相続や離婚など夫婦、親族間での争いは感情的な対⽴に発展しがちです。話し合いが不調でも、何らかの結論を出さなければならないこともあります。家庭内の紛争を解決するには「家事調停」を使う選択肢があります。

Q 調停とは何ですか。

A 裁判所が関与し、話し合いでトラブルの解決を⽬指す⼿続きです。中⽴な⽴場の調停委員などが当事者の⾔い分を聞き、解決案を提案するといった関与をして合意による解決を図ります。調停委員は専⾨的な知識を持つ⼈や地域社会での経験が豊富な⼈の中から選ばれます。調停には⼤きく「家事調停」と「⺠事調停」の2種類があります。

Q 2つの違いを教えてください。

A 家事調停は主に家庭内のトラブルが対象で、家庭裁判所が解決にあたります。離婚や相続に関することが多く、⽐較的⾝近なものといえるでしょう。⺠事調停は給料の未払いなど他⼈との紛争が対象で、地⽅裁判所や簡易裁判所が担当します。解決に向けた⼿続きは基本的に同じです。

Q 調停にはどのようなメリットがあるのですか。

A 紛争の最終的な解決策は裁判です。ただ、裁判は弁護⼠費⽤などのお⾦や時間がかかりがちです。調停は専⾨家の⼿を借りずに⼿続きができます。初期費⽤も数千円で収まります。裁判が何年もかかることがあるのに対し、調停は半年前後で終わることが⼤半です。

Q ほかにもありますか。

A 秘密が守られるのもメリットでしょう。特に離婚や相続など家庭内のトラブルはプライバシーに関わる情報が扱われます。裁判は原則公開のため、ためらう⼈もいるかもしれません。調停なら⾮公開で

⼿続きが進み、関与する調停委員には守秘義務があります。最終的な決着は双⽅の合意によるため、裁判の判決を受けるより感情的なしこりが残りにくいとの指摘もあります。

Q 具体的にはどのような⼿続きになるのでしょうか。

A 家事調停を前提に説明しましょう。まずは当事者が家裁に申し⽴てをします。家裁の窓⼝やウェブサイトから申⽴書を⼊⼿し、必要事項を記⼊して提出します。併せて⼿数料にあたる収⼊印紙1200円分と連絡⽤の郵便切⼿、⼾籍謄本などの書類が必要です。申し⽴てが受理されると「調停期⽇」が決められ、申⽴⼈と相⼿は裁判所から呼び出されることになります。

Q その後の進め⽅は。

A 裁判官と調停委員による調停委員会が、トラブルの当事者から事情や意⾒を聞きます。当事者が対

⾯するのが適当でない場合は別々に話を聞きます。「ウェブ会議」のこともあります。通常、1つの事案につき話し合いや事情を聞く機会を⽉1回は設けるようにしているようです。そのうえで調停委員会は解決案を提⽰するなどします。最終的に当事者の合意が得られれば家裁が「調停調書」を作成し、終了します。

Q 調停調書には何が書かれるのですか。

A 当事者の合意した内容です。例えば遺産分割トラブルの場合、相続⼈のうち誰が、どの資産をいくら受け取るかといったことが記載されます。離婚の場合は財産の分け⽅や慰謝料、養育費などです。調停調書に記載された内容は確定した判決や審判と同⼀の効⼒があります。仮に合意が守られなかった場合、内容によっては裁判所に申し⽴てて強制的に義務を履⾏させることもできます。

Q 合意に⾄らなかった場合はどうなりますか。

A 当事者同⼠が合意できず、解決する⾒込みがない場合は⼿続きを打ち切ります。遺産分割や養育費請求など特定のトラブルでは、調停を打ち切ると⾃動的に審判に移り、裁判所が解決策を決めることになります。

⼠法⼈新宿総合会計事務所（東京・新宿）の杉江延雄代表は話す。

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「相続した家を売るか売らないかで弟と争いになりかけた」。東京都内に住む50代の会社員Aさんは苦笑いする。2021年に⺟親が亡くなり、相続について話し合いを始めた時のこと だ。法定相続⼈はAさんと弟の2⼈で、遺産は1億5000万円。Aさんが⺟と同居していた実家1億3000万円（⼟地1億2000万円、家屋1000万円）と現預⾦2000万円だった。

相続財産の基礎控除4200万円（3000万円＋法定相続⼈の数×600万円）を引くと課税対象額は1億800万円になる。間違いの始まりは、課税対象額に税率をかけて相続税額を出そうとしたこと。国税庁がホームページなどで公開している相続税の速算表に従い税率40%をかけ、控除額1700万円を差し引くと2600万円余りとなった。

「実家を売って払うしかないのでは」と弟が主張し、住む家が無くなるAさんは困惑した。ところが税理⼠に依頼すると、税負担はゼロ。円満に遺産分割ができた。辻・本郷税理⼠法⼈の鈴⽊淳税理⼠は「相続税を過⼤に⾒積もり、⼼配顔で依頼に来る相続⼈は珍しくない」と話す。多くは財産額の計算や基本的な⼿順を誤っているという。「相続税額の決定過程は3段階。正確に理解して進めることが⼤切」（鈴⽊⽒）だ。

相続税額、3段階で決定

第1段階は法定相続⼈と相続財産の確定だ。相続財産になるのは不動産や⾦融資産など。被相続⼈が亡くなる前の3年内に相続⼈に贈与した財産も加える。⼀⽅、葬儀費は相続財産から減額でき、被相続⼈がかけた⽣命保険⾦も⾮課税枠の範囲で除くことができる。負債も相続財産から減額されるが、相続⼈に返済義務が⽣じる。⾦額次第では相続放棄が⼀案だ。

財産額が把握できたら、次に相続税を算出する。ここでよく起きるのがAさんのように課税財産額に税率をかけるミスだ。正しい⽅法は法定相続⼈が法定割合で相続したと想定して、1⼈ずつ税額を算出。その上で全員の税額を合算する。相続税は⾦額が多いほど税率が上がる仕組みとなっている。1⼈当たりで税額を計算すると低い税率が適⽤され、結果として税総額も少なくなる。

Aさんのケースを計算し直してみよう。課税財産額を兄弟それぞれの法定相続割合、2分の1 にすると5400万円。税率30%をかけて700万円を控除すると920万円になる。2⼈合わせた相続税は1840万円で、⺟親の現預⾦でまかなえるとわかる。

ただし相続税では税額を減額できる特例があるほか、被相続⼈の遺⾔がなければ相続⼈が話し合って遺産の分け⽅を決める。相続⼈全員が合意すれば、法定相続分通りに分けなくても構わない。特例の活⽤や遺産の分け⽅を⼯夫することで相続⼈それぞれの税負担を軽減することが可能で、これが第3段階にあたる。

Aさんたちが遺産の分け⽅で選んだのはAさんが実家を、弟は現預⾦全額を相続すること。決め⼿は弟が「⺟は実家を残してほしいと⾔っていた」と偏った相続の配分を受け⼊れてくれたことと、2つの減額の仕組みだった。

宅地特例、評価額8割減

Aさんが実家を相続すれば、⼟地の評価額を80%減らせる「⼩規模宅地等の特例」の対象になる。1億2000万円だった評価額は2400万円に下げることができた。家屋と現預⾦全額を含めた相続財産は5400万円で、基礎控除の4200万円を差し引いた課税財産額は1200万円。相続税総額は120万円まで減った。

さらにAさんは臓器の機能障害で障害者の認定を受けており、障害者控除が適⽤できた。相続開始時の年齢から満85歳になるまでの年数1年（1年未満は切り上げ）につき10万円（特別 障害者は20万円）を税額控除できる。これによりAさんの税額はゼロとなった。

控除額が本⼈の相続税額より⼤きい場合は、控除しきれない⾦額を兄弟など扶養義務者の相続税額から差し引くため、弟も相続税を負担せずに済んだ。厚⽣労働省の16年時点の推計では、障害者⼿帳保有者は590万⼈を超える。条件を満たすなら障害者控除を覚えておきたい。

相続税の減額⼿段として「配偶者の税額軽減特例」も知っておこう。被相続⼈の配偶者が相続で取得する財産は法定相続分または1億6000万円のいずれか多い⾦額まで税⾦がかからない。「夫婦のどちらかが亡くなる1次相続の際に配偶者の税額がゼロになることは多い」と税理⼠法⼈新宿総合会計事務所（東京・新宿）の杉江延雄代表は話す。

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筆者の両親は、都⼼から電⾞で30分ほどの郊外の⼀⼾建てに2⼈で暮らしています。しかし新型コロナウイルス禍を経て他⼈との交流が激減したせいか、⺟の認知症が⼀気に進んでしまいました。⽗は⺟の⾯倒を1⼈でみていますが85歳と⾼齢です。これまで、お客様に対して相続対策やご両親の判断能⼒低下に備えるための相談に乗ってきた筆者ですが、⾃分の家族のことは後回しになってしまい、昨年末、気がつけばとても危うい状況に追い込まれていることに気づいたのです。この問題についてどのように対処したのか、筆者の体験を今回から2回に分けて紹介したいと思います。

介護施設の⼊所資⾦に実家を売却する必要

⺟の物忘れの始まりは今から10年ほど前だったような気がしますが、コロナ禍で⼀気にその症状が進⾏しました。2022年春ごろ、⺟が徘徊（はいかい）するという事件が起きたことから、病院に連れていったところ認知症がかなり進んでいると診断され、要介護認定を受けることになりました。こうなると、⽗が1⼈で⾯倒を⾒ることができるのか、⽗が病で倒れたらどうなるのか、⽗が亡くなったらどうなるのか、など様々な不安が頭をよぎります。筆者と実弟が最も不安になったことは、⽗が亡くなったらどうなるかということでした。⽗の財産は、実家の⼟地建物と多少の⾦融資産しかありません。もし⽗が亡くなった場合、法定相続通りに遺産を分割することになれば、財産の⼤半を占める実家の⼟地建物は、⺟が半分、残りは筆者と実弟が4分の1ずつ相続することになります。⺟は1⼈で暮らせないの で、我々兄弟が⾯倒を⾒ることができればよいのですが、仕事を考えると現実的ではなく、介護施設への⼊所を考えるしかありません。

施設⼊所を選択する場合、⽗が残した⾦融資産ではとても⾜りず、実家売却を考えることになります。しかし、認知症の⺟は不動産売買契約などの法律⾏為を⾃ら⾏うことは難しく、法定後⾒制度を利⽤せざるを得ません。法定後⾒制度を利⽤して⾃宅を売却する場合、裁判所の許可が必要となりますが、簡単には許可されないケースが多いといわれているのです。

⼦が相続する遺⾔書だけでは⾜りない

そこで、⽗がもし他界したら実家と預⾦を筆者と弟に相続させるという内容の遺⾔書を⽗に書いてもらうことにしました。そうすれば、万が⼀のことがあっても、我々兄弟が⺟のために実家を売却し、施設⼊所の資⾦とすることができるわけです。

しかし、もし⽗も認知症になってしまい、判断能⼒が⼤きく低下した場合はどうなるのでしょうか︖ こうなってしまうと、私たち兄弟が資⾦を出して両親を施設に⼊所させることになり、実家は両親の存命中は売却できずそのまま放置することになりかねません。

任意後⾒制度を選択

⽗が認知症になった場合の備えとして取りうる⼿⽴てとしては、まず、今のうちに実家の所有権を⼦である私たち兄弟に移しておく⼿段があります。基本的に累計2500万円までの贈与は贈与税がかからない相続時精算課税制度で、実家を⽗から私たち兄弟に贈与してもらうのが⼀案。もう⼀案は、実家の所有名義を私たち兄弟（受託者）に移転して、親が委託者兼受益者として家に住み続ける⺠事信託を利⽤することです。⺠事信託での所有権移転であれば贈与税はかかりません。どちらの案も⽗の死亡時に相続税は課税対象となります。

しかし、⽗が簡単に納得するとはとても思えなかったことから、任意後⾒制度を検討することにしました。任意後⾒制度とは、⽗が健常なうちに、将来、判断能⼒（事理弁識能⼒）が低下した後の財産管理等に関する事務について、⽗が選任した後⾒⼈に代理権を付与し、その処理を委託するというものです。契約は公正証書で作成する必要があり、本事案では実弟を後⾒⼈としました。この契約を締結すれば、⽗の判断能⼒が⼤きく低下した際、裁判所に申し⽴てをして任意後⾒監督⼈が選任されれば、⽗⺟の施設⼊所などのために、弟が⽗の代わりに実家を売却し資⾦調達することが可能となります。

⼀番の課題は親の説得これらの⼿続きは、さほど難しいものではなく、遺⾔や任意後⾒に詳しい司法書⼠や弁護⼠に相談すれば対応してくれます。しかし、本当の問題は⼿続きそのものではなく、親にいかに理解してもらうかなのです。次回はそうした課題と実体験、反省点についてまとめたいと思います。

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終活と聞くと葬儀や墓の準備を思い浮かべる⼈は多いが、実は最も⼤変なのは親が住み続けた家の中にある荷物の整理や空き家になった家⾃体の⽚付けだという。近年、こうした作業は「家じまい」などと呼ばれ、注⽬が⾼まっている。重要なのは、親は家族の負担を考えて⽣前整理で荷物を減らしておくこと。そして家を引き継いだ⼦らはどうするか早めに決め、利⽤したり処分したりすることだ。

「家の中の⽚付けは軽く考えない⽅がよい。2年や3年では終わらないケースもよくある」と話すのは遺品整理や⽣前整理を⼿掛けるリリーフ（兵庫県⻄宮市）の⾚沢知宣社⻑。親の死後、⼦ら家族の⼿に負えず、空き家に放置されることも珍しくない。

SBIいきいき少額短期保険（東京・港）が実施したアンケートでは終活で⼼配なこと、気になっていることのトップは「物の整理、⽚付け」だった。親が⻑く住んだ家はものをため込んでいるケースが多い。家じまいの⼀環として、室内を⽚付けて住みやすくする「⽣前整理」をする⼈が増えている。

⽣前整理は家族のためと考える⼈は多いが、実は暮らす本⼈のためでもある。家にものがあふれていると、つまずいて転倒するリスクが⾼まるからだ。東京消防庁の救急搬送データ（21年）によると、65歳以上の事故の発⽣場所は「住宅等居住場所」、つまり住み慣れた家が3分の2を占めた。事故の種類は「ころぶ」が最も多く、その4割が⼊院を要する重症だった。

地震でものが落ちたり、倒れたりしてケガをすることもある。実家の⽚づけ講座や掃除サービスを提供する実家⽚づけ整理協会代表理事の渡部亜⽮さんは「防災上のメリットもあり、寿命が延びる」と⾔う。将来の介護もテーマだ。在宅で介護をするなら介護⽤ベッドなどのスペースが必要になる。ケアマネジャーや介護⼠など出⼊りする⼈も増える。荷物を減らせば在宅介護も進めやすくなる。

親が亡くなった後にまとめて⽚付ければよいと考える⼈もいる。ただ⼿間がかかるし、精神的につらい作業になることもある。費⽤も残された家族が全部負う。「親が元気なうちにするのが経済的にも体⼒的にも精神的にもよい。健康寿命（男性72.68歳、⼥性75.38歳）までにやっておきたい」（渡部さん）

作業ではどれを捨ててどれを捨てないか、すぐに決められないこともある。そんなときのために⼀時的に保管する箱を⽤意するとよい。保管後に使わなければ処分する。⼤事なのは⽚付けを⼦ら家族に伝え、できれば⼀緒に取り組むことだ。その際、⼦らは家の権利関係の書類など重要品の保管場所を確認したい。必要なときに⾒つからないと困るし、相続の備えにもなる。

⽚付けは専⾨の業者に頼むこともできる。費⽤は業者によって異なるが、前述のリリーフでは1LDKで8万8000円から、2LDKで16万5000円からが⽬安となる。「⽣前整理は10万円台、遺品整理は20万円台が多い」と⾚沢社⻑は話す。複数から⾒積もりをとって⽐較し、信頼できる業者を選びたい。

家じまいは親の死後など家族が家本体の処分をすることもいう。そこに住まないなら誰かに貸したいと考える⼈は多い。ただ⼤都市圏はともかく、地⽅だと借り⼿はなかなか⾒つからない。物置代わりに使う⼿もあるが、維持費と毎年の固定資産税がかかる。

使う予定がなければ売った⽅がよいとの指摘もある。その際は更地の⽅が⾼く売れる傾向がある。すぐに家を取り壊すと固定資産税が余分にかかるので買い⼿が現れた後で解体する。併せて家の中のものも⼀通り処分する必要がある。こうした⼿間や費⽤がかかることも知っておきたい。

実際には⾸都圏で交通の便がよいといった⼀部を除き、売却は難しいとされる。空き家増加の⼀因となっており、18年10⽉時点の住宅・⼟地統計調査では国内の住宅総数の13.6%を占めた。需要がありそうなら、コストをかけてでも引き渡せるようにしておきたい。「多少損が出ても、それを受け⼊れるのが空き家を処分するポイント」と空家・空地管理センター代表理事の上⽥真⼀さんは指摘する。

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ミレニアル世代の間で空き家投資が⼈気だ。空き家を安く購⼊し、改装して賃貸物件として貸し出す。借り主には住まい探しに悩みを抱える在留外国⼈も多いという。⽼後の備えだけでなく、社会課題の解決につながるところに、魅⼒を感じている。

名古屋市に住む吉岡良太さん（34）は2020年、岐⾩県にある築40年の空き家を100万円で購⼊した。最寄りの駅から徒歩30分ほど、バス停から徒歩10分強の⽊造2階建て。傷みが少なかったため⾃分で改修と清掃をして⽉約5万円の家賃で借り主を募集した。

ほどなくして地元で働くブラジル⼈の男性から問い合わせがあった。「なかなか住まいが⾒つからなかったので助かりました。⼦どもが広くてきれいだと喜んでいる」と⾔われた⽇のことを、今も忘れない。⽉5万円だと年間の家賃収⼊は60万円。今は複数棟を所有する。いずれも空き家だった物件で、改装し賃貸物件として運営している。

もともと⼤家は⾼齢者や地主がなるものだと思っていた。そんな吉岡さんが空き家に興味を持ったのはコロナ禍だった。教育関係の仕事をしていたが、休校などで思うように仕事ができなくなった。将来不安と仕事へのやりがい。新たな仕事を探すなかで不動産の勉強会に参加した。シェアハウスを巡る「かぼちゃの⾺⾞事件」が起きて以降、銀⾏からお⾦がなかなか借りられないと知った。空き家なら現⾦の範囲で投資できる。なにより、全国に約849万⼾（18年時点）ある空き家の再⽣という社会課題の解決の⼀助にもなるところに魅⼒を感じた。

実際に貸し出すと、借り主のなかには在留外国⼈が少なくないことが分かった。⽂化や⽣活習慣の違いから⽣じる近隣住⺠とのトラブルを懸念し、外国⼈を理由に⼊居を断るところもあるからだ。空き家投資が住宅弱者の⽀援にもつながればと考える。吉岡さんは⼀般社団法⼈「全国⼤家の会」の代表理事に就任し、⾃⾝の経験を踏まえ仲間と、⼤家に興味のある⼈が勉強する機会を提供する。⽼後資⾦2000万円問題がとりざたされて以降「空き家への関⼼は⾼く、⾃分のように改修し貸し出す同世代が増えている」。会社勤めの⽅が多く⼥性も少なくない。

もちろんシロアリ被害が発覚したり、⼊居者が⽣活してから住居の不具合が⽣じたり、空き家ならではの難しさやリスクは多分にある。⼀⽅で古⺠家を再⽣したカフェや宿泊施設な ど、空き家の話題がメディアでよく取り上げられ、空き家の負のイメージが和らいできたことが⼤きい。

お下がり服や古着、あるいはリユース家電など、今あるモノを修理しながら⻑く使うという意識が浸透してきた。そうした消費の変化のなかで、住まいに関してはなお新築信仰が根強い。ミレニアル世代が空き家問題の傍観者ではなく主体的にかかわりを持ち始めたのを機 に、住まいも「古き良き資源を⻑く⼤切に」という意識へ変わるかもしれない。

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既にリフォーム済の物件の場合は、そこから住宅については費用が発生しないので購入代金とその他の諸費用などで総額が計算できると思いますが、住宅購入後にリフォームとなると、事前におおよその金額がわかっていないと不安になる事も多いかと思います。

そもそも、住宅購入時の諸費用としては、仲介手数料、リフォームの設計費用、火災保険料、登記費用などの他、建築確認申請が必要なリフォームの場合には建築確認申請料、増築等により建物の面積や構造・種類などを変更する場合には建物表示変更登記のための土地家屋調査士への報酬などがかかることになります。

中古住宅を購入してリフォームする場合にも、新築住宅を取得する場合と同様に、こうした諸費用まで見込んで資金調達を考える必要があります。

また、一住戸あたりのリフォームにかけている金額は、100万円以下から1,000万円超まで幅広いですが、平均金額は戸建住宅が約649万円、マンションが約504万円と、戸建住宅とマンションでは、平均値で約140万円の差があります。

以前は戸建住宅では1,000万円超の高額リフォームの多くありましたが、大規模なリフォームは減少傾向にあります。

なお、中古住宅購入に合わせて行うリフォームについては、戸建住宅で500万円以上、マンションでは300～500、万円以下が多くなっております。

こういった金額の目安をある程度知っておくと内見時にも簡単に計算が出来るようになってくるかと思います。

特に室内は細かい箇所を見られる方も多いので、ここをリフォームするといくらか～など購入の判断がしやすくなるので、せめて設備などはある程度の目安を知っておくと良いでしょう。

＜水廻り＞
・キッチン　72.5～135.3万円
・トイレ　24.8～47.6万円
・お風呂　79.4～111.9万円
・洗面化粧台　23.9～40.5万円

あくまでも相場となるので、実際の価格はお見積りを取ってご判断いただきたいのですが、参考程度にしていただけると良いかと思います。また、戸建てとマンションでも多少金額が変わってくるので、お気を付けください。

リフォームのカタログなど見ていると、自然とグレードが高いものに目が行きがちになります。こういった事も踏まえて、リフォーム金額を予め決めておくのも良いと思います。

その上でご自身が納得のいくお部屋が完成するのかを細かい打合せを重ねて、より住み心地の良い家に出来るかがポイントとなってくると思います。

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まず、昭和のバブルが発生した1985年から1989年までの期間と、現在の令和時代のバブルを比較すると、その発生原因と市場の動向に顕著な違いが見られます。特に、令和のバブルは新築マンション市場における価格の急騰が特徴的で、一般的な給与所得者が購入できる範囲を超え、都心の6区では坪単価1000万円台という水準にまで達しています。これに対して昭和のバブル期と比べて新築マンションの供給数は半減し、これが供給と需要のバランスを崩し価格上昇に寄与しています。

現在、日本の不動産市場には高騰の傾向が見られます。

これは主に以下の要因によるものです。

【コロナ禍による住まいの見直し】

多くの人々が自宅での生活や仕事を余儀なくされ、その結果、住環境の改善を求める動きが高まりました。これにより、特に都心部や利便性の高い地域の不動産需要が増加しました。

【資材高騰】

コロナ禍だけでなく、ウッドショックやウクライナ情勢による資材高騰も不動産価格の上昇に拍車をかけました。

【円安と海外マネーの流入】

2022年10月に記録された「1ドル＝150円」の歴史的な円安も不動産価格の高騰に影響しています。円安により日本の不動産の魅力は高まり、特に2020年後半から海外のファンド系マネーが日本の不動産市場に流入しています

主にこれらの要因が日本の不動産価格の高騰に寄与しています。

令和時代の不動産バブルは、昭和時代のものとは異なります。昭和時代のバブルでは、バブルがはじけると同時に全体的に価格が下落しました。しかし、今回の令和のバブルでは、不動産の価格は地域により異なる傾向が見られます。

まず、新築マンションの価格が上昇しているのは主に都市部や利便性の高いエリアに限られています。その一方で、地方の空き家などの価格は上がっていないというのが現状です。これを「市場の二極化」と呼んでいます。

さらに、”三極化”という現象も進んでいます。三極化とは、1つ目は価格が維持、あるいは上昇する地域、2つ目は価格が下落を続ける地域、3つ目は価格が限りなく無価値、あるいはマイナスになる地域の3つに分かれることを指します。そして、価格が維持、あるいは上昇する地域はほんの一部で、大半の不動産は今後価格が下落していくと予想されています。

つまり、全ての不動産が一様に価格上昇をしているわけではなく、地域や物件の種類により価格動向が大きく異なるというのが令和の不動産バブルの特徴です。これは昭和のバブル時代とは大きな違いと言えます。

加えて、円安の影響により海外からの投資が増加しており、これが不動産価格の上昇に一部寄与しています。しかし、海外からの投資は一部のエリアに限られており、全体の市場には影響を与えていません。

以上のように、現在の不動産市場は非常に複雑な状況にあり、一概に「バブル」と呼ぶことは難しい状況です。現場で働く我々不動産専門家としては、このような市場の動向をしっかりと把握し、顧客に適切なアドバイスができるよう努めてまいります。

何かご質問等ございましたら千代田区マンション情報館までお気軽にお問い合わせください。

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人口が減るということはこれまでの社会を維持できなくなることであり、また、日本は極端な高齢社会でもあるため、様々な社会問題が顕在化しつつあります。

今回は、これからの住宅購入では自己満足ではなく、将来売ることを想定した目線が必要だということをご説明いたします。

人口減少が引き起こす社会問題が顕在化しつつあります

先日文春オンラインで面白い記事を見つけました。読みやすい文章なのでお勧めです。

ついに銀行も支店撤退…「人口が減り過ぎて競争が成立しない」地方経済の問題について

https://bunshun.jp/articles/-/63789

日本郵便とヤマト運輸の協業に関するニュースを皮切りに、人口減少が引き起こす社会問題の例がわかりやすく紹介されています。

人口減少問題には特効薬がありません。

政府は今が少子化対策の最後のチャンスであるとして政策を打ち出していますが、一朝一夕にいかないのはご存じの通りです。

ご紹介した記事に「人口減少の撤退戦」という表現がありましたが、まさにその通りで、若い世代が都市部から地方へ移住したところで問題解決が図れる時期はとっくに過ぎてしまっているのです。

戦力の分散は具策と言われますので、労働力という力を散りばめるのではなく集約することが求められていて、売上や利益という目に見える形で実感しやすい企業が適切に対処した結果が、地方がますます過疎化している状況に繋がっていると言えます。

人口減家余り時代の住宅購入

人口が減るということは家が余ります。

かつて日本は新築偏重の時代があり、長年住み続けて役目を終えた家は解体され単なる土地として取引され、新しい家が新築されるというサイクルが主でした。

住宅性能の向上や建築・リフォーム技術の向上から、適切にメンテナンスすれば長く住み続けられるようになり、今や中古住宅購入は、決してお金がないからという消極的な選択ではなく、資産価値の目減りを防ぐ賢い選択肢として、普通に検討される状況に至りました。

購入した家に一生住み続けるというよりも、子育てなどの役割が終われば将来的に売却して、住み替えをすることを想定される方が多いのではないでしょうか。

しかし、人口減少社会では、将来売却しなければならなくなった時には、今より住宅購入が必要な人が減っているということになるので、その住宅を選択する理由が、今よりずっとシビアに問われることとなります。

単に自己満足を追及するのではなく、他人が見たらどう思うのか？という視点が非常に大切です。

買い手も借り手もいない負動産

古い家は解体して新築する、そんなサイクルが一般的だったころ、甘い見通しで購入した住宅は「二束三文」になるとよく言われました。

建物の価値を無視して、土地の値段だけでの取引になるので、豪華な新築を建てた方やバブル期で不動産価格が高騰した時期に購入した方から見ると、土地だけの取引になると雀の涙にしか思えなかったのでしょう。

これから今の不動産市場は違います。家を買う人が減り続け、家が余り続ける時代です。

不人気物件はどれだけ待っても買いたい人はもちろん借りたい人すら見つからず、二束三文どころか捨てることすら難しい「負動産」となります。

「いらないなら行政に引き取ってもらえればいい」と安易に考える方が多いのですが、利用者がいない土地や建物は所有しているだけでも費用がかかるので、何でもかんでも国や行政に押し付けるというのは間違った判断です。

これから住宅購入をする方が最も気を付けないといけないのが、将来「負動産」になる物件を買わない、ということです。

自己都合を追及するがあまり誤った判断も…

都市部のマンション価格が高騰しており、旧耐震マンションや郊外の古民家を「お得に」購入しよう、と煽る記事も多く見られます。

中には高額なリノベーションを実現するためにあえて価格の安い築古物件を勧める事業者もいます。

不動産の価格は様々な要因で決定されますが、その中の一つに不動産の利用価値の評価があります。

わかりやすく表現すると、欲しい人が多い物件は、例え旧耐震マンションであっても、それほど安いという訳ではなく、新築時にどれだけ豪華に作った家でも、欲しい人がいなければ、高額な建築費を販売価格に反映することはできません。

しかし住宅検討時にすべての情報が得られるわけではないので、どうしても自分に都合の良い情報を拾ってしまいがちです。

特に陥りやすいのが「この街ではこれが普通」という誤った判断です。

例えば、地方でよく言われるのが「この辺りは車社会だから駅から離れても普通だ」という判断です。

この判断が大きな間違いであることは、バスの廃線やタクシードライバー不足、高齢者の車の事故の問題などから明らかです。

いつまでも車を運転し続けることができない以上、公共交通機関に頼らざるを得ないのですが、公共交通機関は利用者が少ないと維持できません。

昨今の社会問題を見ると、ますます車がないと生活できないところには住んではいけない、というのがご理解いただけると思います。

都会と違って駅がそんなに多くないからといって車社会を受け入れるのではなく、鉄道網がそれほど発達していないエリアほど、最寄り駅からの距離が物件選びで重要となるのですが、駅から離れた住宅を売りたい事業者が多いこともあって、誤った判断をしてしまう人がいるのではないかと危惧します。

具体的な例を挙げてみます。

〇地方は都会と違って土地が安いから広めの家を建てる

広さが確保できるのは地方のメリットなので、それほど悪い判断ではありません。何もないところにぽつんと狭小3階建てを建てる必要はありません。（過疎地の狭小3階建ては、希少性はあるかもしれませんが、売りにくい家であることは間違いありません）

△地方は都会と違って土地が安いから建築に費用をかけても良い

土地の価格はエリアで差がありますが、建築費用は多少の地域差はあるものの大きな違いはありません。

土地以外の要素は売る時に価格に反映されにくいので、建築費用をかければかけるほど、「贅沢をする」という判断になります。

旧耐震マンションだからリノベーションに費用をかけても良い、土地が安いから新築が良い、なども同様の判断です。

間違っても豪華に建てた方が高く売れるとは思わない方が良いです。

×新築を建てたいから駅から離れた安い土地を買う

先ほどの例と似たように見えますが、目的が違っていて、最も行いたくない判断です。しかしこういう選択をする人は少なくありません。

地元で名のあるビルダーの家に住みたい。でも他の業者と比べて施工費が高い。どうしてもそのビルダーの家が欲しいので、安い土地を選択する、という判断です。

こういった買い方をすると、売らなければならなくなった時に現金化できず、苦労してしまう典型的な例です。

おしゃれなリノベーションをしたいから旧耐震マンションを選ぶというのも同様の判断です。

自分にとって100点満点ではなく、自分も60点他人も60点を目指す

将来「負動産」とならない家を選ぶといっても難しいと思えるかもしれません。

せっかくなので判断の目安をご説明します。

〇最寄駅からの距離を軽視しない

少し前までは車社会の地方では一概に最寄り駅だけではない、と主張する声も多かったのですが、先に説明した通り、車に乗れなくなる時期が来ることを考えると、やはり鉄道の駅を基準にするのが良いです。

迷ったらなるべく駅に近い物件を選択する、起点となる駅もなるべく土地の中心部に近づく方向で検討する、ということを意識するだけで結果が違ってきます。

〇「旧耐震＝安い」は間違い

見た目の販売価格に惑わされてはいけません。

築年数が古い物件はメンテナンスにかかるコストが高く、建て替えた方が合理的という場合も多くあります。

戸建てはお金をかければなんとでもできますが、マンションはそう簡単にはいきません。

共有物であることの問題を凝縮したような旧耐震マンションをあえて選択するというのは、一般の消費者向けではない、難しい選択です。

〇「コンビニが遠い」は危険信号

人口減少の影響は商業施設の動向を見ると簡単に判断できます。

今の生活で享受できる便利なサービスは、民間企業によるものなので、当然ながら利益が出なくなったら企業は撤退します。

その地域で期待できるマーケットサイズが小さくなれば、民間企業は維持できなくなるので、あっさり撤退します。

大手企業が運営するショッピングモールであっても、期待できる成果が得られなくなったら撤退するしかありません。

スーパーマーケットも、病院も、銀行も、宅配業者も、路線バスも、タクシーも、人口減少に伴って撤退を余儀なくされます。

目安となるのがコンビニです。エリアの人口動態を重視していることもありますが、多様なサービスを提供するハブとしての機能を持ち始めているためです。※ATMや公共料金の支払い、宅配便サービスなどがすでに運営されていますね。

コンビニがないエリアは、企業側の支店から「人がいないもしくは減り続ける」と判断されたエリアとなり、コンビニが遠い家をあえて選択する人がどんどん少なくなっていきます。

検討している物件をgoogleMAPで眺めて、付近の商業施設を調べると、大丈夫なエリアかどうかの目安にすることができます。

余談ですが、山梨県が6月10日に人口減少危機突破宣言を発表しましたが、その時のニュースのコメントで、山梨東部は東京へのアクセスが良いはずなのに…という意見に対して、「病院へ行くのに八王子まで出なければならない、買い物が不便なので、週1回でまとめ買いしている」という現地の方の返答があって、人口減少の社会問題が顕在化していると実感しました。

安易な判断で住宅購入をしてしまうと、本来は回避できたはずの、そのエリアが抱える人口問題に巻き込まれることになります。

これから発生するのはインフラの維持管理の問題で、不便な街にはますます人が集まらなくなると予想されます。

「将来売る時に若い人に選んでもらえるか？」はこれからの住宅購入に欠かせない重要な判断要素なので、十分に検討するようにしてください。

何かご質問等ございましたら千代田区マンション情報館までお気軽にお問い合わせください。

千代田区マンション情報館（株式会社MIRABELL）
【マンション 売却・購入なら千代田区マンション情報館】
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【融資承認取得期日とは】

融資承認取得期日までに住宅ローンの本審査承認を受けなければなりません。

契約書には「融資承認取得期日」が記載されています。つまり「この日までには住宅ローンの本審査承認を受けて下さいね」という日付です。

売買契約後すぐに本審査の申し込みをすれば、基本的には間に合う日付が記載されていることが多いですが、必ず確認しましょう。逆に売買契約後、すぐに本審査の申し込みをしなかった場合で、この日までに本審査承認が出ない場合は売主とトラブルになりますので、ローンを使う方は特に注意しましょう。

【融資未承認の場合の契約解除期限とは】

融資未承認の場合、契約解除期限があります。契約解除期限とは、不動産売買契約を解除する期限のことを指します。融資未承認の場合、この期限が大きなポイントとなります。

一般的に、融資未承認の場合、契約解除期限は原則として売買契約書で定められており、一般的には１週間程度とされています。この期限を過ぎると、契約は解除できなくなることもあるため、注意が必要です。

【注意点】

大切なポイントとしては、契約解除期限が設定されているかどうかです。融資未承認の場合は、解除条件型では、契約解除期限を過ぎると自動的に契約解除となり、解除権留保型では契約の解除が出来なくなりますので注意が必要です。一般的には、後者の融資の承認が得られなかった時に契約解除期限内であれば、相手方へ書面等により通知することにより解除することができる、というものが多いです。

融資未承認の場合で解除する場合の注意点としては、媒介業者(不動産業者)に口頭で契約解除を伝えてしまうと、それが売り主には伝わらず、トラブルになってしまうことがあります。口頭だと「言った」「言わない」といった話になってしまいますし、媒介業者(不動産業者)もローンが下りなければ自動的に不動産の売買契約が解除されると勘違いしている場合があります。契約解除は、内容証明郵便で、直接売り主に送付し、その旨を媒介業者にも伝えるのがよいでしょう。

【契約解除期限を把握するために必要なこと】

不動産売買契約を締結する前に、融資承認予定日や契約解除期限を確認することが大切です。具体的には、以下のことを確認する必要があります。

・金融機関による融資審査の進捗状況

・契約書における契約解除期限

・契約書に明記されている融資承認予定日

これらの情報を確認することで、融資承認が得られるかどうか、また得られた場合のタイミングや契約解除期限を把握することができます。

また、不動産売買契約を締結する前には、専門家の意見も参考にすることをおすすめします。不動産業者や弁護士、司法書士などの専門家は、融資承認の有無や契約解除期限などの重要事項について詳しく知っています。ご不明点がある場合、まずは不動産の取引をまとめている不動産エージェントに確認しましょう！

【まとめ】

ローンを使って不動産を購入する場合、融資承認予定日や契約解除期限が重要なポイントとなります。不動産取引を行う際には、融資承認予定日や契約解除期限を確認することが重要です。

以上、不動産売買契約時の融資承認取得期日と融資未承認の場合の契約解除期限の違いについて、解説しました。なお、不動産売買契約時には、融資承認以外にも様々なポイントがあります。初めて不動産取引をする方は、これらのポイントを理解することが大切です。契約書をよく確認し、慎重に取引を進めることをおすすめします。

住宅ローンについてご質問等ございましたらお気軽に千代田区マンション情報館へお問い合わせください。

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不動産ポータルサイトに掲載されているのはお部屋の情報が中心で、建物全体の善し悪しを判別する情報が乏しいです。

マンションは多くの住人で共有する所有形態なので、マンション全体の資産価値を比較検討する必要があります。

今回は全国マンションデータベースの使い方をご紹介いたします。

https://db.self-in.com/

個別の住戸だけで判断してはいけません

冒頭に記載した通り、不動産ポータルサイトの広告は、個別のお部屋の情報が中心です。

綺麗に撮影された写真を見て、実際にお部屋を見に行って、気に入ったら購入する……

この手順では必要な検討が行われていません。

どれだけ個別のお部屋が綺麗にリフォームされていても、建物全体や管理で問題を抱えたマンションは「良い物件」とは言えません。

例えば建物の耐震性です。

マンションの耐震性は個別の住戸の問題ではなく、マンション全体の問題です。

もの凄く地震被害に対して警戒している住人がいたとしても、個別の住戸では対策が取れず、耐震診断や補強工事はマンション全体の問題になるので、管理組合で合意が得られなければ対策を講じることができません。

価格面で安易に旧耐震物件を選択する方がいらっしゃいますが、大地震時の被害が懸念されることはもちろん、仮に大きな地震被害に見舞われなくても、将来売却する時に苦労する可能性があります。

住人の合意が得られなければ、どれだけ必要に迫られても対策を講じることができないことから、購入時はお部屋だけを見るのではなく、マンション全体の善し悪しをよく検討する必要があります。

★総戸数が少ないマンションは要注意

各住戸の面積が十分な広さがあれば、他の住人が少なくても問題ないだろうと判断するのは危険です。

マンションは他の住人と共有する建物なので、総戸数の少ないマンションは特有の問題を抱えることとなります。

わかりやすいのが高齢化です。

適切に売買が発生し、程よく世代交代が進めば良いのですが、悪い例で言うと、購入時の世代がそのままスライドしてしまい、マンションの住人が揃って高齢者になってしまうことがあります。

一般に介護が必要になってから相続が発生するまで少し時間が空く場合が多いのです。この時問題になりがちなのが管理費・修繕積立金の未納問題です。

総戸数が多ければそのリスクを吸収することができますが、総戸数が少ないマンションは他の住人への影響が大きく、管理の質が下がったり、必要な修繕工事が行えない事態も考えられます。

天災などで予期しない被害を被り、修繕が必要になった場合も、総戸数が少ないマンションは一住戸当たりの負担額が大きくなりがちです。

そのエリアでどれくらいの評価の建物かを調べましょう

マンションを購入する時ではなく、将来売却する時のことを想定します。

お部屋をどれだけ綺麗に保っても（あるいはリフォームで綺麗にしても）マンション全体の評価が低ければ、売却時に苦労することが懸念されます。

良いお部屋が見つかったら、検討エリアで有名なマンションや、最寄り駅が同じ他のマンションと、価格の推移や過去の取引件数などを比較検討することをお勧めします。

今回ご紹介する全国マンションデータベースでは、マンション偏差値という独自指標があり、検討エリアと最寄り駅での順位が表示されます。

手軽に検討エリアでの評価を確認できるのでお勧めです。

https://db.self-in.com/

取引量が多いマンションは良いマンションである可能性が高い

たくさん売られていると聞くと何かしら問題を抱えているのでは？と疑う方がいらっしゃいますが、この判断は全く逆です。

過去の売り出し情報数の多いマンションは、それだけそのマンションを気に入って検討する方が多いという見方になります。

過去の売り出し情報が少ないマンションは、現在売りに出ている物件の価格の妥当性を判断する材料に乏しいので、一般の方の関心を集めにくいマンションとも言えます。

全国マンションデータベースでは、そのマンションでの過去の売り出し情報履歴を確認できますので、多くの人の関心を寄せる良いマンションかどうかを判断することができます。

ご利用は無料です。まずは会員登録を

全国マンションデータベースをご利用いただくには無料のアカウント登録が必要です。

アカウント登録がないと肝心な情報にモザイクがかかった状態になるので、まずは会員登録を行ってください。
https://db.self-in.com/

また、全国マンションデータベースからマンション登録を行っておくと、そのマンションで新着売り出し情報が出た際にメールでお知らせする機能が利用できます。

わからない事などある場合は、千代田区マンション情報館までお気軽にお問い合わせください。

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今回は売却時の流れについてお話しします。

住宅の売却は一般的に、

査定を依頼⇒仲介業者を決定⇒媒介契約の締結⇒販売活動開始⇒売買契約を締結⇒引越し・決済というような流れになります。

通常、複数の業者に査定を依頼し、その中の1社もしくは数社と仲介の契約を締結します。

仲介（媒介）の契約には、
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類があります。

専属専任媒介契約の場合、契約は1社のみで、かつ売主が自分で買い手を見つける事はできません。しかし、業者側にも1週間に1回以上、売主に状況報告を行わなければならない等の制約があり、責任を持って売却を進めてもらえる可能性が高くなります。

一方、一般媒介契約であれば、複数の業者との同時契約が可能となります。しかし、業者の状況報告義務はないので、真剣に対応してもらえるとは限らないので、ご注意ください。

媒介契約締結後はＷＥＢや折込チラシ等による販売活動が開始されます。その結果、希望が入れば購入希望者に実際に現地を見てもらうことになります。

購入の決定については第一印象が非常に重要となることから、売主側の協力が不可欠となります。特に居住中に売却する場合には、生活のゴミが出ていないか、部屋の隅にホコリがたまっていないか、洗濯物は干していないか、部屋はすっきりとして広く見えるかなど、買い手の立場に立ったチェックが必要となります。

また、出来る限り、内覧希望者の予定に合わせることも大切となります。せっかく内覧希望者がいても、希望日時に内覧が出来ないと買い手は購入意欲をなくしてしまうことが多いからです。

無事に購入希望者が見つかるとすぐに売買契約を締結となり、手付金の授受が行われ、その後、残代金の授受、鍵の引渡し、所有権移転登記、抹消登記となります。

登記情報についてですが、売却にあたっては、登記の住所・氏名などの変更がある場合には、変更登記が必要となりますので、事前に確認しておくと良いかと思います。

売却の場合は事前の準備というものはそこまでありませんが、住んでいる住宅を売却される方は、その後購入者と同じように住宅探しがあるので、売る側も買う側も日程にはゆとりをもって日程は設定しておいた方が良いですね。

売却時の注意点は購入時の注意点にもなりますので、参考にしていただけたらと思います。

わからない事などある場合は、千代田区マンション情報館までお気軽にお問い合わせください。

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不動産購入後に一番ダメージの大きい失敗事例として「資産価値」に関するものです。

「資産価値＝立地」と言ってもいいぐらい「立地」が重要だったりします。

不動産購入をされる際には気に掛けていただきたい項目ですが、意外と不動産購入後（マンション・戸建て）に転勤などをきっかけに不動産の売却や賃貸を検討される方が多くいます。そもそも不動産の購入前に「資産価値」の事を意識せずに購入をしてしまうと、いざという時に売却、賃貸で貸し出すのが難しい物件も多くあります。結果、転勤先での家賃などに加えて、管理費や修繕積立金、また固定資産税などの維持費がかかり続ける不動産の所有はさけなければなりません。

最近では主要都市を中心に不動産購入時より、価格が上昇しているといったケースも多くありますが、そもそもこのような例は特殊事例となり、これから住宅ローン金利等が上昇する事で不動産価格は下落していく事が考えられます。

資産価値の下がらない不動産を選ぶ際の一番重要なポイントは、不動産購入時に売り手目線で物件を選ぶということです。例えば、地域で有名、利便性も高い、付近に公的機関があるような不動産を購入する。また、人口も減っていないようなエリアの不動産であれば、転勤が発生しても、売ったり貸したりすることが容易です。

具体的に資産価値に影響する要素は以下の通りです。

・人気の高い「立地」に存在する

・駅から近い物件である

・最寄駅から交通インフラが整っている

・スーパーやコンビニエンスストアが近くにある

・再開発等で街が発展している

・治安が良いエリアである　など

■「相場より高い金額」の不動産を購入してしまった失敗事例

最近では不動産の価格が上昇しており、またテレワークの普及により、自宅で仕事をする方も増えました。その為、少しでも良い住環境に切り替えようと考える方が増え、不動産購入を検討される方が増えているように感じます。しかし、相場よりも高い金額で不動産を購入してしまって後悔したという方は多くいるものです。

不動産の販売価格は、大体その地域の相場に基づいた金額で提供されますが、新築マンションの場合は単純に地域の相場で決まるわけではなく建築資材などコスト面から価格が決まることもあります。そのため、相場と離れた金額となるケースもあるのです。最近では都心部で、まとまった土地を確保する事が難しくなり、仕入れコストも上昇している事から中古住宅・マンションを購入しようと思われている方も増えています。しかし、買取再販を行っている会社は新築時に供給された価格に近い状態で、中古住宅の販売を行っているシーンも見受ける為、注意が必要です。後から高い金額で不動産を買ってしまっていたことに気づき後悔するということはよくありますので注意が必要です。

不動産を高い金額で購入しないためには、事前に相場を調べておくことが重要です。相場を調べる方法はいくつかありますが、中古マンションの場合は弊社が提供しております「全国マンションデータベース」をご利用いただけると良いかと思います。偏差値、ランキング、過去の販売履歴情報、賃料データなどが無料で閲覧できます。

併せて、付近のマンション情報もチェックする事で相場感覚を持っていただく事が出来ます。

また、中古建て住宅の相場感覚を把握するのは難しく、詳細は信頼のおける不動産会社に相談することが大切です。

■「資金繰りが苦しくなり」失敗してしまった失敗事例

不動産購入はとても高価な買い物であることから、お金の問題はつきものです。わかりやすい例として、途中で住宅ローンの支払いが困難となり、苦渋の決断で売却する事も考えられます。結果、不動産購入を後悔で終えられる方も居ます。2020年はコロナ感染拡大に伴いローンの返済に苦しむ方が増えました。

また、不動産購入後の固定費を事前に把握できておらず後悔される方も居ます。マンションの場合、住宅ローンや管理費がかかることは想定されている方も多いかと思いますが、その他にも修繕積立金や固定資産税、保険料などの固定費がかかります。

新築でマンションを購入された方の場合、修繕積立金は「段階増額積立方式」で積み立てられていることが多くあります。これは、マンションの経年に応じて費用が上がっていくという考え方です。その為、最初のうちは修繕積立金の支払いは低く抑えられており、年数の経過により、積立金は高くなります。

マンションを購入される場合には、修繕積立金がずっと変わらず固定なのか、将来値上がりするのかは必ず購入前に確認する事をお勧めします。なお、修繕積立金はマンションの維持に必要な資金ですので、安易に値下げを求めるよりも、本当に必要な資金なのかを修繕計画などを確認しながら理解を深めることが重要です。

資金繰りで失敗しないための対策は不動産購入前にしっかりとした計画を立てることです。特に、お金周りの計算となるとなかなか一人では難しいため、ファイナンシャルプランナーや信頼のおける不動産事業者に相談される事をお勧めします。個人的なつながりで依頼しても良いと思います。いずれにせよ、返済計画は多少の余裕が必要です。

以上、3つの失敗事例をご紹介しました。ぜひ、不動産購入前の注意事項として、参考にしていただければ幸いです。

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1.団体信用生命保険（団信）

団信は住宅ローンを借りる際に加入を検討するべき生命保険で、ローン契約者が亡くなると全債務が免除されます。契約者が事故等で亡くなった場合でも、家族は追加でローンを返済することなく自宅に住み続けることが可能です。購入時に団信の加入を考え、すでに持っている生命保険の内容や必要性を再度確認する良い機会となるでしょう。

2.保証料

現在は低金利が続いているため、住宅ローンの金利は手頃に感じられますが、同時に保証料が発生します。実は保証料は結構な費用となり得ます。これは自分（契約者）のリスクを抑える料金ではなく、銀行のリスクをカバーするためのものです。ネット銀行では保証料がゼロ円の場合もあります。（保証料０円金融機関は、ほとんど融資手数料がかかるケースがほとんど。手数料は、融資金額の約2.2%が多い）金利と一緒に保証料・融資手数料等も調査することを推奨します。

3.返済額の変動

変動金利型の住宅ローンでは、金利が変動すると返済額も変動します。具体的には、金利は半年ごとに変わり、それに伴い返済額も変化します。ただし、返済額は5年毎に最大1.25倍までと制限があるため、急激な増加はありません。しかし、金利が高騰すると元本を返済できず、金利だけ払う状況になることも。そのような場合は、早期に固定金利へ切り替えるなどの見直しをおすすめします。

4.繰り上げ返済

住宅ローンの繰り上げ返済は、特に金利1％以上の方々にとっては選択肢となるでしょう。以前は、金利2％以上の方に対して、例えば100万円を繰り上げ返済すれば、同じ金利の運用商品を購入したのと同じ効果があるため、繰り上げ返済を推奨していました。しかし、現在の超低金利の状況では、金利2％以上の人は借り換えを検討することも良いでしょう。また、1％未満の人に関してはローン控除による恩恵もあるため、状況によっては繰り上げ返済をしない方がお得になる場合もあります。

5.住宅ローン控除

住宅ローン控除は非常に大きなメリットです。年収が2,000万円以下であれば、対象となります。購入初年に還付を受けることを忘れないようにしましょう。居住開始後の年末借入残高に対して「0.7％分」が所得税から控除されます。特に、残債額が2,000万円以上ある場合、年間最大14万円が還付されます。また、夫婦でそれぞれ2,000万円以上の借入残高があれば、合わせて最大28万円が還付されるのです。10年間で最大280万円まで還付を受けることが可能となります。その他、住宅ローン控除を受けるのには、かなり細かい適用要件などがあるので、その辺りも踏まえて購入を検討する事をお勧めします。

6.共有名義

自宅購入において共有名義にするか否か、また住宅ローンにおけるこれらの関連性は重要なポイントです。通常、頭金とローンを出した金額が半々であれば、共有名義にする（按分する）のが基本的な税制上の考え方で、税務上有利となることが多いです。離婚等の問題を懸念する人もいるかもしれませんが、出資した割合で按分するという考え方を基本にすれば良いでしょう。

7.連帯保証

例えば、夫が住宅ローンを借り、返済をしていたとします。その後、離婚が発生した場合、夫が返済を滞らせたら、連帯保証人である元妻が全額を返済する義務が生じます。しかし、連帯保証は現代では少し古い形であり、今後は連帯保証人を立てず、名義人の信用だけでローンを組むことが普及しつつあります。しかし、現状ではまだ連帯保証を求める金融機関もあるため、ローンの組み方を慎重に検討すべきです。

以上のように、「初めて住宅ローンを組む際に知っておきたい7つのポイント」をご紹介しました。

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安ければ安いほど毎月のランニングコストがかからないので良いと思う方もいらっしゃるかと思いますが、実はそこには大きな勘違いが…

管理費は管理会社での設定金額もあると思いますが、修繕積立金についてはマンション全体の修繕に必要な金額を各住戸で出し合っている事になるので、安すぎてしまうと修繕積立金が貯まらず、しっかりとした修繕が行えないという事になってしまいます。

では、高ければ良いかという事になりますが、高く修繕金が設定されているマンションは総戸数が少ないので高く設定しなければならない事情や、コストの見直しがされず無駄なお金がかかってしまいどんどん高くなってしまっている場合など、色んな理由があると思います。

分譲当初の修繕積立金は売りやすくする為にかなり低く設定されていることが多く、6,000～8,000円（1戸当たり）で㎡単価にすると100円だったりします。

これでは修繕積立金がたまらず、工事資金が不足してしまう事から国土交通省は2011年に「修繕積立金に関するガイドライン」を発表しました。

以降、㎡単価200円程度というのが目安となっているようです。

マンションの修繕積立金は長期修繕計画を立てる事から始まりますが、大規模修繕の実施時期・工事内容・費用の予測によって、修繕積立金の金額を算出し、その額で実施可能かを検討していきます。

大規模修繕前に積立金が不足していた場合、居住者から追徴する場合や、事前に増額を行ったり、更には借入を起こす場合があります。

事前の増額でしたら対応出来る事も多いですが、借入を起こしたり、追徴となってしまうと家計にも影響が出る可能性もあります。

修繕も余分な出費とならないよう、しっかりと管理組合で話合いを行い、削減できる費用などを見直す必要があります。

これは大規模修繕だけでなく、マンション自体の火災保険なども大幅に削減できる項目となります。

同じマンションに住んでいる住民同士、他人任せにせず、当事者として取り組む事が重要かと思います。

なお、新築当初は低く設定している修繕積立金ですが、一般的には250～300円前後が妥当とも言われています。

マンションによって修繕金は異なりますので、いくらなら良いという基準を設けるのではなく、例えば総戸数やエレベーターの数、エントランスの様子や中庭の状態など、全体をしっかり見たうえで、最終的には長期修繕計画や重要事項に係る調査報告書などの書類を見て判断するようにされる事をおすすめします。

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プレジデントオンラインより

■2024年1月、タワーマンションの税金が大きく変わります

今世間を賑わせているのが、「タワーマンション節税」が税制改正によって封じ込められることになります。ことの発端は今年1月に行われた国税庁の有識者会議において改正の方針が固まったとの報道があったためである。適用は2024年1月からだが、どんな改正が行われ、結果どんな人たちに影響が及ぶのでしょうか。

まず、不動産を所有するとかかる税金として代表的なものは、所有している期間中に毎年課税される固定資産税、都市計画税と、相続時に相続人に対して課せられる相続税です。

このうち、タワーマンションをめぐって最初に問題となったのが、固定資産税負担です。

固定資産税は土地と建物に対して課せられる税金ですがが、分譲マンションの多くは、土地は敷地権の共有、建物は区分所有となっている。このうち土地部分の固定資産税は敷地全体の固定資産税評価額を持分割合で、建物は区分所有面積に共用部面積を持分に応じて案分したものを加えた部分について課税されます。

■タワーマンションは時価と課税評価額の差が大きい

マンションは戸建て住宅と比べて土地が高度利用されているため、戸当たりの所有面積は小さい。特にタワーマンションがそうで、敷地面積が4000坪あっても住戸が1000戸もあれば、単純計算で戸当たりの土地所有面積は4坪に過ぎなくなる。したがって都心部の土地であってもマンションなら土地の所有権が小さいがゆえに固定資産税評価額(総額)も低くなる。

特にタワーマンションなどの超高層マンションは上層部に行くほど時価は高くなり、戸当たりの時価と税務上の評価額の乖離(かいり)が大きくなる。これでは税の公平性が保てないということで行われたのが2017年の税制改正で、階層によって評価額に差をつけ、高層部にいくほど評価額を高くするよう調整されました。

今回の改正では、さらに相続発生時点での相続税評価額にもメスを入れたのが特徴だ。相続税評価額の計算は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をベースにする。路線価はおおむね公示価格の8割相当とされる。固定資産税評価額が同じく7割相当なので、固定資産税評価額よりもやや高めに設定されているが、昨今のように不動産価格が急上昇しているような場合、時価との乖離は大きくなる。

注意すべきは今回の改正対象はタワーマンションだけでなく、マンション全体について相続時での評価額の算定方法を変えるという点です。

■「億ション」なのに相続税はわずか12万円

国税庁の資料には、東京、福岡、広島でのマンションの実例が掲載されている。東京都内にある43階建てのタワーマンションの実例。23階67.17m2の住戸の実勢価格(時価)は1億1900万円。ところが相続税評価額を算出すると価額は3720万円。なんと実勢価格は評価額の3.2倍にもなっている。　相続人が子1名とすると、基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人数)3600万円を引くと課税価格は120万円。マンションだけが相続財産だとすれば、税金はわずか12万円(税率10％)となる。

同資料では福岡のマンション(築22年、9階建ての9階部分、78.2m2)での実勢価格との乖離が2.36倍、広島のマンション(築6年、10階建ての8階部分、71.59m2)で2.34倍などと実例を示しながら、タワーマンションとは呼べない普通のマンションでの相続税評価額が実勢価格と乖離しているさまも掲げている。

マンションでの乖離率の平均は2.34倍と言われている。つまり時価1億円のマンションであれば評価額は4273万円(1億円÷2.34)になる。タワーマンションに限らず、マンションは現金で持つよりもはるかに税負担の少ない、いわば節税商品のような役割をもってきたことがわかります。

富裕層の「タワーマンション節税」がついに終了か？その２

プレジデントオンラインより

■マンションと戸建てとの税金格差を是正へ

そこで今回予定されている改正では、実勢価格との乖離率が1.67倍以上になる場合においては、「相続税評価額×乖離率×0.6」で評価することになった。「相続税評価額×乖離率」でいったん実勢価格に調整しなおしてから0.6掛けする根拠はなんだろうか。

これには一応の理屈がある。戸建てにおける平均乖離率は1.66倍であるからだ。戸建てと同じ水準の乖離率以下ならオーケー。それ以上の場合はいったん時価に戻してから、戸建てと同様の調整を掛ける、つまり1÷1.66=0.6だから、これによって戸建ての場合との格差を是正しようとしたのである。

この改正が適用されるのは2024年1月1日以降、相続や贈与によって取得する財産だ。タワーマンションだけが対象ではなく、マンションの場合はすべてが該当する。

さてここで困った問題が発生した。時価と評価額の乖離に着眼して相続税対策を行ってきた人たちだ。これまで時価の3～4割に評価額が圧縮されることによって、大きな節税が実現できるはずだった富裕層にとっては、まさに「寝耳に水」ともいえる改正なのだ。

■12万円だった相続税が、42倍の508万円に

さきほど掲げた東京都内のタワーマンションを例にとると、乖離率は3.2倍であるから

———-

3720万円×3.2×0.6=7142万円

課税評価額:7142万円-3600万円(基礎控除)=3542万円

相続税:3542万円×20％-200万円=508万円

———-

なんと496万円、42倍もの大増税ということになる。

「父さん(母さん)が死んでも税金は大丈夫」

と思っていた相続予定の人たち(息子や娘)には計算外の増税である。今年中に亡くなれば、想定内だが、まさか「今年死んでくれ」とはならない。相続税対策のやり直しを迫られる世帯が急増するだろう。

都市部を中⼼に住宅価格が上昇するなか、⾃宅マンションの売却を考える⼈が増えている。在宅勤務の普及や⼦育てなどライフステージの変化を踏まえ、住まいを買い替えたいという現役世代も多いようだ。売却時の⼿続きや注意点についてまとめた。

「次は3LDKの部屋を買いたい」。東京都に住む会社員（36）はマンションの買い替えを検討中だ。2019年に共働きの妻と2LDKの新築マンションを購⼊したが、⼿狭になった。広告で近所の不動産価格が上昇していると知り、広い部屋に移る好機とみる。

リクルートのSUUMOリサーチセンターが22年12⽉に⾸都圏で実施した調査によると、居住⽤不動産などの売却を検討している⼈は18%と20年⽐で約6ポイント増加した。動機は「住まいの買い替え」が最多の61%を占め、特に20〜40代でこの割合が⾼かったという。

背景にあるのが中古価格の⾼騰だ。東京カンテイ（東京・品川）がまとめた東京23区の中古マンション価格（70平⽅メートル換算）は、今年6⽉に7039万円と新型コロナウイルス禍前の19年6⽉と⽐べ約3 割上昇した。⾼橋雅之主任研究員は「⾼く売れるうちに『利益』を確定し、買い替えの原資にしたいという現役世代は多い」と指摘する。

⾃宅売却の第⼀歩といえるのが相場を把握することだ。住んでいるマンション、あるいは近所の中古物件の成約価格を調べたい。最寄り駅までの距離や築年数が近い事例から相場は分かる。成約事例は不動産会社に問い合わせれば教えてくれる。マンションアドバイザーの藤⽥祥吾⽒は「相場は短期間に変動するため、少なくとも直近3カ⽉以内の成約事例を参考にしてほしい」と話す。

売却を具体的に考えるなら、不動産仲介業者に査定を依頼する。不動産情報サイトなどから複数の業者に依頼するのが⼀般的だ。そのうえで業者と仲介契約を結ぶ。契約する業者を選ぶ際は査定額を重視しがちだ。だが実際には契約後に売値を下げる提案をする業者もある。「担当者が販売エリアに詳しい か、売却戦略が明確かといった点にも注意すべきだ」と藤⽥⽒は助⾔する。

仲介業者はサイトに物件情報を掲載するなど購⼊希望者を募るほか、希望者の内覧の調整などもする。購⼊希望者から値下げを要望されることもある。仲介業者を通じて買い⼿と価格などを交渉し、納得できれば売買契約を結ぶ。

売値を決める前によく確認しておきたいのが売却後に⼿元に残る⾦額だ。まず、売却時には仲介⼿数料がかかる。不動産の売買額が400万円超の場合、「売却価格×3%＋6万円」に消費税を加算した額が法律の上限だが、⼿数料を値引きする業者もある。

売却で得た利益には税⾦もかかる。⼤まかに売却収⼊から取得費と譲渡費⽤を差し引いた譲渡益が課税対象となる。取得費は住宅の購⼊代⾦など住宅取得にかかった費⽤、譲渡費⽤は仲介⼿数料など。所有期間によって税率は異なり、売却した年の1⽉1⽇を基準に、5年以内なら39.63%、5年超だと 20.315%が基本となる。

税負担は優遇制度により⼤きく変わる。例えば譲渡益が3000万円以内なら特別控除により税額は発⽣しない。さらに所有期間が10年超といった条件を満たせば、譲渡益6000万円以下の部分の税率が14.21%に軽減される。

所有期間が10年超の住宅を売却して、より⾼額な住まいに買い替える場合にも特例がある。この特例を使うと、マイホームの譲渡益にかかる税⾦を、買い替え先の住宅の売却時まで繰り延べられる。売却額が1億円以下など条件があり、特別控除・軽減税率とは併⽤できない。税理⼠の柴原⼀⽒は「どの税制優遇を使うと有利かはケース・バイ・ケースだが、旧居の売却価格が新居の購⼊価格を上回る場合は特別控除・軽減税率を活⽤するのが⼀案」と話す。

売却後の住まいについても検討しておきたい。⾃宅周辺の相場が⼤きく上がっているからといって、売却が得策とは限らない。買い替えを希望する地域の物件価格も同じように上昇しているケースが多いからだ。新居がすぐに⾒つからないと仮住まいの費⽤が膨らむといったこともある。

今の住まいの住宅ローンが残っていれば、その返済や新居向けの借り⼊れなど資⾦計画は複雑になりやすい。ファイナンシャルプランナーの有⽥美津⼦⽒は「買い替えによる教育費や⽼後資⾦など家計への影響を確認してほしい」と助⾔している。

相続や離婚など夫婦、親族間での争いは感情的な対⽴に発展しがちです。話し合いが不調でも、何らかの結論を出さなければならないこともあります。家庭内の紛争を解決するには「家事調停」を使う選択肢があります。

Q 調停とは何ですか。

A 裁判所が関与し、話し合いでトラブルの解決を⽬指す⼿続きです。中⽴な⽴場の調停委員などが当事者の⾔い分を聞き、解決案を提案するといった関与をして合意による解決を図ります。調停委員は専⾨的な知識を持つ⼈や地域社会での経験が豊富な⼈の中から選ばれます。調停には⼤きく「家事調停」と「⺠事調停」の2種類があります。

Q 2つの違いを教えてください。

A 家事調停は主に家庭内のトラブルが対象で、家庭裁判所が解決にあたります。離婚や相続に関することが多く、⽐較的⾝近なものといえるでしょう。⺠事調停は給料の未払いなど他⼈との紛争が対象で、地⽅裁判所や簡易裁判所が担当します。解決に向けた⼿続きは基本的に同じです。

Q 調停にはどのようなメリットがあるのですか。

A 紛争の最終的な解決策は裁判です。ただ、裁判は弁護⼠費⽤などのお⾦や時間がかかりがちです。調停は専⾨家の⼿を借りずに⼿続きができます。初期費⽤も数千円で収まります。裁判が何年もかかることがあるのに対し、調停は半年前後で終わることが⼤半です。

Q ほかにもありますか。

A 秘密が守られるのもメリットでしょう。特に離婚や相続など家庭内のトラブルはプライバシーに関わる情報が扱われます。裁判は原則公開のため、ためらう⼈もいるかもしれません。調停なら⾮公開で⼿続きが進み、関与する調停委員には守秘義務があります。最終的な決着は双⽅の合意によるため、裁判の判決を受けるより感情的なしこりが残りにくいとの指摘もあります。

Q 具体的にはどのような⼿続きになるのでしょうか。

A 家事調停を前提に説明しましょう。まずは当事者が家裁に申し⽴てをします。家裁の窓⼝やウェブサイトから申⽴書を⼊⼿し、必要事項を記⼊して提出します。併せて⼿数料にあたる収⼊印紙1200円分と連絡⽤の郵便切⼿、⼾籍謄本などの書類が必要です。申し⽴てが受理されると「調停期⽇」が決められ、申⽴⼈と相⼿は裁判所から呼び出されることになります。

Q その後の進め⽅は。

A 裁判官と調停委員による調停委員会が、トラブルの当事者から事情や意⾒を聞きます。当事者が対⾯するのが適当でない場合は別々に話を聞きます。「ウェブ会議」のこともあります。通常、1つの事案につき話し合いや事情を聞く機会を⽉1回は設けるようにしているようです。そのうえで調停委員会は解決案を提⽰するなどします。最終的に当事者の合意が得られれば家裁が「調停調書」を作成し、終了します。

Q 調停調書には何が書かれるのですか。

A 当事者の合意した内容です。例えば遺産分割トラブルの場合、相続⼈のうち誰が、どの資産をいくら受け取るかといったことが記載されます。離婚の場合は財産の分け⽅や慰謝料、養育費などです。調停調書に記載された内容は確定した判決や審判と同⼀の効⼒があります。仮に合意が守られなかった場合、内容によっては裁判所に申し⽴てて強制的に義務を履⾏させることもできます。

Q 合意に⾄らなかった場合はどうなりますか。

A 当事者同⼠が合意できず、解決する⾒込みがない場合は⼿続きを打ち切ります。遺産分割や養育費請求など特定のトラブルでは、調停を打ち切ると⾃動的に審判に移り、裁判所が解決策を決めることになります。

国税庁は6⽉末、マンションの実勢価格と相続税の評価額の格差を利⽤した「マンション節税」を防ぐためのルール⾒直し案を公表した。過度な節税に⻭⽌めをかける⽬的だが、専⾨家は「富裕層に⼈気がある⾼級物件などが抜け道になる可能性がある。対応策を検討すべきだ」と指摘する。

マンションを対象とした相続税の新ルールは、2024年1⽉からの適⽤を⽬指している。都⼼部のタワーマンションなどは実勢価格が相続税の評価額を⼤きく上回る例が多い。マンションを購⼊して評価額を低く抑え、納税額を少なくする節税策が横⾏しているのに対応する狙いだ。

だが国税当局出⾝の税理⼠が東京都渋⾕区の⾼級マンションを対象に試算したところ、従来通りの節税策が有効という結論になった。「新ルールは適⽤されず、節税策のうまみが残る」

試算対象としたのは「ビンテージマンション」と呼ばれる⾼級物件だ。築年数が数⼗年以上にもかかわらず、⽴地やデザイン性などが評価されて近隣の物件より⾼額で取引される。明確な定義はないが、専⾨業者の販売サイトで検索すると、都内で1億円以上の物件が50以上確認できる。

なぜビンテージマンションは新ルールの対象外になるのか。

新ルールは対象マンションについて、まず市場価格と評価額がどのくらいかけ離れているかを「乖離（かいり）率」という指標で測定。⼀定以上の乖離があると適⽤対象とし、評価額を算定する仕組みだ。乖離率は築年数や総階数などをもとに計算するため、新しくて⾼層の物件ほど乖離が⼤きくなりやすい。古くて⾼層でないのに数億円単位で取引されるビンテージマンションの特性は、捉えにくいといえる。

さらにマンションを1棟ごと購⼊するような場合も対象外となる。新ルールはあくまで、不動産の区分所有が対象だからだ。

相続税に詳しい松岡章夫税理⼠は「ビンテージマンションや1棟買い物件を取得できるのは富裕層が中⼼だ。新ルールの網がかからないならば不公平感は拭えない。対応策を検討すべきだろう」と指摘する。

ただ新ルールの対象外でも、厳しい課税処分が下される可能性は残る。国税当局の判断で評価額を決められる「伝家の宝⼑」とも呼ばれる規定があるためだ。財産評価基本通達の総則6項という規定で、過去にもたびたび、過度な節税策に適⽤された。平川雄⼠弁護⼠は「事例に応じて国税当局や裁判所が個別に判断することになる」と話す。

国税庁は「通達の定める評価⽅法については相続税法の時価主義のもと、より適正なものとなるように不断に⾒直している。問題があるケースは引き続き個別に時価評価を⾏い、適正な課税を確保する」としている。

不動産運⽤会社のケネディクスは東京都内のタワーマンションを裏付けとするデジタル証券を発⾏して資⾦調達する。STO（セキュリティー・トークン・オファリング）と呼ぶ⼿法 で、調達額は国内最⼤の134億円を⾒込む。野村証券が単独で取り扱う。

デジタル証券化するのは東京都中央区の賃貸マンション「リバーシティ21 イーストタワーズⅡ」の不動産受益権の75%分。鑑定評価額は300億円で、主に個⼈投資家から計134億円を募り、残りはみずほ銀⾏がローンを提供する。

1⼝あたりの販売価格は100万円で、最低1⼝から購⼊できる。運⽤期間は約10年間。対象物件を外部の不動産会社やファンドなどに売却し、資⾦回収する。分配は年2回実施し、年率換算の利回りは3.47%を⾒込む。

募集期間は8⽉22〜25⽇。取扱会社の野村によると、100億円を超えるSTOは国内で初めて。個⼈の需要を獲得できれば、STOが企業の資⾦調達⼿段として⼀段と定着しそうだ。

東京カンテイ（東京・品川）が18⽇発表した6⽉の分譲マンション賃料は、東京23区が1平⽅メートル当たり4138円だった。前⽉⽐0.4%安く、9カ⽉ぶりに下落した。春の引っ越し需要が落ち着く夏の不需要期に⼊り、賃料が⼤きく上がっていた物件を中⼼に下落圧⼒がかかった。

分譲マンション賃料はマンションの住⼾の持ち主が貸す際に設定する賃料。専有⾯積30平⽅メートル未満の住⼾や事務所・店舗⽤を除く、ファミリータイプのみを調査対象とした。

⾸都圏（東京都、神奈川県、埼⽟県、千葉県）が同0.5%⾼い3516円だった。このうち、23 区外も含めた東京都全体は同0.5%安の4016円、神奈川県は同0.2%安の2510円、埼⽟県は 同0.9%安の1997円、千葉県は同2.3%⾼の1987円だった。

東京23区では5⽉まで賃料⽔準の上昇が続いた。新型コロナウイルス禍からのリオープン（経済再開）で都内への流⼊が増えたことが背景にある。6⽉に⼊って新年度⼊りに伴う引っ越し需要が落ち着いた。借り⼿が減ったことで、強気の賃料を設定していた築浅の物件を中⼼に賃料が下がった。

物価⾼で可処分所得が縮⼩し、賃料が⾼い物件ほど借り⼿がつきにくくなっているとの指摘もある。

東京カンテイの⾼橋雅之主任研究員は「6⽉の下落は季節要因が⼤きい」とした上で「賃料トレンドが変わったとは⾔い切れない。引っ越し需要が持ち直す秋まで動向を⾒極める必要がある」と説明する。

近畿圏のマンション賃料は前⽉⽐0.2%⾼の2233円。中部圏は同0.8%安の1936円だった。

不動産経済研究所（東京・新宿）が20⽇発表した2023年1〜6⽉の新築分譲マンションの平均価格は、東京23区内が前年同期に⽐べ約6割⾼い1億2962万円だった。上半期では1973年の調査開始以来初めて1億円を突破した。資材⾼や⼈⼿不⾜などで建築コストが膨らんでいる。

⾸都圏（東京都、神奈川県、埼⽟県、千葉県）の平均価格も、前年同期⽐1.4倍の8873万円だった。20年（6671万円）を⼤きく上回って過去最⾼を更新した。東京都下（前年同期⽐3.5%⾼）や神奈川県（同7.6%⾼）など23区の周辺部も上昇した。

1〜6⽉は都⼼5区を中⼼に平均価格が1億円を超える⾼額物件が相次ぎ登場した。三井不動産レジデンシャルなどが2⽉に販売を開始した「三⽥ガーデンヒルズ」は最低価格が2億3000 万円台。全1002⼾のうち、半数程度が売り出されたとみられる。契約状況は⾮開⽰ながら「想定を超える反響で好調に推移している」（同社）という。

消費者の購⼊意欲を⽰す契約率は72.7%と前年同期⽐0.6ポイント上昇し、好調の⽬安である7割を3年連続で上回った。新型コロナウイルスの感染症法上の扱いが5類に移⾏し、勤務をテレワークから出社に戻す動きが進み、都⼼部や駅に近く交通の利便性に優れたマンションを買う需要は底堅い。

1〜6⽉の⾸都圏の発売⼾数は前年同期⽐17.4%減の1万502⼾だった。2年連続で同期間として前年を下回った。

6⽉の発売⼾数は前年同⽉⽐微減の1906⼾で22年11⽉以降、8カ⽉連続で前年同⽉を下回った。1〜6⽉の発売⼾数を地域別でみると、東京23区は4902⼾と前年同期に⼤型物件の「晴海フラッグ」が売り出された反動もあり9%減少した。神奈川県（36.3%減）や埼⽟県（23.1%減）といった郊外は価格⾼騰を背景にモデルルームの集客が伸び悩み、顧客の動きを⾒極めるために販売時期を遅らせる物件も⽬⽴つ。

不動産経済研究所は23年通年の⾸都圏の発売⼾数は3万⼾と2年ぶりに3万⼾台を回復するとみる。⾜元は前年を下回る⽉が続いているものの、松⽥忠司上席主任研究員は「東京23区や神奈川県などで⼤型物件の発売が控えており、秋にかけて新規供給が盛り返していく可能性もある」と話す。

2023/7/13 5:00  ⽇本経済新聞   電⼦版

筧家では「家じまい」の話が盛り上がっています。「そういえば同僚が実家の相続で、売るかどうかで兄弟の意⾒が割れて困っていたよ。うちも姉さんと話した⽅がいいかな」と良男が⾔います。幸⼦は「誰の名義にするかを決めるのは⼤事」と話し始めました。

良男   親の名義のままだとまずいことでもあるのか。

幸⼦ ⼟地や家屋の登記名義⼈を変更しておかないと、売却や賃貸が難しいの。登記を変更するまでは、相続⼈全員が所有権を持つ共有状態。そうなると、売却する際に全員の承諾が必要になるの。だからまず法務局に「所有権移転登記」をして、誰が所有者か明らかにしておく必要があるわ。

富⼦   誰かが住むか、売るかしかない。良男と姉さんなら話し合えば⼤丈夫でしょう。

幸⼦ 私もそう思うけれど、万が⼀のことも考えておいた⽅がいいですよ。相続⼈の誰かが亡くなると、所有権はその⼦らが継ぐことになります。共有状態が⻑く続くと、次の相続が発⽣し関係者が増え、利害対⽴で収拾が付かなくなることが少なくない。これが空き家が増えた⼀因なんです。2024年4⽉からは相続登記が義務化されます。誰か⼀⼈が所有権を持つ、もしくは複数の相続⼈で共有すること を、相続⼈全員で取り決め、登記しなければならないんですよ。

良男 なるほど。登記が必要なのはわかったが、相続した家に住めないこともあるよね。

幸⼦ 相続した⼈が住まないなら誰かに貸すことが選択肢になる。ただ、⼤都市圏はともかく、地⽅だと借り⼿はなかなか現れないみたいね。家を物置代わりにする⼿もあるけれど、その場合は維持費と毎年の固定資産税がかかる。しかも、⽼朽化が進むと固定資産税が跳ね上がるリスクもあるのよね。

富⼦   税⾦が跳ね上がる︖   どういうこと︖

幸⼦ ⼿⼊れが⾏き届かず、倒壊の恐れがあるような空き家は、⾃治体から「特定空き家」に指定されることがあるんです。そうなると⼟地や建物にかかる固定資産税の優遇措置が適

⽤されず、⼀般的に固定資産税は3〜4倍程度に増える。さらに修繕や補強などを求める命令が出たら、従わないと50万円以下の罰⾦が課される可能性がある。地域のシルバー⼈材センターに草取りなど管理を依頼する⼿はあるけれど、それも年4万円ぐらいかかりますね。

良男   それなら売った⽅がいいな。

幸⼦ ⾸都圏で交通の便など条件がよい場合は買い⼿がつきやすいそうよ。でも、地⽅だと難しい。「9割は買い⼿が付かない」と、空き家問題に詳しい税理⼠の⽊下勇⼈さんが⾔っていたわ。18年10⽉時点の住宅・⼟地統計調査では、国内の住宅総数のうち空き家は過去最⾼の13.6%。多くは地⽅にある。「空き家バンク」に登録する⽅法もあるけれど、移住希望者が多い地域でないと期待薄ね。

富⼦ 何かいい⼿はないの︖

幸⼦ 4⽉に始まった「相続⼟地国庫帰属制度」は、多少の助けにはなりそうです。相続などで所有した⼟地を、負担⾦を⽀払うことで国に帰属させる制度。お⾦を払って所有権を移す仕組みだから損をするように⾒えるけれど、固定資産税の負担がなくなるメリットはありますね。

良男 うーん、ちょっと納得がいかないな。

幸⼦ そうね。それに家が建っている場合は国庫に帰属できないから、更地にしないといけない。家の解体費⽤は少なくとも100万〜200万円はかかるし、測量などの費⽤も必要。それらのコストと、固定資産税を払い続けるデメリットを⽐較して判断するしかない。

富⼦ 兄弟姉妹が⼟地を分割して所有する場合はどう︖

幸⼦ 測量をして兄弟姉妹の境界を定める分筆という⼿続きをすれば、それぞれの判断で所有権のある区画を売却できます。でも、⽐較的に狭い⼟地はまとめないと売りにくいので、全員の同意が必要になる。共有名義にした場合もそれは同じ。意⾒が⼀致しないこともあるでしょう。だから、共有は極⼒避けるべきです。理想は⼀⼈が相続して、責任を持って対処することですね。

良男 誰が責任を取るか。けんかになることもありそうだ。

幸⼦ 相続⼈の仲が悪いと、それだけ空き家の処分は困難になる。ファイナンシャルプランナーの⼩林信之さんは、「実家をどうするかを意思統⼀し、その上で空き家は早く処分すべきだ」と話していたわ。

富⼦ 売る時は家はそのままでいいのかしら。

幸⼦ 更地の⽅が⾼く売れる傾向にあるみたい。ただ、すぐに家を取り壊すと固定資産税が余分にかかるので、買い⼿が現れた後で解体する⽅がよいですよ。あと、売る時には家の中のものを⼀通り処分する必要もあります。⼿間を考えると、空き家の処分は半年以上の時間がかかるでしょうね。

良男   結構お⾦がかかるな。
幸⼦ 実家を受け継ぐとはそういうこと。うまく売却できても、その代⾦から不動産会社に仲介⼿数料を⽀払うし、売却益が出たら譲渡所得として、その分の所得税や住⺠税を納める必要がある。得をしたいと思うかもしれないけれど、それよりも受け継いだ実家を放置せ ず、誰かが活⽤できるようにすることが肝⼼ね。。

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2023/7/6 5:00 ⽇本経済新聞 電⼦版

「仲良しの友達がお⼦さんと同居するので引っ越してしまったの」。筧家のダイニングテーブルで良男の⺟親の富⼦が少し寂しげに話します。「住んでいた家はどうするの︖」と聞く良男に「いずれ売るつもりみたい。家の中はまだそのままのようね」と答えます。

良男 空いた家は売れるといいけれど放置されてしまうこともある。昔は実家があるとうらやましがられたが、今は処分に⼿間がかかるので「⼤変だね」なんて⾔われるようだな。

幸⼦ 実家の整理や空き家対策が社会問題になっているからね。終活の⼀環で「家じまい」という⾔葉もよく聞くようになったわ。実家を親本⼈や家族が⽚付け・処分することよ。親本⼈が家を売却するなら、次の住まいを決め、家の中のものは全部処分する。最近ではその前段階として、とりあえず室内を⽚付けて住みやすくする⼈も増えているようね。「⽣前整理」とも⾔うらしいわ。

富⼦ 墓じまいは知っているけれど、家じまいもあるのね。家族のためには、やっておいた⽅がよいことなんでしょう︖

幸⼦ 終活というと葬儀や墓の準備を考える⼈が多いけれど、家の中のものや家そのものの⽚付 け・整理の⽅が⼤変なんですよ。親の死後に家の中のものを処分しようとしても⼿に負えなくて、空き家に放置されることが珍しくない。SBIいきいき少額短期保険（東京・港）が実施した終活のアンケート調査（2021年公表）では、⼼配なこと、気になっていることの1位が「物の整理、⽚付け」でした。葬儀や墓の準備を上回ったんですよ。

良男 元気なうちに家じまいや⽣前整理をしておくと家族が助かるというわけか。⻑く住んでいると、ものをため込んでいることも多いからね。お⺟さんの家も「開けてびっくり」なんてことはないだろうね。

富⼦ 私は昔から⽚付け上⼿と⾔われていたから⼤丈夫よ。

幸⼦ ⽣前整理は暮らす本⼈のためでもあるんですよ。家にものがあふれているとつまずいて転倒するリスクが⾼まるでしょう。東京消防庁の救急搬送データ（21年）によると、65歳以上の事故の発⽣場所は「住宅等居住場所」、つまり住み慣れた家が3分の2を占めた。事故の種類は「ころぶ」が最も多く、その4割が⼊院を要する重症でした。家を⽚付けておけばこうした事故を防げますよ。

富⼦ そうね。地震でものが落ちたり倒れたりしてケガをすることもある。家じまいをすることで寿命を延ばせるかもね。

良男 まさに「転ばぬ先の⽣前整理」だな。それに⽬的の⼀つは介護だと聞いたことがあ る。⺟さんの前では⾔いにくいけれど、在宅で介護をするなら介護⽤ベッドのスペースなどが必要になる。事前に荷物を減らしておけば、いざという時に対応しやすいよね。

幸⼦ 親が亡くなった後にまとめて⽚付ければよいと考える⼈もいるけれど、整理には⼿間がかかり、精神的につらい作業でもある。費⽤も残された家族が全部負うことになる。実家の⽚付け講座や掃除サービスを提供する実家⽚づけ整理協会代表理事の渡部亜⽮さんは「親が元気なうちにするのが、経済的にも体⼒的にも精神的にもよい。親の健康寿命（男性72.68歳、⼥性75.38歳=19年）までにやっておきたい」と話していた。

富⼦ そうはいっても、家には思い出の品がたくさんある。どれを捨ててどれを捨てないとか、すぐには決められないわ。

幸⼦ そうですよね。決められないものを⼀時的に保管する箱も⽤意するといいみたいですよ。保管後も使わなければ、処分する。⼤事なのは⽚付けることを⼦ら家族に伝え、できれば⼀緒に取り組むこと。親には不⽤でも、⼦にとって⼤切な品物はある。捨ててしまったら取り返しがつきませんからね。そして家の権利関係の書類など重要品の保管場所を確認す る。必要なときに⾒つからないと困るし、相続の備えにもなりますよ。

良男 いつか売却するときに備えることも⼤切だな。⻑く住み続けた家は不動産の名義が先代のままのことがあると聞いたよ。売却するなら売る⼈の名義に変えて、隣家との境界を確認しておく必要がある。こうした⼿続きは住んでいる親の⽅がスムーズにできそうだね。⺟さん、今のうちにやっておく︖

富⼦   そうね。確認しておくわ。あと、家の整理を業者に頼むと、いくらぐらいかかるの。

幸⼦ 業者によって異なりますね。関東・東海・近畿で年間6000件程度の⽣前・遺品整理を

⼿掛けるリリーフ（兵庫県⻄宮市）の場合は、1LDKで8万8000円から、2LDKで16万5000 円からが⽬安ですね。⾚沢知宣社⻑は「⽣前整理は10万円台、遺品整理は20万円台が多い」と⾔っていましたよ。処分の量が多かったり、依頼者の都合などで作業⽇数が増えたりすれば、100万円を超えることもあるそうです。良男 作業中に貴重な品物が出てくることもありそうだね。
幸⼦ 貴重品などは事前に⾃分たちで保管しておくことが⼤切。また実際の作業に本⼈や家族はできる限り⽴ち会うべきね。作業中に写真や⼿紙など⼤切そうな品が出てきて、捨てるか捨てないかの確認を求められることがあるから。整理業者は全国で8000社以上あるともいわれているわ。複数の業者から⾒積もりをとって⽐較し、信頼できる業者を選びたいわね。

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国税庁が来年1⽉、マンションの相続税評価額の算定ルールを⾒直す。算定⽅法は具体的にどう変わり、どのくらい影響が出そうなのか。30⽇に公表された実際の計算式に基づいて試算してみた。

「実勢価格」と評価額の開きがカギに

マンションの相続税は建物と⼟地の評価額を合計し、⾦額に応じて10〜55%の税率が適⽤される。建物の評価額は、建築費などから地⽅⾃治体が算定する固定資産税の評価額を使う。

⼟地の評価額は公⽰地価の8割を⽬安とする「路線価」から算出する。

新たな算定ルールの導⼊には、実勢価格に⽐べて低い評価額を引き上げる狙いがある。導⼊前後で税額がどの程度変わるかを割り出す上で、まず必要になるのはマンション1室の評価額と実勢価格の乖離（かいり）の割合だ。

国税庁は乖離の割合「A」の算出に以下の計算式を⽰している。

総階数指数は「（マンションの）総階数÷33」で求める。値が1を超える場合は「1.0」とする。

敷地持ち分狭⼩度は、マンション全体の敷地⾯積に、相続する1室の持ち分割合を掛けて「敷地利⽤⾯積」を算出し、これを1室の「専有⾯積」で割って計算する。いずれも登記簿があれば⾃ら求めることができる。

Aの値が約1.67以上となる場合、従来通りの評価額にAの値と0.6を掛けることで新たな評価額を導き出す。約1.67以下であれば従来通りの評価額を基に相続税額を算出する。築年数が浅かったり、マンション自体や所有階が高層だったりするとAの値は大きくなり、新たな評価額は上がりやすい。総戸数の多い高層マンションで1室当たりの敷地持ち分が小さいことも値の上昇につながるため、新しいタワーマンションの高層階ほど税負担が増す可能性が高い。

⾼層マンションが⽴ち並ぶ東京・品川のベイエリア。30代の会社員男性は駅近くのタワーマンションに住む。もともと賃貸マンションで暮らしていたが、⼦どもが⽣まれたのを機に「将来のことも考え、流動性の⾼い資産を持った⽅がいいと考えた」。周辺は⼤型の商業施設や公園もあり、⼦育て世帯が多い。

男性のマンションは29階建てで、住んでいるのは10階だ。新たな算定ルールに基づき、相続税に詳しいランドマーク税理⼠法⼈の協⼒を得て相続税額を試算してみた。相続するのが⼦ども1⼈の場合で単純計算した。

築年数は、現時点で最新の路線価となる22年1⽉時点で3年。総階数指数は29階÷33で0.879 となる。所在階は10階だ。敷地持ち分狭⼩度は若⼲計算がややこしい。登記簿に記載があるマンション全体の敷地⾯積、持ち分割合、1室の専有⾯積から求める。この場合は0.147となった。

以上を計算式に当てはめると3.335となり、基準を上回った。マンションの従来通りの評価額は約2600万円で、新たな評価額は「約2600万円×3.335×0.6」で約5200万円となる。相続税は財産の評価額が「3000万円＋（600万円×法定相続⼈の数）」の基礎控除額を下回ると税額がゼロになる。従来通りの評価額であれば、基礎控除の枠内のため税額はゼロだったが、新⽅針では約190万円かかる計算となった。

男性は「こんなに増えるとは想定外。若くして⾃分に何かあったとき、家族にかける負担が⼤きくなる」と驚いていた。

記者の⾃宅も評価額上昇

東京都⽂京区に⾃宅マンションを持つ記者も相続税に詳しい松岡章夫税理⼠の協⼒を得て計算してみた。15階建ての9階、築15年の物件だが、影響は出るだろうか。

⼀⼈暮らしで専有⾯積は41平⽅メートル。タワーマンションでもないが、計算式によって導かれたAの値は2.76で、約1.67以上となるため⾒直しの対象になった。

従来の評価額（約1500万円）に2.76を掛けると、約4140万円。数年前の購⼊額が約4500万円だったことを考えると、算出された実勢価格がほぼ実際の購⼊価格に近いことが確認できた。

この4140万円の6割として、新たな評価額は2484万円となる。記者はまだ40代で相続を考 える年齢ではないが、評価額は1000万円近く上昇したことになる。基礎控除（3000万円＋ 600万円×法定相続⼈）の範囲内に収まり、税負担こそ発⽣しなかったが、相続税への意識がぐっと強まった。

松岡税理⼠は「中間層など、これまで相続税の対象ではなかった⼈でも税負担が⽣じるケースが出てくるだろう」とみる。「ただ既存ルールによる評価が低すぎた⾯があり、適正化に向けた⾒直しと評価できる。今後は都⼼と地⽅で同じ基準でいいのかなど、精緻な検証も必要だ」と話した。

「多くのタワマンで影響」

新たな算定ルールは早ければ2024年1⽉1⽇以降に適⽤され、全国のマンションが対象となる。特に影響が⼤きいとみられる総階数20階以上のタワーマンションは、全国に1400棟以上あり、総⼾数は38万⼾を超える。「多くのタワーマンションで影響が出る」（相続税に詳しい税理⼠）との⾒⽅もある。

国税庁が算定ルールを⾒直すきっかけになったのが22年4⽉の最⾼裁判決だ。「マンション節税」や「タワマン節税」と呼ばれる過度な節税策を否認した国税側の追徴課税を認めた。

相続税に関わる⼈は増えている。21年度の相続税収は約2.8兆円弱で10年前に⽐べて約1.9倍になった。全体の税収に占める割合は4%だが、上昇傾向にあり、故⼈の相続財産に対する相続税の課税割合も増えている。

今回の⾒直しで評価額が引き上げられ、相続税の裾野はさらに広がる可能性がある。マンションの資産価値を含めた相続税制に関する正しい理解が求められている。

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国税庁は30⽇、相続税の新たな算定ルールを発表した。相続税の課税のもととなるマンションの評価額が「実勢価格」の6割以上に引き上げられる計算で、「マンション節税」を抑⽌する狙い。2024年1⽉1⽇からの適⽤を⽬指す。

マンションの評価額は現在、実勢価格の平均4割程度にとどまり、タワーマンションの⾼層階などで評価額の低さを利⽤した節税策が富裕層を中⼼に広がっていた。1964年の通達に基づく現⾏ルールを抜本的に⾒直し、税負担の公平化を図る。国税庁が近く通達改正案をまとめ、パブリックコメント（意⾒公募）を実施する。新たな算定ルールは、築年数や階数などに基づいて「実勢価格」を計算し、相続税額の根拠となる評価額を引き上げる内容。30⽇までに開かれた国税庁の有識者会議で了承を得た。

マンション全般が対象となるが、特に影響が⼤きいとみられるのが総階数20階以上のタワーマンションだ。全国に1400棟以上あり、総⼾数は38万⼾を超える。

国税庁が全国のタワーマンションについて2018年のデータを抽出調査したところ、平均して実勢価格と評価額に3.16倍の乖離（かいり）があった。「多くのタワマンで税負担が増え る」（相続税に詳しい税理⼠）との⾒⽅もある。

有識者会議で⽰された資料を基に試算すると、都内にある築9年の43階建てマンションの23 階にある1室（実勢価格約1億1900万円）を⼦ども1⼈が相続した場合、相続税額は約508万円と従来の約12万円から500万円近く増えた。

国税庁が算定ルールを⾒直すきっかけになったのが22年4⽉の最⾼裁判決だ。過度な節税策を否認した国税側の追徴課税を認め、判決理由で「他の納税者との間に看過しがたい不均衡が⽣じ租税負担の公平に反する」と⾔及した。

それを受け、政府も23年度の税制改正⼤綱で「市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する」と明記。国税庁が23年1⽉に有識者会議を⽴ち上げ、算定法の⾒直しを進めてきた。

同庁は今後、通達改正と並⾏して、新ルールの周知を急ぐ。

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国税庁は30⽇、マンションで新たに導⼊する相続税の算定ルールを発表した。専⾨家の試算で、⾼層で新しいほど税負担が増える傾向の⼀⽅、税額が変わらないケースもみられた。カギを握るのが「階数」と「築年数」だ。国税庁は2024年1⽉からの適⽤を⽬指しており、ルールの周知も焦点となる。

「乖離（かいり）の問題はマンション全体」「⼾建てとのバランスに配慮すべきだ」。算定ルールについて検討してきた国税庁の有識者会議。学識者や業界関係者ら7⼈の議論は22⽇の第3回会合でまとまった。

ルール⾒直しは評価額が実勢価格より低いことを利⽤した「マンション節税」や「タワマン節税」の抑⽌が狙いだ。新たな算定法により、現在、実勢価格の平均4割程度となっている評価額は6割以上に引き上がる。国税庁が30⽇に公表した計算式をもとに、複数の税理⼠の協⼒を得て東京都内のマンションの相続税額を試算した。⼦ども1⼈が相続する条件で単純計算した。

⾒直しの影響が強く出たのは20階建て以上のタワーマンションだ。築9年、43階建ての23 階（実勢価格約1億1900万円）で相続税額が12万円から508万円に増えた。

品川区の臨海部では築浅タワーの10階でゼロだった税額が190万円に。新国⽴競技場に近い渋⾕区神宮前のタワー低層階でもゼロから100万円に上昇した。23区⻄部のタワー25階（同8000万円）でも税負担が発⽣したが、築20年ほどで税額は18万円にとどまった。算定法⾒直しで評価額が「3000万円＋法定相続⼈の数×600万円」という基礎控除を上回り、納税義務が⽣じるケースは少なくないとみられる。

⼀⽅で税額が変わらない例も。⽬⿊区東⼭で、⾒直した評価額が依然として基礎控除の枠内で、税額はゼロのままだった。低層マンションで所在階が低く実勢価格が4000万円だったことなどが影響した。

⾒直し後の評価額や税額に特に作⽤するのが階数と築年数だ。試算に協⼒した税理⼠は「築浅・⾼層で税負担は増える傾向がある。低層や地⽅⽴地のほか実勢価格が⾼くない物件などは変わらないケースも多い」と話す。

マンション節税に関する納税者の関⼼は⾼い。22年4⽉に最⾼裁で過度な節税を認めない判決が出て以降、ランドマーク税理⼠法⼈に富裕層から相談が相次ぐ。代表の清⽥幸弘税理⼠は「評価額が上がって納税額が増えたとしても、ルールが明⽰されたほうが国税当局に突然課税されるリスクが下がり、予測可能性の観点から望ましい」と話す。

税負担増はマンション市場に影響する可能性もある。⼤⼿不動産会社によると、同社のマンション購⼊検討者で資産・投資運⽤⽬的は1割弱。うち1割程度が相続⽬的の可能性が⾼いという。

業界では13〜15年ごろにマンション節税ブームが起きた。「もともとアパートなどを所有していた富裕層が都内にマンションを買うケースが増えた。10億円の物件を買う動きもあっ た」（⼤⼿税理⼠法⼈）

新ルールで節税効果が薄れれば「マンションを売却してほかの資産に資⾦を振り向ける動きが広がり、中古マンション価格が下がる可能性がある」（東京カンテイの⾼橋雅之主任研究員）との懸念もある。

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マンション価格は今後どうなるのでしょう。名瀬加奈さんと⽇⽐学くんが堀⼤介・住宅問題エディターに聞きました。

「価格はどれほどの⾼⽔準なのですか」

不動産経済研究所（東京・新宿）によると⾸都圏の新築マンション価格は2021年、22年と2 年連続でバブル期（1990年）を上回る過去最⾼となりました。平均価格は22年が6288万円と90年を約3%上回っています。

価格⾼騰は⾸都圏以外の地域にも広がっています。東京カンテイ（同・品川）によると、1⼾1億円を超す「億ション」は22年時点で東京都、⼤阪府、愛知県の合計で2959⼾、それ以外の道府県でも452⼾あります。中古マンションの価格も22年の⾸都圏平均は4716万円をつ け、2年連続で前年⽐10%超の値上がりとなっています。

「それほどの好景気とも思えませんが」

マンションの供給⼾数も⼀緒に考えないと実像はつかめません。不動産経済研究所の調べでは、22年の全国新築供給は約7.3万⼾と90年⽐でほぼ半減しました。さらに⽴地の内訳をみると、東京23区など都⼼の割合が上昇しています。地⽅の億ションも⼤半は中核都市に限られています。全体の供給が減り、もともと⾼価格の都⼼の⽴地⽐率が⾼まれば当然、平均価格も上がることになります。

「価格上昇の要因は他にもありますか」

需要を下⽀えしているのは低⾦利です。変動型の住宅ローンでは現在、⾦利が年0.3%を下回るものまで出てきました。元利均等で35年返済のプランだと、億ションでも毎⽉返済額は約25万円ですみます。⼀⽅、バブル期は同7%の⾦利もあり、毎⽉負担は64万円弱でした。

「パワーカップル」と呼ばれる⾼所得の共働き世帯も有⼒な買い⼿となり、外国⼈投資家が⾼額物件へ⼿を伸ばすケースも多いようです。実需と投資の両⾯から⾼値を⽀える買い⼿がいるのです。

供給側の事情もあります。過去数年、建築の資材や⼈件費などの上昇が⽬⽴ちます。こうしたコストが価格に転嫁されている⾯もあります。

「購⼊や売却のポイントは何でしょう」

マンションは当⾯、⾦利の急上昇などの環境変化がないかぎり⼤きな値下がりは⾒込みにくいでしょう。買う側は無理なく返せる住宅ローンを計算するのが原則です。中古マンションは「今が売り時」と考える⼈もいるでしょう。ただし売却時は新しい住まいの確保が必須です。⾼く売れても、次に買う物件はもっと⾼いこともあり得ます。「次の住まいにいくらかかるか」も考えることが売却の基本になります。

「現在のマンション市況に課題はないのでしょうか」

既存の物件の⽼朽化が進んでいます。国⼟交通省は築40年以上のマンションが2041年末に約425万⼾まで膨らむとみています。⼯事費の上昇は⽼朽マンションの修繕にも反映されるため、管理コストの上昇が懸念されます。

既に修繕積⽴⾦の不⾜に悩むマンション所有者が増えています。新築マンションもいずれは古くなります。多額の住宅ローンを抱えながら、修繕の追加出費を求められる⼈が出てくる恐れがあります。

⼈⼝減が進む中、⾼額の新築物件の供給を続けることが妥当なのかも疑問です。⼾建ても含めて中古物件が流通しやすくなる⼯夫をし、リーズナブルな価格で住まいを選べる環境づくりが課題です。

ちょっとウンチク 「実質値上げ」にご⽤⼼

表⾯的な価格上昇のかたわら、⾯積や使⽤資材のコストを抑える「実質値上げ」も⽬⽴ちます。

住宅⾦融⽀援機構の調査によると21年度のマンションの⾯積は新築が64.7平⽅メートル、中古が68.2平⽅メートル。10年前に⽐べ新築は10%、中古は5%狭くなりました。

不動産業者の間では「資材の品質を落とす動きも⽬につく」との声も聞かれます。価格を抑えるための調整の⾯もありますが、⼀定のスペースが必要な⼦育て世帯などの選択肢は狭まっていると⾔えます。

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東南アジアの⾼級ホテルが相次いで⽇本市場に参⼊する。タイ財閥のセントラル・グループが7⽉に⼤阪で開業するほか、シンガポールのカペラホテルグループも2025年に京都へ進出する。新型コロナウイルス禍の渡航制限の撤廃と円安を追い⾵に、旺盛な訪⽇旅⾏需要を取り込む。

訪⽇外国⼈に⼈気の繁華街、⼤阪・難波。駅に近い好⽴地で7⽉1⽇、「センタラグランドホテル⼤阪」が開業する。セントラルのホテル事業会社センタラ・ホテルズ&リゾーツと⼤成建設、関電不動産開発の合弁会社が約80億バーツ（約320億円）を投じ、地上33階建てで515室のホテルを建設した。

6⽉28⽇に開催した内覧会では、タイと⽇本の⽂化をイメージした客室やレストランなどが公開された。レストランはタイで⼈気のある屋外テラスで飲⾷できるルーフトップ型など8カ所を備える。フロントなどではタイ⼈スタッフも働く。

1室の広さは27〜56平⽅メートルで、客室単価は平均3万5000円に設定した。宿泊客の7割を訪⽇外国⼈と⾒込む。7〜8⽉の客室の予約状況は5割という。記者会⾒した中川繁樹総⽀配⼈は「25年の国際博覧会（⼤阪・関⻄万博）に向けてセンタラの認知度を上げていきたい」と述べた。

センタラはタイの主要都市のほか、カタールやベトナムなどで90カ所のホテルを展開する。東アジアに進出するのは⼤阪が初めてだ。ティラユット・チラティワット最⾼経営責任者（CEO）は「⾷や⽂化が洗練されている⽇本は、タイを含む東南アジアの⼈々から⼈気が⾼い」と話す。

タイの⽼舗ホテル、デュシット・インターナショナルも6⽉、京都に⽇本初進出となる「ASAI（アサイ）京都四条」を開業した。料⾦は1万円台からで⽐較的若い世代を対象にする。9⽉にはJR京都駅近くに旗艦ブランドの⾼級ホテル「デュシタニ」もオープンする予定だ。

デュシットは14カ国で300超のホテルやリゾートなどを運営する。京都のホテルではタイ料理やスパを提供し、宿泊者をタイなどで展開する別のホテルに呼び込む役割も担う。アサイ京都四条に宿泊したオーストラリア⼈のビエナさんは「豪州でもタイ料理の⼈気は⾼い」と話した。

相次ぐ⽇本進出の背景にあるのが、東南アジアからの訪⽇旅⾏者の増加だ。タイやシンガポールなど東南アジア主要6カ国からの訪⽇外国⼈は23年1〜5⽉に146万⼈だった。国・地域別で全体の17%を占め、韓国（30%）の次に多い。渡航制限の撤廃と円安で旅⾏しやすくなっている。

所得向上で消費拡⼤も⾒込まれる。独調査会社のスタティスタの予測では、東南アジアの⼈々がホテルなどの宿泊に費やす1⼈当たりの年間⽀出額は、28年に513ドル（約7万4000 円）と22年⽐で60%増加する。

独コンサルティング⼤⼿、ローランド・ベルガーの下村健⼀アジアジャパンデスク統括は「東南アジアのホテルブランドにとって⽇本は地理的に近く、欧⽶に⽐べて展開しやすい」と指摘する。

地盤の東南アジアから送客しつつ、欧⽶や中国からの訪⽇客も取り込む戦略だ。訪⽇旅⾏の⼈気を当て込んで、⾼級リゾートホテルが富裕層を対象にした施設を計画する動きも⽬⽴つ。

シンガポールのカペラは25年夏にも京都で⽇本初進出のホテルを開業する。花街として知られる宮川町で、NTT都市開発が進める再開発事業に参画する。ホテル建設は著名建築家の隈研吾⽒の設計事務所が監修する。

カペラはアジアを中⼼に⾼級リゾートを展開する。シンガポール・セントーサ島の旗艦ホテルは18年に⽶朝⾸脳会談の会場にもなった。最も安い部屋でも1泊10万円ほどする超⾼級ホテルだ。

同バンヤンツリー・ホールディングスも京都や箱根で旗艦ホテルの開業を計画する。「⽇本⼈が利⽤するには⾼すぎる外国⼈富裕層向けのリゾート化が⽇本各地で起こっている」（ローランドの下村⽒）

⽇本や欧⽶系の⾼級ホテルも新規開業を予定しており競争は激しい。⻄武・プリンスホテルズワールドワイドは7⽉1⽇、⼤阪市に上級ブランドの「グランドプリンスホテル⼤阪ベイ」を開業する。⽶ヒルトンも25年にJR⼤阪駅北側で最⾼級ブランド「ウォルドーフ・アストリア⼤阪」を開業する予定だ。

⼤阪観光局は今夏にも訪⽇客がコロナ禍前の⽔準に戻るとみており、担当者は「近くホテル不⾜のエリアが出てくる」と指摘する。関⻄は⾸都圏に⽐べ富裕層向けのホテルが少なく、ホテル開発が盛んになっている。

世界的に展開する欧⽶系ホテルは知名度が⾼く、各地で利⽤できるポイント制度や顧客情報の共有で先⾏する。東南アジア勢が対抗するには、⾃国での顧客との接点を活⽤するなど地道な取り組みが求められそうだ。

――なぜ⽇本進出を決めたのですか。

「⾷や⽂化に優れ、清潔で素晴らしい国だ。今後も外国⼈観光客が増加するとみられポテンシャルが⼤きい」

「⼤阪はビジネスや買い物が中⼼になりがちな東京と異なり、京都、奈良、神⼾といった観光地とも近い。（外国⼈は1回の利⽤で）3〜4泊の宿泊を⾒込んでいる」

――⽇本で事業を拡⼤する考えはありますか。

「京都や東京での開業を検討している。2026年ごろまでに決定したい。⼤阪の開業で注⽬され、新たなプロジェクトが動き出すことを期待している」

――欧⽶系ブランドにどう対抗しますか。

「タイのブランドとして⾏き届いたサービスを提供する。その上で、東南アジアでデパートなどを展開するセントラル全体の顧客基盤を活⽤し、知名度を⾼める取り組みを進める」

「パートナー契約を結ぶシンガポール航空のほか、⽇本ではJ・フロントリテイリングと協⼒し、顧客の取り込みを進めるつもりだ」

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東京カンテイ（東京・品川）が22⽇発表した5⽉の中古マンション平均希望売り出し価格は、東京都⼼6区（千代⽥、中央、港、新宿、⽂京、渋⾕）が70平⽅メートル当たり1億256 万円だった。前⽉⽐0.3%⾼く、2002年の集計開始後の最⾼値を4カ⽉連続で更新した。

専有⾯積30平⽅メートル未満の住⼾や事務所・店舗⽤を除く、ファミリータイプのみを調査対象とした。海外の不動産投資家が好⽴地の物件を買い⽀え、都⼼の中古マンションは上昇基調が続いている。

⾸都圏（東京都、神奈川県、埼⽟県、千葉県）が同0.3%安い4838万円だった。このうち、6区外も含めた東京都全体は同0.3%安の6456万円、神奈川県は同0.3%⾼の3672万円、埼⽟県は同0.7%⾼の3028万円、千葉県は同0.1%⾼の2782万円だった。

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東京都内のマンションは投資需要によって⾼騰している東京都⼼の中古マンション価格が⾜元で1億円を超えている。将来の売却益を狙う海外の投資家の買い意欲が⽔準を押し上げた。⾸都圏では多くのエリアで新築時と価格が逆転しており、価値が2.5倍に跳ね上がる物件もある。⼀般世帯には⼿の届かない値段になり、住まいとしての役割がかすみ始めている。

「⿇布台や⻘⼭で良いマンションはないか」。横浜市の不動産仲介事業社、リストインターナショナルリアルティにはアジアの富裕層や不動産投資家からこうした問い合わせが後を絶たない。同社の福島⻨取締役は「都⼼の⾼額物件は相変わらず引き合いが強い」と驚く。

海外勢の買い意欲を背景に、マンションは新築や中古を問わず値上がりが続いている。

六本⽊⼀丁⽬は新築時の2.5倍

不動産情報サービスの東京カンテイ（東京・品川）がまとめた「リセールバリュー」をみると、中古マンションの再販価値の⾼騰ぶりがわかりやすい。築後10年程度たった中古マンションの平均希望売り出し価格を新築時と⽐べて算出した。2022年の⾸都圏の平均は132.5%だった。前年から12.7ポイント上昇しており、新築時の1.3倍の価格で売りに出されている。18年時点では91.4%と新築時を下回っていた。20年に100%を超えて逆転し、なお上昇している。

駅別の⾸位は東京メトロ南北線の六本⽊⼀丁⽬駅で、リセールバリューは251.6%となっ た。東京メトロ千代⽥線の新御茶ノ⽔駅が208.1%、⼩⽥急⼩⽥原線の代々⽊上原駅が 192.0%で続く。調査対象の398駅のうち、全体の98%に当たる389駅で新築時の価格を上回る「逆転現象」が起きている。

公⽰地価の伸びと⽐較すると、中古マンションの⾼騰ぶりが際⽴つ。六本⽊⼀丁⽬駅周辺エリアの公⽰地価は、22年1⽉1⽇時点で1平⽅メートルあたり327万円。10年前と⽐べて1.5倍の伸びにとどまっている。

割安な⽇本を選好

要因とされるのが、海外からの投資ニーズだ。海外の不動産投資家が⽇本の新築物件に加えて、中古マンションを好む理由は複数ある。そのひとつが割安さだ。

もともと⾹港やシンガポールなどアジアの都市部と⽐べると⽇本の不動産は安い。22年に為替相場が円安に振れたことで、さらに割安になった。相場にまだ上昇余地があると判断し、将来の売却益を⾒込んでいる。

相対的な投資環境の良さからも⽇本は選ばれやすい。海外勢は地域ごとに保有物件を分散させる傾向がある。アジアで有⼒な投資対象になるのは主に⽇本と中国。中国では当局による規制強化などで市場が不安定になる懸念もあり、投資判断が難しいため、⽇本が好まれる。

中古マンションは物流施設や商業施設などと⽐べて売買が多い。取引の動向や実績といった投資の判断材料を追いやすいことも⼤きい。情報の⼊⼿のしやすさから物件を内⾒しないまま売買することも珍しくないという。

買えない⼀般世帯

海外投資家は保有物件をいつでも売却できるよう賃貸には出さず、⽇本観光の際の⼀時的な宿泊先として使うなど、住まいとしては活⽤しない。こうした海外勢が都⼼の優良物件に触⼿を伸ばし、価格⽔準を押し上げている。

東京カンテイ発表の東京都⼼6区（千代⽥、中央、港、新宿、⽂京、渋⾕）の中古マンション価格は5⽉が70平⽅メートル当たり1億256万円と、02年の集計開始後の最⾼値を更新し続けている。

「⽐較的資⾦に余裕があるパワーカップルでさえ買えなくなっている。中古マンションも『⾼値の花』になってしまった」（東京カンテイの⾼橋雅之主任研究員）

実需の鈍化が響き、中古マンションの在庫は21年夏ごろから増勢が続く。都⼼6区で売りに出されている流通⼾数は5⽉が4099⼾と前年同⽉⽐16%多い。リストの福島⽒も「条件によっては売買の動きがまったくない物件も出てきた」と話す。

旺盛な投資ニーズが⼀部の⾼額物件を買い⽀えていることから、在庫が膨らむ中でも都⼼6区の価格⽔準は上昇が続いてきた。今後は⽴地条件などが劣る物件から価格調整が進む可能性もある。

マンションは中古までも「億ション」となった。住まいを求める⼀般世帯に残された選択肢は賃貸か⼩規模の⼾建て住宅ぐらい。都⼼のマンションは住むものから売るものに変わっている。

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