキッチンの交換を検討した方が現実的かもしれません。
都市部のマンションでキッチンが狭い場合は、そもそも食洗器のスペースが確保できない場合も多いので、リフォーム会社に現地を確認してもらった方が良いです。

結局のところ、交換が必要なほど影響が大きな機能はシンクと収納（仕上がりの色味を含む）であって、食洗器を除くそれ以外は後からでも十分に対応可能だと言うことがお分かりいただけると思います。

実際に経年で悪くなるのはコンロや水栓などの機器であって、シンクや収納部分はクリーニングで何とかなる場合が多いです。

家を買う＝システムキッチンを買い替えると安易に考えずに、必要なものを見極めて、節約するのもお勧めです。

◾️中古物件購入時に交換しておきたいもの

視点を変えて、一見使えそうに見えるけれども、住宅購入時に交換しておいた方が良いものがあります。

コンロやレンジフードは汚れ具合で判断しますが、意外と漏れがちなのが水栓です。

キッチンの水栓は利用頻度が高いので、10年もすると水漏れが起きてしまいます。

他の箇所をまったくリフォームしないのであれば後回しでも良いですが、個別に水道屋さんに頼むよりリフォーム会社の伝手で頼んだ方が安い場合があるので、中古物件を購入する時はついでに水栓を交換しておくことをお勧めします。

また、前の所有者の使い方にもよりますが、キッチン排水管も汚れが蓄積しやすい箇所です。

水栓交換のついでに配管の交換もしくは高圧洗浄などを頼んだ方が良いと思います。

もう一点あります。

床と壁紙です。

どのご家庭でもキッチンにはモノがたくさん入ります。

引っ越ししてからだと床・壁紙の張り替えは非常に手間がかかります。

また、家の中でもキッチンは汚れが溜まりやすい箇所でもあるので、クリーニングで綺麗になるなら良いのですが、内見で汚れが気になった場合は、入居前の張り替えを検討しましょう。

◾️快適なキッチンはＤＩＹで実現

さて本題です。
効率の良い家事を実現するには、キッチンスペースを有効活用することが不可欠です。

作業用のテーブルが置けるくらい広いキッチンなら雑に使っても問題ないのですが、最近の間取りでよくある対面カウンターで仕切られたキッチンスペースだと、作業導線をイメージして配置を考えないと、あっという間にゴチャゴチャキッチンになってしまいます。

これまでは賃貸だったので、既製品の収納棚などを使って無理やり収めていましたが、持ち家の醍醐味は自分仕様にカスタマイズができる点です。

ＤＩＹは大変というイメージがあるかもしれませんが、天井まで隙間なくスペースをフル活用できるのはＤＩＹならではの利点です。ぜひチャレンジしてみてください。

まず注目すべきは冷蔵庫スペースです。

今使っている冷蔵庫のサイズではなく、将来的に必要になりそうな冷蔵庫のサイズを調べておいてスペースを確保します。

※冷蔵庫上はデッドスペースになりがちです。単にモノを載せるだけだと地震が心配なので、棚を設置することをお勧めします。

続いてゴミ箱のスペースを確認します。

既製品の収納棚を使う場合に漏れがちなのがゴミ箱スペースです。

ゴミを捨てる導線は、作業工程が少なければ少ないほど家事が捗ります。

よく棚の下に収納するキャスター付きのゴミ箱がありますが、引っ張り出してからでないとごみが捨てられないというのは地味に手間です。

キッチンスペースのゴミ箱スペースは非常に優先順位が高いと思います。

ここまで来てようやく電子レンジや炊飯器など調理家電のスペースを検討します。

ミキサー（ジューサー）やホームベーカリーなど料理上級者向けの調理家電を愛用されている方もいらっしゃると思います。

調理家電で注意なのは、棚などに収納してしまうと取り出すのが億劫になってしまう点です。

調理家電の欠点は場所を取ることです。

できればすぐに利用できるところに常設しておきたいところですが、調理家電をいくつも並べられるほどスペースに余裕が持てません。

キッチンの作業スペースと調理家電の設置スペースが競合してしまうというのが個人的な意見です。
既製品のキッチン収納棚を見ると、中央部分は作業用に扉や仕切りのない構造になっているものが多いです。

キッチン収納スペースにモノを置くのではなく作業のためのスペースを確保するのも効率的な家事を実現するコツです。

キッチンは一人用の作業スペースにするべきではないのです。

ここまで検討したらおおよそのキッチン収納スペースが決まってきます。

2×4材で柱を簡単に追加できるＤＩＹキットなどもあるので、キッチン収納＆作業スペースの大枠を組み立てます。

食器を収納するスペースには扉（耐震ラッチ付きをお勧めします）があった方が安全なので、スペースに合う収納家具を探してビスなどで固定します。

こうして作った既製品との数センチの違いが、キッチン家事の作業効率に大きく影響します。

実際に住んでみないとわからないことが多い

家事に最適な空間はたった数センチでも影響があるので、机上で設計しても実際とイメージが異なる場合が多いです。

また、調理家電は時代に応じて新しいものがどんどん出てくるので、今はあまり使わないものでも数年後には愛用しているアイテムも出てくると思います。

せっかくの持ち家なので、収納棚にあわせる生活よりは、理想の空間を自ら作るという発想の方が楽しく過ごせるのではないでしょうか。

※我が家では焼きたてパンの香りで気持ちのいい朝を迎えたいという欲求からホームベーカリーを愛用していますが、ホームベーカリーは置き場所に困る調理家電のトップクラスです。
電子レンジとトースターの場所をＤＩＹしてホームベーカリーを常設するスペースを設けました。

何でもかんでも入居までに完成させるというよりは、大枠だけ作っておいて、細かな調整は住みながらＤＩＹで実現するというのがお勧めです。
収納棚まで作ろうと思うと大変ですが、既製品の収納棚はそこそこ値段が高いにも関わらずデッドスペースが多いので、意外とストレスたまります。
床やクロスの張り替えついでに大枠の棚設置までリフォームで頼んでしまうのもお勧めですよ。

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築３０年以上のマンション

「築30年以上」の中古マンションを検討する際の注意点！

千代田区マンション情報館のブログへようこそ

本日は「「築30年以上」の中古マンションを検討する際の注意点！」について書きますね。

中古マンションの購入を検討する際、「築浅or駅近」という選択肢で迷われる方が多いように感じます。

マンション購入の際には、最寄駅から近いほうが価格は高くなる傾向がありますが、築年数が経過するとその価格は低下する傾向がありますので、判断が迷われるところだと思います。

そのような状況から、今回は駅近の中古マンションで築年数が30年以上の不動産購入時の注意点をご紹介したいと思います。

■「築30年以上」の中古マンション購入時のチェックポイント①

築年数が30年を超えると、大規模修繕が3回目以上となる中古マンションで目立ち、その注意点は「修繕積立金不足」です。

一般的には分譲マンションは定期的に外壁や屋上、共用部分などを修復する大規模修繕工事を実施するものです。修繕の周期はもちろんマンションの状況によって異なりますが、12年ほどで実施する例が多いと言われます。

通常は新築時に20～30年程度の長期修繕計画が立てられ、工事内容や修繕時期、費用などが示されます。長期修繕計画に基づいて積立金の金額が決まり、一定のルールで居住者（区分所有者）が払います。

国土交通省が2018年、全国の管理組合や区分所有者を対象に実施した「マンション総合調査」によると、修繕積立金は月平均で約1万1000円となっているようです。

この金額が積み立てられ、2回目ぐらいまでは計画的に修繕が進められるケースは多いようですが、3回目以降で計画通りにいかないケースが目立つようです。そのタイミングが、「築30年前後」という事であり、築30年を超える中古マンションを購入する際にはこの長期修繕計画が上手く進められているかを確認しておくことは重要なポイントとなります。

築30年を超えると、長期修繕計画で想定した以上の工事が必要になったり、想定以上の劣化が見られた場合は、交換が必要になったり、場合によっては、その設備そのものを撤去したりするケースもあります。ここ数年で資材費や人件費など修繕工事のコストが上昇し、高止まりしていることも大きな要因となります。

■「築30年以上」の中古マンション購入時のチェックポイント②

1979年以前に完成したマンションで世帯主が60歳以上の割合は約8割とのデータもあるようです。

住宅購入を30歳前後で行ったと仮定し、築30年となれば、そのまま60歳以上となりますので、普通に考えれば、そのような状況となります。

その為、「築30年以上」の中古マンションを購入する際には『居住者（年齢）』を確認される事をお勧めします。修繕費上昇の影響を受けやすいのは高齢者とも言われ、高齢者が多いマンションの場合、この修繕費をどう賄うのかも重要なポイントになります。

深刻なのは長期計画で見込んだ修繕積立金の金額も確保していないマンションが少なくないこと。国土交通省の調査で、積立金が計画に比べ「不足している」と回答した割合は3割もあったようです。

積立金を含む管理費の滞納は古いマンションほど増える傾向があるようです。

滞納者には管理組合が督促をするが、転居や死亡などで所在不明・連絡先不通になっていたり、住民の高齢化による役員のなり手不足で管理組合が十分に機能していなかったりすると、積立金の不足につながりかねないようです。

■これから「築30年以上」のマンションが増えていく！

ちなみに2010年以降に建てられたマンションでは約2割で、古いマンションほど居住者の年齢は高い傾向にある。国交省によると、2019年末時点で築30年以上のマンションは全国で約213万戸ある。10年後に1.8倍の384万戸、20年後は2.7倍の570万戸とマンションの老朽化は一段と進む見通しです。

いずれにせよ、築30年以上の中古マンションを購入する際には、上記2点のポイントを確認してもらえれば幸いです。

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今日は「中古マンションを検討される方の注意すべきポイント」について書きますね。

■中古マンションを検討される方の注意すべきポイント

• 1位：修繕歴/積立金
• 2位：駅との距離
• 3位：環境や雰囲気
• 4位：資金計画、
• 5位：建築時期
• 6位：地域の将来性、開発計画
• 7位：共用部はキレイか？
• 8位：間取りの使いやすさ
• 9位：災害リスク

その内容について、私見も含めて解説をしたいと思います。

■中古マンションを検討される方の注意すべきポイント（解説）

1位：修繕歴・積立金

入居後に払う管理費や修繕積立金。新築時は安く抑えられ、中古住宅取得時には積立金が上がっているケースも珍しくありません。金額を確認しない人は居ませんが、マンション管理組合の会計収支は見逃しやすいものです。

ちなみに株式会社ＭＩＲＡＢＥＬＬでは、管理費や修繕積立金が適正であるかどうかを判定できる、SelFin（セルフィン）という無料で利用できるWEBツールを提供していますので、ご興味のある方はお調べいただく事をご検討ください。

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また、築20年以上なのに、毎月の積立金が安いマンションの場合は修繕のために一時金を徴収する必要のあるマンションも存在します。もしくは借り入れをする必要が出てきたり、資金が不足する可能性もあります。

2位：駅との距離

在宅勤務の普及で駅から遠い住宅への関心も高まっています。また、新型コロナウイルスの感染拡大や生活様式の変化で、近距離移住の候補地として神奈川県への注目が集まっているようです。

特に相模湾沿いの自治体の人気が高いようです。しかし、移住を決断したが、コロナ前の通勤スタイルに戻り、結果なじめず、転職を余儀なくされたというのでは問題です。

その為、移住をされる決断をされた際には、最悪、貸せたり・売れるような資産価値の高い立地をご検討いただく事をお勧め致します。中古マンションを購入するときは駅からの距離に最もこだわり、資産価値が下がりにくい物件がお勧めです。

3位：環境や雰囲気

中古マンションを購入する際には、周辺の街の状況は大切です。また、周辺に空き地があるようなケースでは今後、大規模建物が建設される予定などは事前に把握したいものです。

また、マンションからの公園や病院、お店へのアクセスの利便性は必ずチェックしたいポイントです。お子様の学校の事も事前に把握される方が多いかと思います。また、中古マンション購入時にはどのような世代の方が多く住むマンションかを確認しておくこと事をお勧めします。

近隣世帯との関係は最もトラブルになりやすく、区分マンションを購入する際には上階、下階にどのような方が住んでいるかは可能な範囲で調べておきたいポイントです。

4位：資金計画

新築マンションの際にも記載をさせていただきましたが、中古マンションも高値となっている状況の為、今後、値下がりするリスクも考慮する必要があります。

また、中古マンションの売りに出される際に修繕積立金の値上げ理由に売却を判断される方も多い為、値上げが起こるケースも考慮する必要があります。「ご利用は計画的に」と某CMでは言われたフレーズのように、無理のない住宅ローンの返済計画は非常に重要です。多少の自由に使える預貯金は持ち合わせたいものです。

5位：建築時期

1981年（昭和56年）6月に耐震基準が新しくなる前に建築確認を終えた物件は「旧耐震基準」とされ、その後に耐震補強などに取り組んだマンションかは確認が欠かせない。

建築確認は工事前なので、建築年が1981年（昭和56年）6月以降だから安心とは限りません。建築確認日が不明な場合は建築年が1983年（昭和58年）4月以降かが一つの目安となります。また、この築年数用件と関連してくるお話として住宅ローン減税のお話があります。

築25年を経過するマンションを購入する際には、基本的には住宅ローン減税が使えませんが、使えるようにする方法がございますので、株式会社ＭＩＲＡＢＥＬＬまでご相談下さい。

6位：地域の将来性・開発計画

周辺の雰囲気だけでなく、データで地域の現状や将来性を探ってみることも検討していただきたいと思います。また、マンション購入時に「事故物件」かどうかのチェックをされる方も多い為、その際には「大島てる」というサイトも参考になります。

https://www.oshimaland.co.jp/

　（大島てる）
※国土交通省は、前の入居者が自宅内で死亡した物件について、老衰や病死など自然死の場合に「事故物件」扱いとせず、次の借り手や買い手に告知する必要はないとする指針案を公表しました。

7位　共用部はきれいか？

自分たちが暮らす予定の区分マンションの専有部ばかりに気を取られていると、後悔する事もございます。

ちなみに、「マンションは管理を買う」という不動産言葉もあり、中古マンションを購入する際にはエントランスやゴミ捨て場、駐輪場などのマンション共用部の掃除が行き届いているかのチェックは欠かせません。

清掃状況等はマンションの資産価値に影響することもあり、住民が主体的に清潔な状態の維持に関わっていることが理想です。

8位：間取りの使いやすさ

中古マンションを購入する際に、奇抜なリノベーションを行いすぎてしまい、次の買い手が付かないケースもあります。

また、間取りを大きくする為、２LDKを１LDKにしてしまった為、売却できなかったというケースもありました。その為、将来的に売却を考えてマンション購入をされる事が理想的です。多くの方に受け入れられやすい間取りとなっているかは評価の分かれるポイントです。

9位：災害リスク

相次ぐ地震や台風、集中豪雨などの水災と近年、大規模災害が目立つなか、マンション選びの見逃せない要素として浮上しているのが災害リスクです。

海や川などが近くにあるか、地盤はどうかなどについては、ハザードマップのチェックと、過去にどのような被災歴があったかの確認が必要です。

2019年10月の台風19号で、川崎市中原区の４７階建てタワーマンション「パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー」は浸水による全棟停電に見舞われました。

電気も水道もエレベーターも長期間使えず、「まるで陸の孤島だった」と振り返る居住者も多かったようです。その為、マンションだから安心という事はありませんので、可能な範囲で事前に災害リスクをチェックしていただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

最後までお読みいただきありがとうございます。
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今日は「賃借人の家賃の滞納」について書きますね。

昨年から始まったコロナウィルスの感染拡大で、飲食店や旅行・観光業界やエンタメなど多くの方が仕事を失い、または収入が減っている状況です。

その中には家賃が払えないという方もいるでしょう。

そんな場合は、管理会社や家賃保証会社が対応することになりますが、オーナーとしても報告を受け、相談を受けたりすることもあるでしょう。

不動産投資家として家賃補助の知識についてまとめてみました。

1.一般住宅の家賃補助について

住宅確保給付金について

こちらは厚生労働省からの支援となります。

●家賃補助対象者の条件について

1.主たる生計維持者
　①離職・廃業2年以内
　②会社都合にて給与が離職・廃業と同程度まで減少している

2.直近の月の世帯収入合計が市町村民税の均等割り非課税額となる額の1/1で家賃合計額を超えていないこと

3.世帯預貯金合計金額が100万円以内であること

4.現在ハローワークにて求職活動を行っていること

このような条件が必要になります。

簡単にいえば、収入がない方で預貯金も100万円以下であることが確認できれば申請が可能のようです。

基準金額は各市町村で金額が異なるため、申請時に確認が必要です。

具体的には一体いくら支給されるのでしょうか？

東京都の場合の支給額が公表されていますのでお伝えします。

■支給上限額

この金額が3カ月支給され最大3回の延長で、最長9カ月の支給が可能となっています。

現在コロナウィルス禍による、支援は雇用調整助成金も含めて次々と延長がきまっておりもしかするとこの住宅確保給付金も延長の可能性があります。

2.不動産投資家への支援

仕事を失った方の支援も大切ですが、飲食店やその他上記の条件に該当せず家賃補助がうけられない方もいます。

もし家賃の一時的な減額などで対応された場合は、オーナーにも優遇措置がとられています。

●入居者の賃料免除の場合

コロナウィルスの影響での家賃免除・減額を行った場合はその損害の金額を税務上の損金として計上することできます。

国税庁の資料を下記に添付したので、ご覧ください。

資料ではテナントへの減額となっていますが、一般住宅の賃貸物件にもこれは適用可能です。

入居者がコロナウィルスのために家賃が支払えないという収入の証明などが必要になるとは思いますが、減額に応じられるのであればこのような税制の優遇を受けることができます。

いまだ国内も何度も感染の波があり、完全収束にはしばらくかかるものと思われます。

様々な制度を利用してこのコロナウィルス禍に対応していきましょう。

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今日は「マンション投資の空室対策」について書きますね。

不動産投資は最近多くの方から注目を集めています。

その影響でしょうか、不動産セミナーなどコロナウィルスの感染拡大前は満員になるセミナーも多数ありました。

最近はオンラインなどでの開催が流行っているようです。

それだけ、新規参入者が多いとういことは、ライバルも多数いるということです。

不動産投資を初め最初は順調に入居者がいて、賃貸収入があっても数年経てば退去という事もあるでしょう。

一旦時期外れで退去されてしまうと、なかなか次の入居者が決まらないという話も多いです。

また何年も賃貸していれば、自然と経年劣化し家賃を下げ募集をかけないと入居が決まらない状況もおきてきます。

しかし、返済など資金繰りなどにも直結する家賃はそうそう下げられません。

では、どうしたらよいのか？

解決方法の一つとしては需要が多いが、やや敬遠されがちな入居者向けの賃貸へ転換することも検討の余地があると思います。

今回はそんなニーズに応える賃貸物件についてお伝えします。

1.複数等のペット可の賃貸物件

最近はペット可の賃貸物件はかなり増えてきました。

しかしそれでも数は少ないものですが、これが複数頭ペット可の物件はなお少ないです。

多頭飼育している方から見れば、真っ先に内覧などの希望がでることでしょう。

こうしたペット可の物件の注意点とすれば、床はフローリングより硬質なコルク素材が音の吸入もよく傷が付きにくいので可能であれば対応されることをお勧めします。

また壁も腰板を張り巡らし爪とぎなどに備える、猫のために壁にキャットウォークを取り付けするなどもちょっとした工夫で喜ばれる設備です。

2.単身高齢者をターゲットとした賃貸

こちらも昔から敬遠される属性の入居者といえるでしょう。

しかし、今後の日本は超高齢化社会になることは間違いありません。

６５歳以上での単身高齢者の場合向けの賃貸物件としては、風呂やトイレまた廊下などに手すりを取り付けるなどは喜ばれる設備です。

それでも、孤独死や一人で何かあった際などの不安もあるでしょう。

最近は高齢者向けの見守りサービスも充実していきました。

また保険会社も孤独死などの対応を引き受ける保険会社もあります。

見守りサービスや保険・家賃保証会社との契約など、もしもの際には万全の準備をして高齢者を引き受けることも空室対策として必要です。

今後需要がありながら、対応物件数が少ないこのようなターゲット層に向けてアピールできる賃貸はいかがでしょうか？

空室対策もお一人で悩まずにぜひプロへご相談ください。

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本日は「マンション賃貸の保険」についてご説明します。

年度末から春先まで、転勤や進学での移転シーズンになりました。

昨年は、コロナウィルス禍にて移転が控えられたということもあり、今年は例年よりはやく11月から、不動産御者へ移転の問い合わせが来ているようです。

賃貸マンションへの入居時に加入必須なのが保険です。

賃貸住宅へ住む方への保険は大きく分けて三つの補償が付いています。
・家財保険
・借者人賠償責任保険
・個人賠償責任保険

これらの保険は加入時にワンセットに加入するのが一般的です。

それぞれの保険内容について解説いたします。

1.家財保険

この保険は、ご自身の所有する家電、家財の補償です。

火災・落雷・水害・水漏れなどで家電や家財が破損し利用できなくなった場合において補償の範囲内で補填されます。

また意外に知られていませんが、盗難における被害も補償されますが金額に上限が設けられています。

高価な宝石・骨董などは高額貴金属として「再取得額が30万円を超えるもの」として定義され、事故の上限金額の範囲にて補償される場合もあります。

事前に申請する必要な場合もあり、加入時の補償内容や金額をご検討ください。

2.借者人賠償責任保険

この保険は建物のオーナーに対しての補償です。

一例として、入居者起因で火災や漏水など建物に対する被害を起こしてしまった場合の保険です。

この保険の補償の範囲は契約して住んでいる部屋の原状回復工事に適用されます。

3.個人賠償責任保険

この保険は日常生活における、事故に対する相手への損害を補償する保険です。

賃貸加入時の保険だけでなく、生命保険や自動車保険でもオプションとして広く加入されている保険の一つです。

カバーされる補償内容は多岐にわたります。
・飼い犬が他人にケガをさせてしまった。
・自転車でうっかり人にぶつかりケガをさせてしまった。
・展示品を破損させた。
・マンションのベランダから植木鉢を落とし通行者がケガをした。
・マンション内で水漏れ事故を起こし階下の部屋の家財を破損させた

などが補償されます。

また加入者本人だけでなく、ご家族における補償もすべてカバーされる保険商品もあります。

賃貸住宅に住むのであれば、保険加入は必須であり、ほとんどの場合契約時に一緒に入り2年ごとの更新にて継続されます。

マンション内で事故を起こしてしまった時など、こんな場合は保険の適用範囲であったか？
更新時などに一度見直しや検討をご相談ください。

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本日はマンション管理会社の仕事内容についてご説明します
。
出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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マンションで暮らしていれば何度か関わることになる、マンションの管理会社。

マンションライフのすべてを担うといっても過言ではありません。

一見すればトラブルなければ、仕事がないように見える管理会社も実は日々多くの仕事に追われているのです。

実際にはどんな仕事を管理会社がしているのか？
オーナー側と入居者の間で奮闘する管理会社の仕事内容についてお伝えします。

1.マンション管理会社の業務内容

・入退出の事務手続き
・入居者を募集する不動産会社と管理会社が同一の場合は内覧の案内もする
・日々の問い合わせや修繕などの問い合わせ対応や業者連絡
・家賃や管理費の入金管理
・コンシェルジュやマンション内設備の管理維持
・オーナー側と入居者との連絡業務
・マンション理事会への出席と対応

管理会社の規模や抱えている物件数にもよりますが、マンション管理会社は日々これだけの業務を抱えています。

入居者が多いタワーマンションなどは２４時間体制で対応する管理会社もあります。

2.マンションの管理組合と管理会社の違いとは

本来マンションの入居者から選出される、マンション理事たちが理事会を作り一つのマンションを管理する管理組合という団体を設立します。

管理組合は自分たちが住んでいるマンションを実質上管理する管理会社へ業務を委託し、入居者から集めた管理費を業務委託している管理会社へ支払いします。

現在、マンションの管理会社は変更することができる場合もありますが、大規模マンションや大手アパートメーカーなどは管理会社も兼務する場合が多いです。

3.マンション管理会社の委託方式について

先にお伝えしたとおり、マンション管理会社がデベロッパーと同じ系列の会社の場合はすべてお任せというのが一般的です。

しかし、その分管理費などが高くなる傾向になりますがマンション入居者は負担が少なくすみます。

すべてを任せず、一部委託方式では大掛かりな管理は管理会社に任せて修繕や設備などの保守など管理会社から連絡があった場合に理事会などを開き協議する。
またすべて自主管理するマンションもありますが、これはかなり数が少なく限定されます。

4.管理会社に対して入居者が注意すること

管理会社にすべてお任せという場合でも、マンション入居者の意思はできる限り反映されるべきでしょう。

明確な理由なく管理費が段々値上がりしている、マンションの清掃などが行き届いていない、同じ規模のマンションに比べて修繕費の積立金が高すぎるまたは安いなど、組内会合などに出席して質問してみましょう。

分譲マンションなどは長くお住まいになることが前提です、お住まいのマンションの資産価値を維持するためにも自分のマンション管理がどうなっているのか？を知る必要があります。

暮らしやすいマンションライフのために一度組合に参加してみることをお勧めします。

そして自分のマンションの価値を知るには、入居の前にプロにご相談ください。

きっと満足できるマンション情報をお伝えできることでしょう。

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そんな生活を実現できる暖房装置が、足元からじんわりと温めてくれる「床暖房」。

ここでは、床暖房のメリット、デメリットについて、詳しくご紹介していきます。

床暖房の種類について

床暖房とは、床下の熱源で部屋を温める暖房器具です。

床下から床を伝わってくる熱は、天井や壁に反射しながら、部屋全体を温めます。

「温かいのは床だけではないか？」と思われがちですが、温かい空気は上に上がっていく性質があるので、効率的に部屋全体を温めることができる仕組みとなっています。

床暖房には、大きく分けて「電気ヒーター式」「温水循環式」の2種類があります。

以下でそれぞれの特徴を説明していきます。

<電気ヒーター式>

床下に電熱線ヒーター内蔵のパネルを設置します。
電気の力でヒーターを温め、それによって部屋を温めます。
一室のみの床暖房に適しています。

メンテナンスは不要で、建物と同等の耐用年数だと言われています。

熱源機が不要なので初期費用が安くおさまりますが、ランニングコストは少々割高になります。

<温水循環式>

床下に配水管を設置します。
電気やガスなど (熱源機) で温めたお湯を配水管に通し、温水の循環によって部屋を温めます。
ムラなく部屋を温めるので快適に使えます。

メンテナンスに関しては、定期的に不凍液の入れ替えが必要。
床下の配水管は30年以上の耐用年数だと言われています。

初期費用は電気ヒーター式より高いですが、ランニングコストは低めです。

床暖房とエアコンにかかる費用の比較

「床暖房とエアコン、どちらがコスパが良いのか？」

毎日使う暖房器具のコスパ、気になりますよね。

以下で比較していきます。

<初期費用>

エアコン：10～15万円程度
電気ヒーター式床暖房：30～40万円程度
温水循環式床暖房：50～60万円程度

床暖房は床下への熱源設置工事が必要なため、エアコンよりも初期費用がかかります。

<1ヶ月の光熱費>

エアコン：4,100円程度
電気ヒーター式床暖房：6,100円程度
温水循環式床暖房：2,800円程度
(8～10畳程度、1日8時間使用、電気代は1kWh27円)

比較した結果、温水循環式床暖房が最も安いという試算になりました。

<修理費用>

エアコン：1万円～数万円程度
床暖房：20～30万円程度

床下の装置を修理する必要があることから、床暖房の修理はエアコンと比べて高額になります。
ただし修理の頻度は、エアコンの方がはるかに多くなります。
エアコンは5年に1度程度。床暖房は30年に1度程度だと言われています。

床暖房のデメリットとは？

足元からぽかぽかと温まる気持ち良さが魅力の床暖房。

床暖房を導入するにあたり知っておきたいデメリットをご紹介していきます。

<修理費用・メンテナンス費用が高額>

床暖房の修理は30年に1度程度ですが、いざ修理するとなると、設置されている部屋がいっさい使用できない大がかりな修理が必要で、費用もかさみます。

「温水循環式床暖房」の場合は、メンテナンス費用が高額です。
この床暖房に使用する温水は「不凍液」と呼ばれるものです。
床暖房を使用すると不凍液が減ってしまうので、年に1回補充しなければなりません。購入費用は5,000～10,000円。
さらに5～10年に1回、不凍液の全量を交換する必要があります。
また熱源の機械も10年に1回、交換する必要があります。

<部屋が温まるまで時間がかかる>

スイッチを入れてから部屋が温まるまで、30分から1時間かかります。
外出が多く、スイッチのオン/オフを繰り返す方には、床暖房は不向きです。
誰かが1日中家で過ごすというご家庭でしたら、床暖房の導入をお勧めできます。

床暖房のメリットとは？

冬の寒い時期、エアコンをつけても、どうしても足元が温かくならないという悩みをよく耳にします。
温かい空気は上に上がっていく性質があるので、仕方がないことです。

足元からじんわりと温める床暖房。
床から上がっていく温かい空気は、部屋全体を効率的に温めます。

以下で床暖房のメリットをご紹介していきます。

<ほこりが舞いにくく空気がきれい>

エアコンは使用すればするほどフィルターにほこりがたまり、掃除をしないと、ほこりを部屋をまき散らす羽目になります。
床暖房は、ほこりが舞いにくい暖房器具で、室内の空気をきれいに保つことができます。
エアコンのように、まめにフィルター掃除をする必要もありません。
ぜんそくやアトピーの方に特にお勧めです。

<安全性と快適さで、高齢者や小さい子供にお勧め>

メインの暖房が石油ストーブの場合、使い方に注意が必要で、安全性の点で、高齢者や小さい子供には不向きです。
メインの暖房がエアコンの場合、足元が温かくならないことから、高齢者や小さい子供はあまり快適に過ごせません。

これらの問題を解消してくれるのが、床暖房です。
換気が不要で、誰が使っても危険がないので、高齢者や小さい子供を留守番させても安心ですね。
足元が温かいと、一日中部屋で過ごす高齢者や小さい子供は、気分よくアクティブに活動することができます。

<カビやダニの発生を防げる>

床暖房では水蒸気が発生しないため結露が起こらず、カビやダニの発生を防ぐことができます。
一軒家やマンションの1階の場合は、特に大きなメリットだと言えるでしょう。

まとめ

初期費用やメンテナンス費用がかかることから、導入するか迷う人も多い、床暖房。

しかし、快適な生活を望む方にとっては、メリットが多い暖房器具です。

ほこりが舞いにくく結露が起こらないため、健康に良く、ぜんそくの人には特にお勧めです。
安全性が高いため、高齢者や小さい子供がいるご家庭にも最適な暖房装置としてお勧めできます。

一度、導入を検討してみてはいかがでしょうか？

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本日はマンションのオートロックについてご説明します。

オートロックの安全性について出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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マンションを探すときに、安全性を重視する場合「オートロックのマンション」を選ぶことが、常識になりつつあります。

しかし「オートロックのマンション」を選びさえすれば、本当に安全で、不審者が侵入することはないと言えるのでしょうか？

ここでは、オートロックのマンションの安全性について、詳しく解説していきます。

オートロックとは何か？

「オートロック」という言葉は一般的に知られていますが、厳密にはどのようなものを指すのでしょうか？

国土交通省が以下のように定義しています。

<オートロック式とは>

建物内に共用玄関のドアがあり、外からドアを開けるためには、鍵や暗証番号などを用いるか、居住者などに内側から鍵を解除してもらう必要があるものをいう。
(国土交通省住宅局『平成25年　住生活総合調査結果』より)

わかりやすく説明すると、オートロックとは、物件の共用部分であるエントランスに設置されている、自動的に施錠を行うセキュリティシステムのことです。

解錠には、鍵・暗証番号・カードキーなどを用います。

住民に内部から鍵を解除してもらうこともできます。

オートロックの種類

オートロックにはさまざまな種類があります。
種類によって防犯性の高さに若干の違いがあります。

以下でその特徴をご紹介していきます。

<集合キー式>

部屋の鍵と同じものでエントランスを解錠するタイプ。
オートロックの中でも広く普及しています。

問題点は、マンション内すべての鍵に対応するつくりとなっているため、数多いパターンのどれかと合致すれば解錠できてしまうということです。
鍵の複製は比較的簡単、防犯性は低いと言えます。

ここで使われている鍵の種類により、防犯性の高さが変わってきます。

昔からある「ディスクシリンダー錠 (鍵の先端がとがっており、ギザギザの鍵山がある)」は、防犯性が低いです。
最近主流になってきた「ディンプルシリンダー錠 (鍵の先端が丸く、デコボコしたくぼみがある)」は防犯性が高く、鍵の複製がしにくいタイプだと言えます。

<暗証番号式>

0～9までのテンキーで暗証番号を入力して解錠するタイプ。
こちらも広く普及しています。

居住者自身が個別に設定できる形式と、全住民が一律で同じ番号を入力する形式があります。

「全住民が一律で同じ番号を入力する形式」は良くありません。
一度番号が知られてしまうと、その後、不審者は自由に出入りできるということになります。

また、暗証番号を盗み見られてしまうと非常に危険。
見知らぬ人と一緒にエントランスに行かないよう注意しましょう。

<カードキー式>

鍵の代わりにカードを使用して解錠するタイプ。
磁気部分を読み取る磁気カード式と、ICチップを読み取る非接触ICカード式があります。

非接触ICカード式は、スマホに搭載することが可能なので、スマホを鍵にできる場合もあります。
鍵を複製することが難しいので防犯性は高いです。

磁気カード式の場合、キャッシュカードなどの他の磁気カードと一緒に財布に入れておくと壊れやすくなるので、注意が必要です。

<指紋認証式>

指の指紋をセンサーにかざすことで本人であることを証明し、解錠するタイプ。
防犯性は最も高いです。
高級マンションなどで導入されていますが、一般的な物件ではまだあまり普及していません。

オートロックのメリット

オートロックには以下のようなメリットがあります。

<不審者を入らせない>

住居エリアに知らない人が入ってくることがないので、安全です。
女性の場合は、ストーカー被害を避けることができます。

<押し売り・訪問営業・宗教の勧誘が来ない>

営業や勧誘をインターフォン越しに断ることができます。
最近は「ガス点検や押し売りを装った犯罪」が多発しています。
このような犯罪を未然に防ぐことができます。

<空き巣などに狙われにくい>

オートロック物件は、エントランス・玄関の2つの鍵を開けなければ、部屋の内部に侵入できません。
侵入に手間がかかるため、空き巣はオートロック物件を避ける傾向があります。

オートロック物件での侵入パターン

ここでは、オートロック物件でよくある侵入パターンをご紹介していきます。

<住民の後に続いて侵入する>

住民が解錠したタイミングで、後に続いて侵入するパターンが非常に多く見られます。
誰かが自分と一緒に侵入しようとしていないか、周りを良く確認して、怪しいと感じたら、一度離れて外に出るようにしましょう。

<他の鍵で解錠>

「集合キー式」の場合、鍵を複製して、住民と同型の鍵を準備できれば、誰でもエントランスから侵入できてしまいます。
これを防ぐことは非常に難しいです。
どうしても心配な方は、「集合キーにディンプルシリンダー錠を使用している」マンションを選んで入居するようにしましょう。

<暗証番号を見抜かれる>

「暗証番号式」の場合、暗証番号を見抜かれてしまうと、誰でも簡単にエントランスから侵入できてしまいます。
「暗証番号式」のオートロックは防犯性が低いので、十分に注意しましょう。

<センサーの誤作動を利用>

エントランスのドアのセンサーは、内側から屋外に出る場合は、センサーが作動し自動的に解錠する仕組みになっています。
このセンサーを壊してしまえば、エントランスのドアは常に自動的に解錠されることになります。
ドアの隙間にチラシなどを差し込めば、センサーを壊すことが可能です。
このような手段で内部に侵入する手口が流行していますので、十分注意しましょう。

安全な物件かどうかをチェックするポイント

住んでみたいと思っている物件は、果たして安全な物件なのか？

まずオートロック物件であることは最低条件、さらに防犯性の高さを求める場合は、オートロックの種類にもこだわりましょう。

オートロックの種類以外の、安全に関するチェックポイントを、以下でご紹介していきます。

<エントランス周辺の防犯カメラ>

エントランス周辺に防犯カメラが設置されているかどうか確認しましょう。
カメラの死角になるポイントがないかも見ておくと良いでしょう。

<建物裏の勝手口の確認>

ほとんどのマンションには、建物裏に勝手口があり、そこから侵入することが可能です。
勝手口周辺に防犯カメラが設置されていると安心です。

また「勝手口が住民によって開け放たれている、勝手口の鍵が壊れたまま放置されている」物件はとても危険なので、入居しないようにしましょう。

勝手口が直接道路に面している物件は危険です。
空き巣に入ってすぐ、誰にも見られず車で逃げることができるからです。

勝手口付近の安全性は十分にチェックする必要があります。

<マンションの周りの塀の高さをチェック>

マンションの周りの塀の高さが高いマンションは、塀をよじ登って侵入することができないので、防犯性が高いと言えます。

ただし塀の高さが高いマンションには、大きな欠点もあります。
一度不審者が侵入してしまうと、共用廊下を歩いているとき、誰にも見られず犯罪を犯すことが可能なのです。

難しい問題ですが、中級クラスのマンションの場合、共用廊下が外から丸見えの方が、不審者が侵入を躊躇するので、良いかもしれません。

<マーキングサインがないか？>

中古マンションを内見する場合、ドアの周りやポストの周りなどに「M8-20」「9-18R」などの意味不明の落書きがないか、よく確認しましょう。
これは「マーキングサイン」といって、空き巣などが、「ひとり暮らしの家」「在宅時間は～時から～時」などの情報をメモしたものです。

マーキングサインがあった時点で、空き巣が下見に入った物件だということが明らかなのです。
「マーキングサイン」を見つけたら、その物件を候補から外すようにしましょう。

まとめ

安全性を重視するならば、必ず選択したい「オートロックのマンション」。

これまでご説明してきた通り、「オートロックのマンション」がすべて安全なマンションとは限りません。

オートロック機能以外の「安全に関するチェックポイント」をすべてクリアした、防犯性の高いマンションを選ぶようにしましょう。

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本日は「２LDKと３LDKの住みやすさと売却しやすさ」についてご説明します。

ファミリータイプのお部屋を探している方にとっては興味のあるテーマだと思います。　　　
できるだけわかりやすく丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

マンションの購入を検討している方の多くが、どの間取りが使いやすいかお悩みのことと思います。

同じ面積ならば、2LDKと3LDKのどちらが使いやすいのでしょうか？

ここでは、家族構成別に、どちらの間取りがおすすめなのかを、詳しくご紹介していきます。

また「どちらの間取りが売却しやすいのか？」という疑問についても、具体的にお答えしていきます。

2LDKはどんな間取り？どんな人におすすめ？

2LDKとは、リビングダイニングキッチン+部屋が2つの間取りのことです。

キッチンスペースは10畳以上、広さの平均は「専有面積が46～50㎡」です。

3LDKと家賃を比較すると、2LDKの方が5万円以上安くなります。

もし同じ面積の2LDKと3LDKの物件があるならば、2人家族の方には2LDKの物件をおすすめします。
理由はなんといっても家賃や販売価格が3LDKより安いこと。

DINKS (共働きで子供を意識的に持たない夫婦) や、子育てが終わった60代以上の老夫婦は、夫婦それぞれの部屋があればいいので、2LDKがベストな間取りです。

2人家族といっても、将来子供を持つことを考えている新婚カップルには、3LDKをおすすめします。

3LDKはどんな間取り？どんな人におすすめ？

3LDKとは、リビングダイニングキッチン+部屋が3つの間取りのことです。

キッチンスペースは8畳以上で、実際には10～11.5畳が平均的。なお、広さの平均は「専有面積が75～80㎡」です。

2LDKと家賃を比較すると、3LDKの方が5万円以上高くなります。

3人家族や4人家族の方、または将来3人家族になると想定される方には、3LDKの物件をおすすめします。
具体的には、3～4人家族などのファミリー層、将来子供を持つことを考えている新婚カップルなどです。

子供が成長すると1人1部屋の子供部屋が必要となりますので、子供を持つ予定がある場合は3LDKがベストな間取りだと言えるでしょう。

子どもにひとりずつに部屋を持たせたとしても、1部屋は自由に使えるため、夫婦の寝室や仕事部屋を確保できます。

子供が成長するにつれて、多くの収納スペースが必要になってきますので、ウォークインクローゼットや納戸がある間取りの3LDKが最適です。

賃貸について言えば、3LDKの物件は割高感があります。

そのため「子供が小さいうちは賃貸の2LDKのマンションに住み、十分な資金が準備できたら、3LDKのマンションを購入する」というファミリー層が多いようです。

3LDKのマンションを購入する場合、お子さんが小学校に入学する前に、人気の小学校の校区の物件を選んで購入することをおすすめします。
どの小学校に通うかによって、教育レベルがかなり変わってきます。

お子さんの進学先に公立中学校を希望する場合は、公立中学校の評判が良い地域でマンションを購入する方も少なくありません。

さらに、「人気の小学校の校区の物件」は売却しやすい物件なので、転勤による引っ越しの可能性がある場合にもおすすめできる物件です。

2LDKと3LDK、売却しやすい間取りはどっち？

マンションは、家族構成やライフステージによって合う間取りが異なりますので、そのときどきに応じて、現在住んでいるマンションを売却して家族に合った間取りの住戸へ住み替えていくことも選択肢のひとつ。

結論から言うと、2LDKと3LDKを比較すると、売却しやすいのは3LDKになります。

現在の日本においては、3LDKマンションの方が需要が高い傾向にあります。

国土交通省の調査によると、中古マンションを購入する世帯の平均居住人数は4人です。

4人家族ですと、子供部屋を確保するために3部屋必要となるので、3LDKが最適な間取りとなります。

しかしながら、2LDKのマンションがまったく人気がないというわけではありません。

近年は都心部にある、駅から近く利便性の高い2LDKマンションが人気です。

駅から近く利便性が高い中古の2LDKマンションは、DINKSに非常に人気が高いです。

よく見られるケースは、駅から離れた場所に戸建住宅を持っていた人たちが、子供が大学卒業後、戸建てを売却し、駅近の2LDKに買い替えるケースです。

また、子育てを終えた50～60代の方たちが、定年退職前に自宅を売却し、新たに2LDKを購入するケースも増えています。

従来、新築マンションの2LDKは、売れない部屋の代表選手でしたが、近年では、一昔前より売れやすい傾向にあります。

「鉄道の始発駅から徒歩圏内」のマンションは、朝の通勤が楽だという理由で、売れ行きが好調です。
さらに、近くに大型スーパーや医療モールがあり、すべて徒歩で完結できるような場所に建っている2LDKは、利便性が高く幅広い世代から人気を集めています。

以上のことから、2LDKのマンションを購入する場合は「駅近」「鉄道の始発駅から徒歩圏内」の物件を選ぶのがおすすめです。

まとめ

2LDKの物件と3LDKの物件。
家族構成によって、どちらが住みやすいかが変わってきます。

2人家族の場合は、2部屋あれば十分快適に暮らせますので、2LDKの物件がお勧めです。
3～4人家族や、将来子供を持つことを考えている新婚カップルの場合は、子供部屋が必要になってくるので、3LDKの物件がお勧めです。

この記事を参考にして、慎重に物件選びを進めてくださいね。

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今日は「保育所へ移設マンションについて」について書きますね。

待機児童問題、個人レベルから国が取り上げる大きな社会的課題となっているこの待機児童についてはいまだ、画期的な問題解決に至らない状況です。

この事態の打開策として国土交通省が昨年から提案しているのが「大規模マンションにおける保育施設を併設する」という施策です。

国土交通省・厚生労働省との同時発表しその後首都圏を中心に保育所併設マンションの動きがでています。

今回はこの施策の現状についてお伝えします。

1.保育所併設マンションの概要

お住まいのマンションに保育所やキッズルームがあると働く親にとってこれほど、便利で嬉しいことはありません。

この保育所併設マンションは先にでた施策である「子育て安心プラン」の拡充と発展を見越しての国の指針です。

子育て安心プランとは、待機児童問題がより顕著な都市部を中心に首都圏の待機児童問題解決のために待機児童5年間で32人万分の解消を目標としています。

この待機児童解決打開策の柱の一つが首都圏に多い、大規模マンションに併設した保育所の拡大です。

特に東京都中央区・湾岸エリアの江東区・板橋区のマンションを中心に都市開発の計画段階より大規模マンション開発のデベロッパーに対し、マンション内や隣接地に保育所やキッズルームを置くことを推進しています。（内閣府官邸プレスリリースより）

今日は「家事代行サービス」について書きますね。

伝説の家政婦さんなどの活躍で、日本の家庭にもすっかり定着した感のある家事代行サービス。

日本人だけでなくフィリピン人など外国人による家事代行サービスも広まっています。

今回の記事は家事代行サービス利用実態と、国が推進している家事支援外国人受入事業についてご紹介します。

1.家事代行サービス利用実態

最初に国民生活センターからのデータをご覧ください。

利用者は少しずつ増えており、また利用者の感想としては満足度の高い結果がでています。

家事代行サービスは一部の富裕層・または高齢者介護が中心というイメージから一歩すすみ、一般家庭への定期的な依頼が少しずつ増えています。

利用家庭の属性も共働き世帯で年収700万円、子供がいる家庭が利用者属性の25％を占めています。

実はこの家事代行サービスは国のプロジェクトとして広めようとしています。
詳細は以下の内閣府資料をご覧ください。

内閣府　国家戦略特区　家事支援外国人受入事業

今後高齢化社会となる日本、介護や看護者そして家事支援サービスなど多くの外国人労働者を受入れる事業です。

特に家事支援外国人受入事業としては都市部を特別区として、世界的に広く活躍しているフィリピン人家政婦さんを多く受入れています。

2.フィリピン人家政婦さんの家事代行サービス

フィリピンでは家政婦育成に力をいれており、フィリピン国内で家政婦技術取得のトレーニングを受け、家政婦の国家資格を取得させた後に世界中へ送り出しています。

このフィリピン人家政婦さんは先にご紹介した内閣府　国家戦略特区　家事支援外国人受入事業の一環として首都圏を中心に毎日活躍しているのです。

現状国内では全国で依頼することはできず、外国人家事代行サービスは東京都・千葉・神奈川・兵庫・愛知県・大阪などの需要が多い首都圏を特別区として地域限定でサービスを開始しています。

マンションからの紹介でメイドサービスなどがあり、利用された方もいるのではないでしょうか？

彼女たちはすべて外国人家事代行サービス技術者として国から認定を受けた会社に正社員として雇用されている家政婦さんです。

英語も堪能、簡単な日本語なら不自由せず家事能力も高い、こんな家政婦さんがいれば生活にゆとりがでることでしょう。

一度利用されてはいかがでしょうか。

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本日は「廊下のあるお部屋」について書きますね。

最近増えている「廊下のない間取りの家」。
ここ10年で「部屋を広くするために廊下を作らない」という考え方が当たり前になってきました。

マンションを購入する場合、「廊下のある間取り」「廊下のない間取り」のどちらが良いか、自分で選択することができます。

住みやすいのはどちらの間取りなのでしょうか？以下で説明していきます。

廊下のない部屋のつくり

廊下のない部屋は、どのようなつくりになっているのでしょうか？

ここでは、マンションを例に挙げて説明していきます。

大きく分けると2つのパターンがあります。

1つ目は、玄関を開けると玄関ホールがあり、さらにドアを開けるとLDKがあるというパターンです。
2つ目は、玄関を開けると玄関ホールがありますが、特に仕切りがなくそこにLDKが広がっているというパターンです。

2つ目の場合、空間を広く使え、風通しも良いですが、プライバシーの確保が難しくなります。
広々としたLDKの中に、トイレ、浴室、洗面所なども設置されています。寝室はLDKの奥にあります。
ドアで仕切られている場合もあり、ドアがない場合もあります。

部屋に廊下がない代わりに、どこに行くにもLDKを通って行く必要がある、ということになります。

廊下のある部屋のデメリットとは？

廊下がある部屋のメリット。
これは「廊下がない部屋」に住んではじめて実感できるのかもしれません。

昔ながらの家は、すべて「廊下がある間取り」でしたから。

最近流行りの「廊下なし、日当たりの良い広々したLDKで、お洒落な休日を」。
とても魅力的に思えますよね。

しかし、無駄に思える廊下にも、実は素晴らしいメリットがあるのです。
以下で説明していきます。

■廊下の面積が多い分、LDKが狭くなる

廊下が長ければ長いほど、LDKが狭くなってしまいます。
これが最大のデメリットだと言えます。

特に2人暮らしの場合、プライバシーはそれほど重視しないという方が多いので、廊下は必要ないかもしれません。

■廊下がクランクしていると風通しが悪く、湿気がこもる

廊下がクランクしている間取りは要注意です。

玄関からベランダ方向に風が吹き抜けないので、湿気がこもりやすくなります。

廊下はまっすぐである必要があります。

マンションの場合、同じ建物内に「廊下がまっすぐな間取り」と「廊下がクランクしている間取り」が混在していることがあります。
「廊下がまっすぐな間取り」の物件を選ぶようにしましょう。

廊下のある部屋のメリットとは？

最近流行りの「廊下なし、日当たりの良い広々したLDKで、お洒落な休日を」。
とても魅力的に思えますよね。

しかし、無駄に思える廊下にも、実は素晴らしいメリットがあるのです。以下で説明していきます。

■プライバシーが確保でき、各部屋の音が漏れにくい

廊下がある場合、各部屋は完全にドアで区切られています。
当然、プライバシーが確保しやすく、音が漏れにくくなります。

廊下がない場合は、どこに行くにもLDKを通らなければならない…つまり、来客時には非常に落ち着かない…廊下があれば、その心配は無用です。

盲点ですが、トイレを流す音だって重要。
LDKにトイレがあると、トイレを流す音が気になってしまいますよね。

さらに、テレワークやオンライン授業で、家庭で静かに過ごす必要がある今日この頃、プライバシーの確保は最重要事項だと言えるでしょう。

■部屋に湿気や匂いがこもりにくい

快適に暮らすためには、部屋に湿気や匂いがこもりにくいことが、とても重要。

廊下がない場合は、浴室がLDKに設置されているため、湿気がこもりやすく大変です。
匂いの点でも、トイレがLDKに設置されているため、結構気になると思います。
料理の匂いがLDK全体に広がるのも、あまり良くないですね。

その点、廊下があれば、これらの問題はすべて解消されます。

■LDK全体を有効利用できる

廊下があると「LDKが狭くなる」のは確かです。

しかし、廊下があるために「LDK全体を有効利用できる」という良い点があります。

なぜなのでしょうか？

ここでは、廊下がない間取りの場合を例に挙げて、説明していきます。

廊下がない間取りのLDKは、確かに広々しています。
しかし非常にドアが多い部屋となります。
玄関との間のドア、トイレのドア、浴室のドア、寝室のドアなど…。
ドアが開くスペースを確保するため、意外にも家具を置けるスペースは狭いのです。

また、壁面収納はあまりできません (ドアが多いため)。

また、LDKが廊下の役割も兼ねているので、動線を確保するため、床にあまりものを置くことはできません。

こういったことから考えると、廊下がない間取りのLDKの方が、ストレスなく床にものを置けるため、生活しやすいと言えます。
動線の確保に気を配る必要がないのです。

まとめ

昔ながらの「廊下がある間取りの部屋」。

見た目の派手さには欠けますが、暮らしやすさでは「廊下がない間取りの部屋」を上回っていると言えます。

どちらの間取りが自分のライフスタイルに合っているか、じっくりと検討した上で、物件を選んでみてくださいね。

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今日は「2世帯マンションのメリット」について書きますね。

戸建て住宅ではなく、マンションで2世帯住宅？
初めて聞いた方が多いのではないでしょうか。

でも、この2世帯マンションは新しい住まいの形として分譲マンションや賃貸マンションという枠を超えて今後広まっていく可能性が高まっています。

今回の記事はこの2世帯マンションについて解説いたします。

1.2世帯マンションについて

この2世帯マンションは様々形態があります。

・同じフロアや階層がちがっても同じマンション内で住むという方法
・フロアの広いマンションを購入し内部をリフォームして2世帯で住む
・メゾンネットマンションを購入し１階と２階で分けて住む

この2世帯マンションには多くのメリットがあります。

・親世帯と子世帯が距離的に近くいることで介護や育児に際して時間・移動のロスがない点
・同一居住で名義を親子名義にすれば、親世帯から子世帯への相続もスムーズでさらに融資なども親子名義にすれば
　返済年月を長く、月々の返済負担が軽減できる
・2部屋で分かれて住む場合は親世帯マンションを相続後売却・賃貸に出すなどして
　子供へ資産継承できる。

遠く離れた地元で親が倒れた、子供が病気がちで見てくれる人がいないと仕事ができない。
こんなとき同じマンションで親子が住んでいるなら、お互いに助け合うことができます。

マンション購入時は親世帯が裕福でも35年ローンなどは年齢制限があり無理ですが、子供がローンを引き継ぐなら長期ローンでの融資も可能です。

2.2世帯マンションのデメリット

資金面や介護・育児でメリットの多い2世帯マンションですがデメリットもあります。

・一度に2部屋を購入または1部屋でも比較的大きな部屋が必要のため購入または
　賃貸でも費用が高額になる
・地方に住んでいた親を都市部に引き取ると、今までの友人と離れることになる
・親世帯の介護度が進み、介護施設入居する必要がでてくるとマンションローンと
　介護費用で経済的にゆとりがなくなる場合もある

デメリットとしては、やはり資金面の問題が一番顕著でしょう。

親世帯片方または、両親とも介護が必要とうい場合も今後でてくる場面もあります。
そんな時、親の住まいを分離し賃貸にするかまた売却できないと子供世帯への負担が大きくなります。

また自然豊かな地方から都市部へいきなり引っ越しても、馴染めないと寂しく感じる方も多いです。

それでも話し合いをして2世帯マンションを希望されるなら、マンション選びをご相談ください。

多くの情報を駆使し親世帯・子世帯が円満に暮らせる住まい探しをお手伝いいたします。

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本日は「北向きのお部屋」について書きますね。

マンションの部屋を選ぶときに「部屋の方角」を重視する方は多いでしょう。
一般的に南向きの部屋が最も人気が高く、次に東向き、西向き、そして北向きの順番となっています。

日当たりが悪いことから敬遠されがちな北向きの部屋。
しかし中には「価格が安いから、北向きの部屋がいいかも」という意見の方も。

ここでは、北向きの部屋に住もうと考えている方のために、北向きの部屋のメリットとデメリットをご紹介していきます。

北向きの部屋のデメリットとその対策

北向きの部屋を選択して住もうと考えている方は、北向きの部屋のデメリットを知っておく必要があります。

デメリットを解消するための対策も含めて、以下でご紹介していきます。

■日当たりが悪く湿気がこもりやすい

これは大きなデメリットです。

これに加えて風通しが悪い部屋の場合は、さらに湿気がこもりやすく、条件が悪くなります。

このデメリットを解消するためには「風通しが良い部屋」を選ぶ必要があります。

東南側に窓があり、風が吹き抜ける間取りの物件を選ぶと良いでしょう。
玄関から窓まで直線でつながっている間取りが最適です。
各部屋すべてに窓がついているとさらに良いでしょう。

また、周囲に日当たりや換気を遮る建物がないかどうかよく確認してから、物件を決めるようにしましょう。

■洗濯物が乾きにくい

ベランダで干している洗濯物が乾く条件は、空気中の水分量と風量です。
日当たりの良いベランダの洗濯物が良く乾く理由は、空気が暖まり水分量が減るからです。

とすると、北向きの部屋のベランダに洗濯物を干しても、なかなか乾かないと言えます。

たとえ部屋干ししても、室内の日当たりも悪いので、洗濯物は乾きにくいです。

ただし、日中ほとんど部屋にいない人の場合、洗濯には洗濯乾燥機を使い、洗濯物を干すことはほとんどないと思われます。
この場合「洗濯物が乾きにくいデメリット」をあまり感じることはないでしょう。

ジーンズやチノパンなど、部屋干ししたい洋服は、浴室乾燥機を使って乾かすことをお勧めします。

北向きの部屋のメリット

意外に知られていない北向きの部屋に住むメリット。

これを知ると、北向きの部屋も悪くないと思えるかもしれません。
以下でご紹介していきます。

■高層マンションの場合、夏場は快適に過ごせる

高層マンションの場合、屋根に直射日光が当たるため、南東の最上階の部屋は夏場の暑さが非常に厳しくなります。
北向きの最上階の部屋 (または高層階の部屋) でしたら、夏場の暑さが程よく、快適に過ごせます。

ただし冬場の寒さは厳しいのでご注意ください。

冬でも温暖な静岡県・神奈川県湘南エリアの場合は、北向きの高層階の部屋を選ぶと、かなり快適に生活できるでしょう。

■高層マンションの場合、眺望が良い

北向きの部屋は、高所からは順光のため眺望が良く、眺めを重視して物件を選ぶ方にはお勧めです。
光量が安定している点もメリットです。

■勉強やパソコン作業に向く

直射日光が差し込むように入ってくる南向きの部屋に対し、柔らかな光が長時間続く北向きの部屋は、勉強やパソコン作業に向いています。
直射日光が目への刺激が強すぎるというのがその理由です。

まとめ

北向きの部屋のデメリットをカバーするためには、間取りを良く吟味した上で部屋を選ぶ必要があります。

玄関から窓まで直線でつながっている、風が吹き抜ける間取りの部屋を選ぶと良いでしょう。
各部屋すべてに窓がついていると理想的です。

さらに、高層マンションの場合、夏場は涼しく過ごせ、眺望が良いというメリットがあります。

できれば、時間帯を変えて何度か内覧して、慎重に物件を決めることをお勧め致します。

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本日は「コンシェルジュサービスのあるマンション」について書きますね。

千代田区エリアの高級マンションの多くで、コンシェルジュサービスが提供されています。

マンションの顔としてフロントに常駐し、住民にきめ細かなサービスを行う、コンシェルジュ。
「コンシェルジュは必要？必要ではない？」迷っている方のために、コンシェルジュのメリットとデメリットについて、ご説明していきます。

管理人とコンシェルジュの違い

これまでマンションに住んだことがある方でしたら、マンションの管理人がどんな仕事をしているのか、なんとなく把握しているのではないでしょうか？

管理人は、マンションの保守・管理・清掃がメインの業務です。

エントランス、ゴミ捨て場、駐車場などの清掃を行います。
マンション1階の住戸の庭が共有部分 (住民に貸し出している) となっている場合は、庭の清掃も行います。

エレベーターなどに不具合があれば修理を手配します。

清掃に忙しく、管理人室にいることはほとんどありません。
管理人室にいるときは、お知らせを掲示板に貼り出したり、住民の苦情を受け付けたりします。

コンシェルジュは、管理人とは異なり、フロントに常駐し、住民のためにあらゆるサービスを提供します。

コンシェルジュのサービス内容はどのようなものなのでしょうか？
以下で説明していきます。

コンシェルジュのサービス内容

フロントに常駐しているコンシェルジュは、マンションの顔として、安全と安心を提供します。

フロントに常に人がいると犯罪者が入り込みにくく、セキュリティが強化されます。

具体的なコンシェルジュのサービス内容は、マンションによって異なりますが、以下の内容が一般的です。

・共用施設の予約受付
・来訪者の受付・案内
・タクシー・ハイヤーの手配
・宅配品の預かり・発送手配
・備品の貸し出し
・周辺施設のインフォメーション
・生活関連サービスの紹介
・買物代行サービス
・ショップサービス

コンシェルジュの勤務時間は、短い場合で12:00～20:00。
中には24時間体制で常駐しているマンションもあります。入居前によく確認しておきましょう。

コンシェルジュサービスのメリットは？

初めてコンシェルジュサービスのあるマンションに入居する方は、コンシェルジュに何を頼めばいいのか、戸惑ってしまうのではないでしょうか？

ほとんどの方がパソコンやスマホを活用して、宅配品の発送手配・タクシーの手配・各種サービスの申し込みなど、自分自身で問題なくできてしまう世の中です。
パソコンもスマホも使えない高齢者の方には魅力的なサービスですが、若い方は必要性を感じないかもしれません。

コンシェルジュサービスの一番のメリットは「安全と安心の提供」です。

「安全と安心」を求めるのであれば、コンシェルジュ24時間常駐のマンションを選ぶと良いでしょう。

特に千代田区エリアは、富裕層が多く住んでいることから、組織的な窃盗団のターゲットになりやすく、セキュリティを重視したマンション選びが必須です。
小学生のお子さんを塾に通わせている場合、夜遅くひとりで帰ってくることが多いでしょうから、常にコンシェルジュがいると安心ですね。

コンシェルジュサービスのその他のメリットとしては、「上に挙げた以上のきめ細かいサービス」が挙げられます。

本当に住民に喜ばれているサービスとして「ポーターサービス(駐車場から家まで荷物を運んでくれる)」「ゴミ捨て代行サービス」があります。
確かにこれは費用を払う価値がある素晴らしいサービスです！

ただしこのサービスを行うためには、コンシェルジュが2人常駐している必要があります。
フロントが無人になるのを避けるためです。

「きめ細かいサービス」を求める方は、コンシェルジュ2人常駐のマンションを探してみると良いでしょう。

コンシェルジュサービスのデメリットは？

コンシェルジュサービスのデメリットは、特にありません。

ただし「コンシェルジュサービスは費用がかかるもので、無料ではない」ことを認識しておく必要があります。

コンシェルジュの人件費は、住民の管理費から支払われます。
コンシェルジュ常駐のマンションの管理費は、どうしても高額になってしまいます。

果たして、費用対効果があるのか？
これは、コンシェルジュサービスを活用できるかどうかによって異なりますので、入居前によく検討してみてください。

まとめ

メリットもデメリットもあるコンシェルジュサービス。

安全・安心を求める方には、24時間コンシェルジュ常駐のマンションを選ぶことをお勧めします。
その他の方には、ご自分のライフスタイルに合わせて、コンシェルジュが必要か必要でないかを、慎重に判断することをお勧め致します。

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本日は「東京都のペット避難対応」というテーマについてご説明します。

ペットを飼っている方にとってはとても関心の高いテーマです。丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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ペットがいるから避難できないと考えていませんか。

東京都23区では、ペットも一緒に避難することができます。
区により多少対応に差がありますがペットも人も避難できるのは心強いといえるでしょう。

東京でのペット避難対応についてご紹介いたします。

東京都のペット避難対応

中央区では、各防災拠点の避難所においてペットと同行避難受け入れに向けて検討をすすめています。

基本的には同行できるのは小型犬・猫でケージに入れること。
人の居住スペースとペットスペースを分けての避難対応になるようです。

東京都ではペットと一緒の避難のために、飼い主に日ごろからペットのしつけを行うことをお願いしています。

犬なら無駄吠えしないこと、ケージに嫌がらずに入る、排泄のしつけなど基本的しつけを飼い主も心掛ける必要があるようです。

このようなペット避難は環境省が指針を出しています。

次に環境省の指針についてご紹介いたします。

ペットの災害対策

下記の資料は環境省のペットの災害対策より引用致しました。

この指針に基づいて多くの自治体ではペット同行避難に対応しつつありますが、すべての自治体が対応可能ということではありません。

この資料の同じページにペットと災害対策やガイドラインも掲示されているので、ぜひ一度ご覧ください。

ペットの災害備えについて

災害について備えをというのは、よく目にしますがペットの備えはどんなものが必要なのかお伝え致します。

鑑札・名札・首輪とリード・ケージ・ペットフードや水（容器も必要）最低でも1週間分・ペットシーツ・砂（処理をする袋や砂やペットシーツを置く容器も必要）

もしもペットが避難の中で迷子になった場合にペットの全身がわかる写真の用意や、マイクロチップが可能であれば推奨されています。

大規模災害の場合に体育館で数週間にも及ぶ被災された方々を見たことがあると思います。
人間は食料の支給がありますが、ペットフードの支給まではないでしょう。

人もペットも安心して避難する場合にはこのような用意をしているといざという時に安心して避難できます。

自治体でペット避難についての問い合わせについては、各区役所の災害対策本部などに事前に問い合わせされることをお勧めします。

避難所によってはペット受け入れできない場所もあり、どこの避難所なら同行避難できるのか事前に確認しておくと安心ですね。

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1.マンション購入時の似たような名目の費用について

はじめて新築マンションを購入する時にかかってくる費用の名で「修繕積立金」「修繕積立基金」「管理準備金」などのワードを耳にする事があると思いますが、この違いがよくわからないという方が多いようです。マンションの購入を検討している方からこの費用についての質問を受けることが多いのですが、「管理費」「管理準備金」「修繕積立金」「修繕積立基金」と似たような名目の費用があるのでピンとこなかったり、なんで必要なのかわからないという方もいるようです。不動産投資などで賃貸に出す事を検討している方は、経費の計上について、税務上の処理などが気になるので知りたいという方も増えています。

【多く寄せられる質問】

・修繕積立金、修繕積立基金、管理準備金の違いがよくわからないのですが？
・新築マンションを購入した場合には購入時に一時金のような扱いで修繕積立金を支払うのですが中古の場合でも支払いは必要でしょうか？
・マンションを売却する場合には、修繕積立基金は戻ってくるのでしょうか？
・不動産投資としてマンションを購入した場合の会計処理がよくわからないのですが？

マンションの管理費等として毎月、口座振替される「管理費」「修繕積立金」これについては理解している方も多いと思います。 では、わかりにくい「管理準備金」や「修繕積立基金」はどのような費用なのかみていきましょう。

◎管理準備金とは

新築マンションの引き渡し受けると、管理もスタートし居住もできます。売買代金の決済後のお金の流れは、仲介業者より売買代金は売主へ、管理費等（管理費、修繕積立金、管理準備金、修繕積立基金）は管理会社へ振り込まれます。実際には管理会社は振り込みを待たずに引き渡し時から管理を開始していなければならないのですが、最初に管理をするための費用などに管理準備金が充てられます。

住戸によって決済日は異なりますし、引き渡し前から消耗品の発注、管理人の募集、採用、火災保険の契約、点検業者との契約などを進めておかなければならず、新築マンションの共用部分には清掃道具や消耗品などが何もない状態ですので、引き渡し時に管理を始められるように、管理にかかる費用が最初に必要になってきます。（管理準備金がない場合もあります）

◎修繕積立基金とは

修繕積立基金とは新築マンションの購入時に支払う費用の一つですが、毎月引き落としになる修繕積立金とは別になります。将来の計画修繕の費用に充当するために、一括で支払います。売却しても返却はされませんので、中古でマンションを購入した場合には、通常は修繕積立金基金を支払う事はありませんし、売却をしても返還はされません。（修繕積立基金がない場合もあります）

2.マンションを貸す場合の不動産投資の経費について

不動産投資をする目的でマンションを購入する方も増えてきていますが、不動産投資では、家賃収入などの収入から経費を差し引いたものが不動産所得として残ります。損益通算をする場合に、どんな科目がいくら経費を計上できるかのか、把握しておきたいと思いますので一般的に経費にできる費用をまとめてみました。

【一般的に経費にできる費用】

・印紙税
・登記費用
・仲介手数料
・取得費（不動産取得税も含む）
・ローンの利息
・部屋の募集費用など
・固定資産税
・減価償却費
・損害保険料
・消耗品
・管理費など
・修繕積立金など

日本不動産協会（引用）

マンションの管理組合に支払う修繕積立金等の所得税計算上の取扱いについて　より引用

（２）支払年分の必要経費に算入できる場合

　修繕積立金はマンションの区分所有者となった時点で、管理組合へ義務的に納付しなければならないものであり、

管理規約において納入した修繕積立金は、管理組合が解散しない限り、区分所有者へ返還しないこととしているのが一般的です。

（マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省60 条5 項）

このため、返還されない修繕積立金を支払ったにもかかわらず支払った年の必要経費に算入できず、

実際に修繕を行った年まで必要経費への算入を待たないといけないというのは、実情に合わないといえます。

　そこで、国税庁では「質疑応答」において、修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、

次の事実関係の下で行われている場合には、前述（１）にもかかわらず、その修繕積立金について、その支払期日の属する

年分の必要経費に算入しても差し支えないとしています。

　①区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること。

　②管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと。

　③修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと。

　④修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき、各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること。

３．新築マンション購入時に支払う修繕積立基金の取扱い

　個人が賃貸目的のため新築マンションを購入し、その購入時に管理組合に修繕積立基金を支払った場合には、

前述１．（３）②の具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していないため、原則、その支払額は支払年分の

必要経費に算入されず、実際に修繕が行われたときに、その費用の額に充てられた部分の金額が、その修繕等が完了した年分の

修繕費として必要経費に算入されることになります。

　ただし、修繕積立基金の支払が前述２.（２）の修繕積立金と同様の事実関係の下で行われている場合は、継続適用を要件として、

修繕積立基金の額の計算の基礎となった長期修繕計画の対象期間の経過に応じて、期間按分計算により必要経費に算入することも認められます。

※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

不動産を購入した初年度は、登記費用や印紙税、登録免許税、火災保険料などがかかります。

不動産を購入した初年度には特に計上できる科目が多いので、しっかりと節税対策をしていきましょう。

千代田区でのマンションご購入のご相談ならぜひ千代田区マンション情報館へお任せください。

修繕積立金とはマンションの維持管理のためのもの

マンションの外壁や屋根、エレベーターなどの共用部分は、マンションの住民で構成される管理組合が主体となって維持管理・修繕をしていきます。安全・安心で、快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時・適切な修繕工事を行うことが必要。マンションの共用部分の修繕工事は、15～30年といった長い周期で実施されるものが多く、修繕工事の実施時には、大きなお金が必要となります。

こうした多額のお金を、修繕工事をするときになって一括で徴収することは、マンションの住民にとって大きな負担になります。そのため、マンションの住民の合意形成が難しく、場合によっては、資金不足のため必要な修繕工事が実施できないといった事態にもなりかねません。こうした事態を避けるため、将来予想される修繕工事に要する費用を、長期間にわたり計画的に積み立てていくのが、修繕積立金。このように、修繕積立金は、マンションを長期間にわたり、良好な状態に維持していくために必要なものです。

修繕積立金には適正額がある

インターネットで物件探しをしていて、マンションによって毎月の修繕積立金の額が全然違うということに気づかれた方もいるかもしれません。安ければ安いほど良いと思ってしまいがちですが、それは大きな間違い。修繕積立金には適正額があります。適正額より高ければ、過去うまく管理ができていなかった可能性も。適正額よりも安ければ、将来修繕積立金が値上げされる可能性があるのです。

国土交通省が定めた『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』によると、マンションの規模や階数にもよりますが、おおよそ一平米あたり200円が適正額とされています。70平米のマンションなら70平米に200円をかけて、14,000円が適正額です。

参考：マンションの修繕積立金に関するガイドライン

どうやって管理の良し悪しを見極めるのか

ポイントは3つあります。

毎月の修繕積立金は適正額かどうか

購入予定の物件の広さ（㎡）に200円を掛け算した金額と、実際の修繕積立金の額を見比べてみましょう。数千円の差は許容範囲として、1万円以上乖離がある場合には注意が必要です。

長期修繕計画書が存在しているか

国土交通省による長期修繕計画ガイドラインは定められているものの、まだまだ長期修繕計画書を作成していない管理組合もあります。長期修繕計画が無いということは修繕が場当たり的になり、予想外の出費につながる場合も。大前提として、長期修繕計画書があるマンションを選びましょう。

修繕積立金が十分にたまっているか

「重要事項調査報告書」を見れば、マンション全体で修繕積立金がいくらたまっているのかを確認することができます。大規模修繕工事をするのに、一戸当たり100～150万円ほどかかるといわれ、50世帯のマンションであれば、約5,000万円必要となります。例えば、1年後に大規模修繕工事を控えているとして、現在マンション全体で1,000万円たまっているとします。この場合、明らかに工事費が足りません。この場合は修繕積立金が値上がりしたり、一時徴収金として、数十万円徴収される可能性もあります。

これら3つのポイントを押さえておけば、最低限マンション管理の良し悪しを判断する材料にできるでしょう。しかし、細かいところまですべて自分で調べようとすると大変。セルフィンなら、管理状態をチェックして、物件診断レポートを出してくれます。マンションは管理を買えといわれるほど、管理状態は重要です。物件選びで失敗したくない、そんな人はぜひセルフィンをご活用ください。

マンションのリフォーム・購入のご相談は九段下駅徒歩1分の千代田区マンション情報館でお気軽にご相談下さい。

中古マンションをリノベーション。ライフスタイルに合わせて空間をカスタマイズして自分らしい暮らしを楽しむ人が増えています。その中には築40年の物件をリノベーションして住んでいるという人も少なくありません。鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は何年でしょうか。

・47年
・65年
・117年

正解は117年。鉄筋コンクリート造のマンションは適切な管理をしていけば100年以上はもつとされています。
マンションの寿命を決める要素は何か、寿命を延ばすには何が必要なのか、長持ちマンションはどうやって選ぶのか、解説していきます。

マンションの耐用年数は47年

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は、47年と定められています。これは、毎年価値が目減りしていき、最終的に建物の価値がゼロになるのが47年ということ。耐用年数を超えると何か性能が落ちるかのような錯覚に陥りますが、実際には何の影響もなく、耐用年数=寿命ではないのです。

家電を例に出すと、パソコンは４年、テレビで５年、冷蔵庫で６年が耐用年数とされています。耐用年数を過ぎても問題なく使えている方も多いのではないでしょうか。マンションも耐用年数の47年を超えても住み続けることができるのです。

マンションの寿命が65年といわれるワケ

一般的に、マンションの寿命は約65年といわれています。その根拠は、実験によって得られたコンクリートの中性化（水分を通すこと）の進行速度にあります。マンションはまず鉄筋を組み、それからコンクリートを流し込み、構造体を作っていきます。

構造体の耐久性の肝ともいえるのが、「コンクリートのかぶり厚」、鉄筋を覆うコンクリートの厚さです。部位や屋内か屋外かによっても様々ですが、例えば屋内柱や壁などは法律で30㎜と定められています。その30㎜のコンクリートが中性化するのに、計算上65年かかります。中性化すると水が浸透し、内にある鉄筋が錆びます。鉄筋がさびると膨張して、周囲のコンクリートを押しのけるように破壊させていき、ひび割れがおき、強度を失います。一般的にその時期を鉄筋コンクリート建物の寿命とみなします。

しかし、65年を経た建物でも実際に解体された建物を見てみると、ほとんど中性化は見られず、鉄筋もさびてないこともあるのです。実は、中性化進行の実験は、コンクリート打ち放しで屋外露出の条件で行われたもの。現実の建物とは条件がかなり違っているためです。実際のマンションの外壁は、タイルや塗装で覆われていて、直接風雨に晒されることなく、中性化の要因となる雨や炭酸ガスから保護されています。

長崎の軍艦島に建つ30号棟というマンションは、1916年築です。もう100年が経過していますが、倒壊の危険性はあるもののまだ倒壊はしていません。1974年の閉山以降、40年以上も管理などされていなく、雨風にさらされ続けているマンションであっても、実際にはまだ建っている事実があります。

国土交通省の研究例によるとマンションの寿命は117年

国土交通省のまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」によれば、鉄筋コンクリート（RC）造の建物の物理的寿命は117年と推定されています（1979年、飯塚裕「建築の維持管理」鹿島出版会）。何も管理されていない軍艦島のマンションでも100年建っています。しっかり維持管理をすれば、100年は住むことができるのです。

管理の見極めが大切

鉄筋とコンクリートがいかに健全な状態かが、寿命を決めます。大規模修繕工事では、外壁や軒裏の修繕をしますが、単に美観的な意味だけでなく、構造躯体を保持するというのが本来の目的です。躯体の健全さに着眼して、定期的な修繕を行い、徹底した維持管理がなされれば、100年でもそれ以上でも維持できる良質なマンションとなるでしょう。

セルフィンなら、物件診断レポートで管理状態の良し悪しをプロが教えてくれます。長持ちマンションを選ぶために、ぜひご活用ください。

マンションのリフォーム・購入のご相談は九段下駅徒歩1分の千代田区マンション情報館でお気軽にご相談下さい。

■もくじ

１.マンションの重要事項に係る調査報告書について

マンションを購入する時などには「マンションの重要事項に係る調査報告書」という書類を一度は見たことがあると思います。これは管理会社が発行する書類で管理に関する重要な内容が記載されています。この記載内容を確認しながら、不動産会社が不動産の「重要事項説明書」を作成します。

マンションを購入する方は、不動産の「重要事項説明書」やマンションの「重要事項に係る調査報告書」などの書類を契約時などに目にすると思いますが、マンションを売却する方は「重要事項に係る調査報告書」については見たことがないという事も多いようです。購入する場合には特に重要な内容になりますので、「マンションの重要事項に係る調査報告書」を見るポイントをお伝えしていきます。

1.管理費等の固定請求月額

一般的には管理費や修繕積立金の他にも専用使用料（駐車場、駐輪場、バイク置き場など）など。
マンションによっては管理費とは別に、警備料やインターネット利用料などを徴収する場合もあります。
毎月の固定費がどれくらいかかるのか把握しておきましょう。

2.売主（売却依頼主）滞納額

売主に管理費等の滞納額がある場合は、買主は義務を引き継ぎますので不動産会社からも説明があると思いますが、遅延損害金も含めて確認しておいてください。

3.マンション全体の滞納額

マンション全体についても管理費等の滞納額が多額な場合には、大規模修繕工事や修繕工事が実施できない可能性や借入が必要になる事もありますので、滞納が長期に渡っている場合、多額な場合には注意が必要です。

4.修繕積立金総額

長期修繕計画書が適切な時期に策定されているのか、策定されている場合の修繕積立金累計額と実際の修繕積立金積立て総額を比較してみてください。長期修繕計画書は５年ごとの策定することになっていますので策定していない場合には、修繕計画自体を見直さなければならず修繕積立て総額が適切であるのかの判断がしずらくなります。

 5.管理費等の改定予定

管理費や修繕積立金の改定については、総会で承認され、改定月が分かっている場合などもありますので、管理費等（管理費、修繕積立金）は毎月の支払額が変わってくる事もありますので、確認をしておきましょう。

6.管理規約について

ペットの飼育について、専有部分の事務所使用について、楽器等の演奏について、フローリングへの変更についてリフォームの申請や手続きについて、特別な規定がないかなどについて

7.専用使用料関係

駐車場、駐輪場、バイク置き場、その他施設などの空き状況、使用方法、金額、規定などについて

8.テレビ共聴設備、インターネット設備

マンションで利用できるテレビ共聴設備やインターネット設備について。変更になったり設備の選択肢が増えていてても管理会社が書類の情報が更新していないことがありますので、念の為に管理会社に確認をしておきましょう。

9.管理形態

管理員の勤務形態と勤務内容、勤務日や勤務時間、休日はいつなのか、また管理員室の電話番号（FAX番号）などについて

10.大規模修繕工事の予定と過去の修繕履歴

できれば、購入予定の部屋の漏水などの履歴や修繕の履歴などを確認しておくと安心です。

11.過去2、3年分の総会議案書、議事録

できれば、マンション内で特別な懸案事項などがないか確認しておくと安心です。過去に同じような議案が否決されているような場合や、マンションで訴訟などのトラブルを抱えていないかなどについて

12.重要事項調査報告書の発行後に重要な変更はないか

重要事項調査報告書の発行日後に、総会が開催され、重要な議案が可決されている場合もありますので、念のため金額に関する事や、専用使用関係（駐車場、駐輪場、バイク置き場などの空き状況）などについて

このようにマンションの「重要事項調査報告書」はマンションで生活をしていく上での大切な内容となっておりますので、事前に確認をしておきましょう。不安な時などには、不動産会社に相談をして管理会社に確認をしてもらう事で安心につながっていきます。

マンションの売却や購入のご相談は九段下駅徒歩1分の千代田区マンション情報館でお気軽にご相談下さい。

マンションの管理　安全性

マンションを購入しようと思っている方にとっては、地震で建物が被害を受けないかどうかは気になるところだと思います。特に、地震に対して耐えうる性能がどれくれいあるのかは、もっと気になる所でしょう。

このコラムでは、マンションを購入する時に知っておきたい、耐震性の話についてまとめますので、参考にしてみてください。

●戸建住宅よりマンションの方が耐震性は高い。

マンションを購入する方は、一度は戸建にするべきなのか、マンションにするべきなのかを迷われた事があるのではないでしょうか。耐震性という観点で考えた時、戸建住宅とマンションどちらが耐震性があるのか考えた事はありますでしょうか。

答えは、マンションの方が戸建住宅よりも耐震性が高いです。

その理由を簡単に説明します。

建築物を作るにあたり、建築士が建築基準法に基づき設計を行っていますが、建築基準法では一般的に建物の高さが高くなる事や構造や用途によって構造計算の方法を規定しています。

戸建住宅は一般的には構造計算を必要としない建物で、マンションは一般的には構造計算を必要とする建物です。当然の事ながら、構造計算によって安全を確かめられている建物の方が耐震性は高いものになります。

●どのくらいの地震まで耐えられるの？

では、どのくらいの揺れまでなら耐えられるのかは気になる所でしょう。ここでは、具体的にどこまで耐えられるのかを確認していきましょう。

・現在の建物は震度6～7程度では崩壊・倒壊しない

1978年に起きた宮城県沖の地震を教訓に建築基準法は大きく改正をされました。1981年から耐震に対する考え方を大きく見直し、「新耐震基準」という枠組みの中で現在の建物も建築されています。この基準による建物は震度6~７程度では崩壊・倒壊をしない構造とされています。日本の建築基準法においては、人命を守る事を優先に考えられているため、地震が起きて、建物がいきなり倒れる事が無いという意味での、崩壊・倒壊という言葉を表すので注意してください。海外で建物の地震による倒壊で建物の下敷きになったという報道がありますが、そのような状況は起きない事を指しています。

・現在の建物は震度5程度では損傷しない

対して、震度5程度では損傷しないのが現在の建物構造です。この損傷とは、地震によって大きな修繕を要する程の損傷は生じない事を指しています。

・住宅性能表示性能を取っている建物はより強い

標準的に建てられた建物においても、上記の性能は確保する事が可能ですが、より性能が高いものを求めるのであれば、住宅性能表示制度を取得しているものを選びましょう。住宅性能表示制度は2000年に作られたもので、建て主が自由に取得する事は可能です。一般的に等級分けされており、等級によって、「新耐震基準」の1.25倍から1.5倍の耐震性能を得る事ができています。

●地震に耐える建物の構造

地震に備える構造としていくつかご紹介いたします。

・耐震構造

最もポピュラーな構造です。階数が低い建物から高い建物において一般的に使われる構造です。この構造の特徴は読んで字のごとく、地震に耐える構造です。耐震壁や耐震ブレースなどを設置し、地震力に耐える事で建物を守ります。

・免震構造

免震構造とは、基礎と土台の間に積層ゴムなどの免震装置を置き、建物に伝わる地震の揺れを直接伝わらないようにする構造です。地震力が、直接伝わらないようにする事で、揺れは２割から半分以下になると言われています。

・制振構造

制振構造は、耐震構造と似ている面がありますが、建物の壁部分等に地震エネルギーを吸収するダンパーを設ける事で、地震力を吸収します。

この3つの構造のどれが優れているのかという訳でもありません。それぞれ持っている性能は異なるもので、予測をできない地震というものに対してはどれが適切なのかも判断はできない所です。

マンションを購入する際には、どの性能がついているのかを確認しておく必要があるでしょう。

●まとめ

いかかでしたか、ご自宅を購入されたらずっと安心して住み続けたいと思います、ですから地震にも強いマンションが欲しいと思われているのではと思います。
今回の記事を読んでいただく事で、耐震性がどのような仕組みで備えられているのかが理解いただけましたでしょうか。
購入を検討していく中で、耐震性を求めるのであれば、今回ご紹介した観点を思い出していただき、参考にしてみてください。