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住宅ローン減税と耐震基準適合証明書

「住宅ローン減税が使えない！」

不動産会社選びに失敗すると

大きな損になりますよ！

住宅ローン減税は住宅購入者にとって無視できない大切な補助制度ですが、住宅購入すればもれなく利用できるという制度ではありません。

他社の事例ですが、所有権移転までに必要な手続きを行わなかったために、確定申告時に指摘され、慌てて手続きをしようにもすでに手遅れ…そのような事態が多発しているようです。
※国のデータによると、中古住宅購入時の住宅ローン減税利用者は全体の半分程度しかありません。

住宅ローン減税が利用できない原因は、取引の進め方が良くないことです。
中古住宅を検討する時に大切なのは、中古の取引が得意な仲介会社を見極めることです。

不動産仲介業と住宅ローン減税など税制は直接の関係がないため、制度利用可否について無責任になる仲介会社が多い中、ミラベルでは、お客様の状況にあわせた柔軟な提案を行っております。
中古住宅を視野に入れている方は、まずはお気軽にご相談ください。

築年数が古いからと言ってあきらめないで！

住宅ローン減税が利用できる方法があります！

住宅ローン減税と築後年数要件

住宅ローン減税には年収要件や居住要件など様々な要件があります。
建物の築年数に関する要件が築後年数要件と呼ばれます。
木造など非耐火住宅は20年、マンションなど耐火住宅は25年を超えると住宅ローン減税の対象にならなくなります。

ただ、築年数が古いからという理由で諦めるのは早いです。築後年数要件を緩和する方法があるからです。

住宅ローン減税と築後年数要件

住宅ローン減税の築後年数要件は、過去に何度が制度改正が行われています。
ポイントは「耐震性」です。
耐震性が優れた住宅を取得した場合は、築年数に関係なく住宅ローン減税の対象にしましょう、というのが基本的な考え方です。
耐震性が優れていることを証明する方法がいくつか定められているのですが、ここでは現実的な方法を3つご紹介いたします。
ただ、いずれの方法も実際の運用には注意が必要です。すべての物件に共通の方法という考え方ではなく、物件や取引の状況に応じて、方法を使い分ける必要があるため、中古取引に精通した仲介会社でないとうまくコントロールできない場合が多いです。

＜方法1＞ 所有権移転までに耐震基準適合証明書を取得する

住宅の耐震性について、国が定めた耐震性の基準を満たすことを証明する書類が耐震基準適合証明書です。
建築士事務所に所属する建築士などが発行します。
耐震基準適合証明書付きの住宅を購入する場合は、築何年でも住宅ローン減税が利用できるということになります。

ただ、所有権移転までに耐震基準適合証明書が発行されれば築後年数要件が緩和されるのですが、この方法はあまり一般的な取引の形とは言えません。
木造住宅の場合、耐震診断を実施しても、基準を満たさないと判定される可能性が高いからです。
基準を満たさない場合は、改修工事が必要になるのですが、所有権移転前に改修工事を実施することは、通常の不動産取引ではほとんど行われないからです。

＜方法2＞ 所有権移転後に耐震改修工事を実施する

方法1が現実的でないため（所有権移転前の工事実施）、耐震改修工事は所有権移転後の実施でも良いという制度が後付けされました。
所有権移転後に証明書を取得する際の要件は「所有権移転後、居住開始までに、耐震改修工事を実施して、耐震基準適合証明書を取得する」となります。
単純に耐震基準適合証明書は所有権移転後の取得でも良いと判断してしまう不動産仲介会社が多いのですが、所有権移転までにやっておかなければならないこと、やってはいけないことがあり、方法2の運用はかなり困難です。
木造住宅の耐震診断や改修工事にも詳しい仲介会社でないと、手続きを適切に行うことができないので注意が必要です。

＜方法3＞ 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

既存住宅売買瑕疵保険には耐震性に関する基準が定められていることから、既存住宅売買瑕疵保険の加入手続きが完了した際に発行される付保証明書があれば、築後年数要件が緩和されます。

瑕疵保険に加入するためには専門の建築士による検査が必要ですが、新耐震のマンションは比較的検査に合格しやすい傾向にあるようです。

戸建て住宅は注意が必要です。検査の結果、劣化などの指摘がある場合は改修工事が必要になりますが、住宅ローン減税で利用したい場合は、所有権移転までに瑕疵保険検査に合格する必要があり、所有権移転前に改修工事を行う必要があるからです。

どの方法にするかは、不動産売買契約前に決定します

築後年数要件に抵触する住宅を購入する場合、住宅ローン減税を適用するための方法を決めるのは、不動産売買契約後ではありません。不動産売買契約後では遅いのです。

購入したい物件が見つかったら、買付申込を行いますが、この買付申込の段階で検討する必要があります。

改修工事にまとまった費用が必要で購入予算をオーバーしてしまっていたり、手続きには売主の協力が不可欠なのですが、売主の協力が得られないケース（競売など）も考えられます。

不動産売買契約と住宅ローン減税は直接の関係がないため、不動産売買契約後に住宅ローン減税が利用できない状況であると判明しても、締結した不動産売買契約を白紙撤回する理由にはなりません。

不動産売買契約を締結するにあたって確認しなければならないことがあり、場合によっては取引の条件として売主へ交渉する必要があるため、住宅ローン減税を適用するための方法を決めるのは買付申込のタイミングになります。

中古住宅の万が一に備える保険が既存住宅売買瑕疵保険です。
雨漏れなどの不具合が発覚した場合に、最大1000万円まで補修費を保険で賄うことができます。

中古住宅購入時には欠かせない大切な制度なのですが、制度が始まってから日が浅く、適切に案内できる不動産事業者が少ないのも事実です。

ミラベルでは、中古住宅を購入されるお客様へ既存住宅売買瑕疵保険を適切にご案内いたします。

既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅売買かし保険は、構造躯体と雨水の浸入などに対する最長5年間、最大1000万円の保険制度です。
（給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります）
万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので安心です。

既存住宅売買瑕疵保険の目的は消費者保護です。取引した住宅で瑕疵の問題が発覚しても、その問題個所を補修する費用がないためトラブルになり得ます。
既存住宅売買瑕疵保険を利用することで、万が一の事故でも解決するための資力が確保されているので、安心してお取引いただけます。

既存住宅売買瑕疵保険の二つ目の特徴は、特定の検査に合格しないと加入できない制度だということです。

中古住宅の取引に不安が伴うのは、建物の性能に関する情報提供がなされないためです。
既存住宅売買瑕疵保険を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。
つまり、瑕疵保険に加入できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えます。

瑕疵保険は売主である宅建業者もしくは検査会社が加入手続きする保険制度です。
万が一保険事故が発生した場合に、その事業者が倒産などで補修責任を履行できない場合は、買主様が保険法人へ保険金を直接請求できます。

※リフォーム工事の賠償責任保険など損害保険の多くは当事者である事業者が倒産すると保険金がおりないケースが多いです。

既存住宅売買瑕疵保険は大きく分けて3つ

宅建業者が売り主となる場合（宅建業者販売）

宅建業者が中古住宅を販売する場合は、宅建業法に基づき2年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。
宅建業者がこの瑕疵担保責任を履行したことによる損害をてん補するのが、宅建業者販売の場合の「既存住宅売買瑕疵保険」です。
宅建業者はあらかじめ保険法人に届出を行ったうえで、引渡し前に保険法人に加入を申し込みます。申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受けます。
引渡し後に瑕疵が見つかった場合、宅建業者による瑕疵の補修等の費用が保険金として支払われます。
宅建業者が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合、買主に直接保険金が支払われます。

売主である宅建業者でないと保険申し込みができないのがポイントです。売買契約を締結した後だと断られることも考えられるため、買付申込時には瑕疵保険の加入を取引の条件として交渉したいものです。
また、売主が宅建業者の場合は、「住まい給付金」などの補助制度を利用するためには瑕疵保険の加入が要件となります。
売主が個人の場合と判断が異なるので注意したいところです。

宅建業者以外が売り主となる場合（個人間売買）

宅建業者以外の個人が中古住宅を販売する場合は、瑕疵担保責任は義務ではなく、また個人の売主に長期間の瑕疵担保責任を負わせることは現実的ではありません。
このため、検査機関（建築士事務所など）が検査を実施し、隠れた瑕疵によって生じた買主の損害に対する保証責任を負い、その保証責任に対する保険が個人間売買の既存住宅売買かし保険です。
検査機関はあらかじめ引渡し前に保険法人に申込み、申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受けます。
引渡し後に瑕疵が見つかった場合、検査機関による瑕疵の補修等の費用が保険金として検査機関に支払われます。
検査機関が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合は買主に直接保険金が支払われます。

検査機関という聞きなれない表現ですが、リフォーム会社や工務店と置き換えて間違いではありません。瑕疵保険の検査は主に建物の劣化に関することで、何らかの劣化が指摘される可能性が高く、劣化を補修する工事業者と瑕疵保険の検査事業者を分けてしまうと手続きがややこしくなってしまうため（保険法人によっては加入できなくなる場合も）、中古住宅の取引時のリフォームと瑕疵保険はセットで同じ業者に依頼するのが良いでしょう。
瑕疵保険の検査機関として登録のある事業者とは、言い換えると建築士が在籍していて、建物を適切に評価できる事業者であるということなので、信頼できるリフォーム事業者選びの一つの指標となります。

個人間売買で引き渡し後にリフォームする場合

中古住宅なので瑕疵保険の検査を実施すると、高い確率で劣化事象などが指摘されます。指摘箇所を補修しなければ瑕疵保険に加入できないのですが、所有権移転前に買主依頼のリフォームを実施することはあまり一般的ではありません。
通常リフォームは引き渡し後に実施します。
これでは瑕疵保険に加入することができません。
この問題を解決するために設けられたのが「引き渡し後リフォーム特約」です。引き渡し後リフォーム特約を使えば無理をせずに瑕疵保険に加入することができます。

注意点は二つです。
一つ目は所有権移転までに保険申し込みを行わないといけないこと。引き渡し後に行うリフォームの内容もある程度決めないといけないので、リフォームが引き渡し後だからといってのんびり検討する時間があるわけではありません。
二つ目はリフォーム事業者＝検査会社ということです。既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は、工事だけを別の業者に依頼することは現実的ではありません。つまり、瑕疵保険をかけることができるリフォーム業者を選ぶ必要があるのです。